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照片：10月30日，一家澳洲房產公司的工作人員在向購房者介紹他們的項目。
當日，2008北京秋季房地產展示交易會在中國國際貿易中心開幕。此次房展匯集了北京、外埠近百個地產項目，來自澳洲和美國的國外地產項目也參加了展會。
新華社記者 羅曉光 攝 |
出乎意料，居民購房信貸政策卡了殼。
到今天為止，除中國農業銀行外，尚無任何一家銀行對外公布居民購房信貸政策的細則。而按照本月22日中國人民銀行出臺文件的要求，各銀行要在27日之前完成實施細則的擬定工作，并接受借款人的咨詢。
究竟是什么原因導致了這樣的局面？
二套房貸款政策成焦點
“二套房貸款政策是主要原因�！币晃恢槿耸扛嬖V記者。
10月22日，中國人民銀行突然在其網站公布文件《擴大商業性個人住房貸款利率下浮幅度支持居民首次購買普通住房》，文件對居民購房貸款政策作出了調整，首付比例2成、貸款利率7折是主要內容。
該政策發布后，立即在房地產界引起了巨大反應，很多人高呼：中央政府終于對房地產業救市了。
然而，這個政策卻讓很多銀行糊涂了。
就在去年9月27日，中國人民銀行和中國銀監會還聯合發布文件《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，對購房貸款政策作出了收緊的規定。其中，對二套房貸款比例減少了一成，而且貸款利率不得低于基準利率的1．1倍。
這個政策的出臺直接打擊了正高歌猛進的房地產市場，房地產市場的投機者被這個政策捆住了手腳，房地產市場的拐點就此出現。
時隔一年之后，中國人民銀行單獨發文，要求放松居民購房貸款政策，但卻對打擊投機的二套房貸款政策只字未提。
“二套房貸款政策究竟是要廢除還是繼續執行？沒有一家銀行搞明白�！敝槿耸扛嬖V記者。
就在各銀行還沒有弄明白的時候，中國銀監會緊急召集了總行在京銀行的高層會議。會議，幾家銀行紛紛抱怨，人民銀行出臺的這個政策沒有了利差，沒法兒做。
在這個高層會議上，銀監會并沒有對購房貸款政策表態。隨后，中國銀監會向各省市銀監局發出了通知，但并沒有像以往一樣直接發至各大銀行總行。
通知只有短短3條，最重要的內容是：各商業銀行辦理個人住房貸款，除首次利用貸款購買自住房外，其余情形均繼續嚴格執行《中國人民銀行中國銀行業監督管理委員會關于加強商業性房地產信貸管理的通知》（銀發［2007］359號）、《中國人民銀行中國銀行業監督管理委員會關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》（銀發［2007］452號）的規定。
這表明，銀監會要求二套房政策不得松動。
據了解，銀監會要求各省市銀監局針對各銀行即將出臺的購房貸款細則進行嚴查，如果違反通知，一律廢除重來。
首次購房貸款政策很明確，但二套房貸款政策該怎么調？有幾家銀行就此咨詢中國人民銀行，雖然沒有得到明確答復，但銀行揣測，二套房貸款政策可能要因此廢除。
于是，最先制定細則的幾家銀行基本上都將二套房貸款政策作廢。
10月28日，中國農業銀行率先將實施細則公布在其網站上。有意思的是，細則公布沒多久便從其網站消失。
“很明顯，這個細則與銀監會的要求不符，撞到了槍口上�！敝槿耸扛嬖V記者。
有了中國農業銀行的前車之鑒，原本已經制定好細則的另外幾家銀行停住了腳步，沒敢公布實施細則，而是重新開始調整政策。實施細則的出臺因此將不得不延期。
不過，讓人困惑的是，10月29日，中國農業銀行又將實施細則公布在了網站上。但是，對二套房貸款的問題，沒有提及。
二套房貸政策會不會調整
二套房貸款政策究竟會不會調整？會怎么調整？房地產界人士都很關注。
就在去年央行和中國銀監會聯合發文提高二套房貸款門檻的時候，不少專家就認為，這抓住了控制房地產問題的關鍵。因為這個政策規定，以家庭為單位，不論第一套住房貸款是否還清，只要從銀行貸款買過房，再次貸款都算第二套，都要提高首付比例和貸款利率。這樣的政策正是抓住了房產投資者、投機者的要害，遏制了房價炒作。
在很多銀行業人士看來，普通購房者根本沒有能量左右房產價格，能夠讓房產價格不斷上漲的，只有那些大大小小的投資者。由于之前金融政策的寬松，很多人利用銀行資金，造成市場供不應求的假象，推動房價一步步上漲。
在2007年9月之前，很多銀行都推出了增值貸、循環貸等業務，并為爭奪客戶正面交鋒。這類業務就是將原有房產增值的部分貸給借款人，用途不限，很多人將這部分資金再次投入了房地產市場。
“第一次購房貸款50萬，心理壓力很大，一個星期都沒睡好�！币晃辉谏钲诠ぷ鞯呐吭嬖V記者，但一年多之后，銀行告訴她房子升值了，可以將升值部分貸款出來購買別的房子。通過這樣的方式，這位女士購買了4套住房。
房價上漲，銀行、投機者都受益，但當房價下跌時，房產投機者很可能斷供，風險就轉移到了銀行。而在房價下跌時，銀行沒有辦法處理抵押的房產。美國次貸危機根源就在于此。
正是因為大洋彼岸的次貸沖擊，央行、銀監會聯合推出了著名的“二套房政策”。
該政策一經推出，很多地產、金融界人士就認為中央拿出了殺手锏。從市場的反應看，從該政策出臺，房地產市場的預期似乎一下改變，市場交易忽然冷清了，明折暗折降價樓盤大量出現，開發商資金鏈越來越緊張。受到市場交易影響，土地市場業進入蕭條，各地出現土地流拍、低價拍賣的情況。
很多地方政府坐不住了，政府救市成為熱點話題。先后18個省市拿出救樓市的措施，被指土地財政收入因樓市不景氣而銳減。
終于，央行也拿出了救市政策。
在很多普通人看來，房地產市場的調控遠沒有讓人滿意，金融政策怎么就松動了？
從以往對房地產市場的態度來看，央行一直非常謹慎，出臺的政策也較為嚴格，但此次的曖昧態度讓人琢磨不透。
“人民銀行這次的調整，來源于最高決策層經濟政策的變化。”社科院金融研究所副所長王松奇說，由于整個經濟增速已經放慢，最高決策層已將扶持實體經濟作為最主要的任務，控通脹不再成為最主要的任務，保經濟增長成為當前的重中之中。
王松奇告訴記者，一家銀行的分析數據顯示，今年全國房價平均下降24％，開發商的資金鏈非常緊張，如果出現問題，商業銀行將會因此出現大量呆壞賬。人民銀行出臺政策顯然是要救經濟衰退的火，自然要對房地產市場作出一個回應。而中國銀監會顯然更多考慮的是金融風險。
爭議二套房政策
在很多開發商看來，廢除二套房貸款政策才是解救房地產的辦法。很多人在多個場合都這樣的呼吁。但在一些專家看來，二套房貸款政策絕對不能松動。
知名學者易憲容就在其博客上明確表示，放開二套房貸款政策，就是在制造金融風險。
“放開二套房貸款政策，表面上是為了中國經濟增長的放松，但實質上，是讓國內房地產市場重新回到炒作投機盛行的市場，讓全國人民為吹大的房地產泡沫或金融危機買單。”易憲容說。
易憲容認為，我國住房按揭政策是世界上最寬松、也是最不完善的。很多進入房地產市場的人連次級信用都沒有，卻可以買不止一套住房，是利用中國住房按揭制度缺陷制造銀行的風險及金融危機。
面對新的購房信貸政策，中國社科院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海在接受媒體采訪時表示，現在的政策把銀行跟房地產更緊密綁在了一起，意味著現在的房屋貸款面臨著更大的風險。
“現在絕對不能走通過購房來擴大內需的老路了�！� |