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房價倒掛折射觀念變化
北京的小劉正準備購置一套新房。財力有限的他最初將目標鎖定在了二手房上。實地看房后，讓小劉頗感驚訝，“原本以為二手房能便宜些，結果一看，同一區域，二手房價格居然比新房還高”。
像小劉遇到的這種房價倒掛現象，正在北京、深圳、上海等一線城市出現。除了二手房比新房價格高外，同一個樓盤，二期比一期房價低，三期比二期房價低的情況也時有出現。
《市場報》記者目前專訪過的美景東方三期，就是這種情況，剛開盤時的價格在1.8萬元/平方米，由于受市場因素的影響，目前的價格已經調整到了1.7萬元/平方米左右。禧福匯，從2萬元/平方米調到1.8萬元/平方米。在部分一手樓盤價格略有下調的情況下，同區域的二手樓盤的價格卻一路漲勢，如山水文園的二手市場買賣均價已經達到2.3萬元/平方米。
我愛我家的工作人員告訴《市場報》記者，出現房價倒掛，是多種因素綜合作用的結果。首先，部分開發商需要迅速回籠資金，所以出現部分一手樓盤打折調價的現象。其次，二手房業主大都沒有嚴重的資金壓力，雖也出現了議價松動，但幅度有限，因此二手房成交價相對穩定。此外，從市場情況來看，目前很多一手樓盤是期房，不能立即入住，購買人群要面臨諸多不確定因素，購買二手房，既可以預防風險，又可以即買即住。
有分析人士認為，新房和二手房房價倒掛，透露出一個重要信號，就是置業者的購房觀念正在發生改變。僅在一年前，大多數置業者的想法，是在近郊房價相對低廉的地方購買住房，把省下的余款購置一輛汽車。被戲稱為“開車進城去上班”。然而，隨著近來油價的一路飆升，出行交通成本明顯增加。同時，隨著一系列地鐵新線路的陸續開通，城中住戶的交通困擾有望得到部分緩解。在這樣新情況下，不少購房者表示，“權衡利弊，在城內即使買個二手房，也比在郊區買新房劃算”。越來越多的購房者正從注重房屋的新舊、面積的大小，轉向注重交通狀況、社區配套設施等與實際生活品質更多相關的方面。
購房消費更趨謹慎
置業者購房觀念的改變，以潤物細無聲的方式，影響著樓市的變化，并在諸多細節方面一一呈現出來。
通過北京市房地產中介行業協會公布的2008年1至6月份網上簽約數據可以看出，上半年北京二手房房屋吸納率為85.9%，較去年同期的55.1%上漲了30.8個百分點，其中以總價在60萬元以下的房產房屋吸納率最高，為104.6%。顯然，房屋的吸納率越高，說明市場的消化程度越好，消費者的可接受度越大。該數據顯示，在成交量低迷，市場觀望情緒濃重的情況下，越來越多的剛性需求購房者將購房意向轉移到二手房市場，特別是60萬元以下的中小戶型。記者走訪了京城的幾處樓盤，售樓人員介紹說，雖然整體成交量在萎縮，但相對來說，八九十平方米中小戶型樂觀些。
“鏈家地產”的工作人員向《市場報》記者表示，自去年年底以來，受政策影響，房產市場進入調整階段，業內外對于房產市場的走勢論爭不斷，而購房者以及賣房者的陣營也出現分化。部分不急于買房的消費者選擇觀望，而二手房業主寧可“轉售為租”，也不希望降價出售。研究人員認為，目前市場上大多是剛性的自住購房需求，購房者在滿足自身需求的同時，開始關注房產的抗跌性。房產的位置、配套是衡量房產抗跌與否的重要標志，因此，位于市區、大型居住社區等生活配套和商業配套齊全區域里的二手房成交比重出現上漲。這些變化都是購房行為趨于理性的表現。
在尚不明朗的市場走勢面前，購房者的謹慎行為讓一些房產代理商開始感到壓力。用混跡京城房產市場多年的王女士的話講，“買房的人不好忽悠了”。一些購房者干脆買房變租房，等房價走勢清晰后再做打算。等不及的購房者則更注重方便、實用，而不是一步到位。同時也開始考慮到養房成本。“買房和買車一樣，不但要買得起，還要養得起。社區越大，使用和維護成本越大”，王女士最近經常聽到客戶這樣的答復。
不僅普通購房者觀念變了，就連投資客也改變了盲目跟進的投資策略。北京地產圈曾經流行一句話：“多貴的房子都有人買，而且都賣的很好”。對高檔房產的熱衷可見一斑。而眼下，昔日的熱度不在。記者側面打聽到幾個高檔樓盤，成交量較普通樓盤更為慘淡。據稱，不少投資客一貫認為首都土地資源稀缺，房價會一路漲勢，只要買進就能增值，但目前樓市的膠著狀態，讓投資客們不敢輕舉妄動。
救市論調有悖理性回歸
與公眾購房行為趨于理性密切相關的，是整個房產市場理性回歸的大背景。但令人擔憂的是，剛有理性回歸跡象，要求政府“救市”的呼聲便響起。所謂的救市理由簡而言之：一是房地產對宏觀經濟及經濟增長的貢獻巨大，二是不及時救市，可能會摧毀銀行信貸體系。
中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇教授對此表示，綜合來看，房價適度下跌不會導致銀行出大問題。我國近幾年房地產市場泡沫嚴重已是不爭的事實，政府為此采取了稅收、金融等多方面措施遏制房價的過快上漲，其目的就是為了擠出泡沫、讓房價回歸至合理水平。就全國而言，目前宏觀調控的目標并未實現，談房地產救市為時過早。
圈內人賈圖也認為，國內房地產市場如果保持健康可持續發展，必須擠壓出累積的泡沫。人為中斷調整只會埋下更大的隱患。房地產市場目前成交量低迷，正是市場步入自然調整狀態的信號。這不僅不值得擔憂，反而應該欣慰，這說明市場的力量在悄然發揮作用，而自然調整所帶來的負面影響永遠是最小的。
眾所周知，目前全國房價依然高挺，降價的只是局部城市。以北京來看，也僅僅是成交低迷，增幅放緩，但房價仍然高位運行，并未下跌。眼下的調整對市場、政府以及開發商無疑都是好事，調整的過程就是理性回歸的過程。只有企業和消費者同時回歸理性，一個行業才能持續健康發展。 |