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福建省廈門市同安區“銀城明珠”業主2003年購房，開發商承諾2004年交房，結果2005年才交房，房產證至今仍沒辦下來——
福建省廈門市同安區“銀城明珠”業主向本報反映，他們2003年購買“銀城明珠”（正式名稱為“毅達城市廣場”）的房子，合同約定2004年12月31日交房，然而，開發商直到2005年6月15日才正式交房。更令人氣憤的是，開發商至今沒有給業主辦下房產證。業主多次交涉，得到的回答不是“正在辦理”就是“正在審批”。心急如焚的業主曾多次到市、區有關部門反映，甚至撥打“市長熱線”投訴，也一度以拒交物業費的方式抗議。可是，幾年過去了，問題始終懸而未決。
開發商：私改規劃 違規超建
在廈門市同安區，“銀城明珠”是一個頗具知名度的小區，位于同集北路南城工業區邊緣，共16幢住宅樓，有1000多戶業主。
“銀城明珠”的開發商是廈門市毅達房地產開發公司，該公司有關負責人黃海娟接受記者采訪時表示，房產證至今未能辦下來是規劃方面出了問題。至于開發商為何不嚴格按照規劃開發，黃海娟笑答：“哪有項目跟圖紙完全一致的。”
記者從廈門市同安區國土管理部門了解到，“銀城明珠”項目當初批準的規劃面積為118680平方米，容積率低于2.2，建筑密度在38%以下。可是，規劃部門在2006年9月對“銀城明珠”驗收時發現，該項目實測建筑面積高達140056平方米。
廈門市規劃局同安分局副局長施大茂告訴記者，“銀城明珠”項目在最初批準規劃的基礎上曾有過兩次增容，分別是2003年11月增容10144平方米，2005年2月增容4918平方米，到竣工時，規劃部門批準的總規劃面積為133742平方米。即便如此，在項目竣工驗收時，“銀城明珠”工程仍然比規劃批準的面積多出6300多平方米，容積率達2.6。
對超建部分，規劃局同安分局2006年9月要求毅達房地產公司向國土管理部門補交兩次增容費及相關地價，毅達房地產公司直到2007年11月才補交增容地價519.6萬元，滯納金167.2萬元，共計686.8萬元。即便按照黃海娟所說的“每平方米均價1800元”計算，開發商從超建的2萬多平方米房產中獲得的銷售收入即高達3800余萬元，補交的地款不過是其零頭而已。
至于該項目為何兩次調整規劃，頻頻增容，廈門市規劃局方面聲稱，2004年廈門市機構調整后，原先一些區屬機構變為市派駐機構，人員變動較大，這
些歷史問題難以查證。
建設局：審查不嚴 留下隱患
毅達房地產公司前身為廈門中南電子實業有限公司，2002年4月22日變更為現名，同年11月19日取得房地產開發經營資格。
據了解，《福建省〈房地產開發企業資質管理規定〉實施細則》（以下簡稱《實施細則》）對不同資質等級企業的開發面積有嚴格規定，三級資質房地產開發企業承擔建筑面積10萬平方米以下(含10萬)的開發建設項目，四級資質的只能承擔2萬平方米（含2萬）、建筑層數7層以下（不含7層）的開發項目；各資質等級企業應當在規定的業務范圍內從事房地產開發經營業務，不得超標承擔任務。
黃海娟向記者證實，公司2002年取得的只是一本《暫定資質證書》，直到2005年3月才取得正式開發資質，等級僅僅是四級，而此時“銀城明珠”項目早已開發過半，一期的幾百戶業主已入住。
“銀城明珠”項目的房子很多是7層以上樓房，有3棟是18層的高樓，違反了四級資質只能建7層以下樓房的規定。整個項目建筑面積按照最初規劃是118680平方米，最終實際建筑面積140056平方米，大大超出“2萬平方米以下”的限制。
同安區建設局工程管理科一位工作人員告訴記者，他們在日常工作中只看開發商有沒有資質證書，至于等級根本就不審查。對開發商的資質，國土局、規劃局等部門也根本不作要求，認為那是建設部門的事情。
黃海娟承認，“毅達房地產公司”壓根就是為“銀城明珠”項目專門成立的，此前沒有房地產開發經驗，此后也未開發其它項目。目前，公司除幾名工作人員留下“善后”，其余員工早已解散。
購房人：利益受損 如何維權
廈門市房地產交易權籍登記中心（以下簡稱產權中心）同安工作站張站長向記者表示，房產證難以獲批的主要原因是開發商違反規劃，開發商提交的有關規劃變更的說明尚不完善，今年年初，他們提出了19條具體意見。
黃海娟說，19條意見主要是要求開發商和有關部門就規劃變更做出詳細的解釋說明，細化到陽臺、房間等。施大茂認為，盡管“銀城明珠”有私改擴建現象，但經勘測“不影響整體規劃”，局業務會決定通過驗收。規劃局一位領導說，產權中心的要求讓他們“很難辦”，“我們早已說明過了，從程序上講，這件事在我們這里已經結案了”。
產權中心則認為，開發商違反規劃不是小問題，規劃部門應該對變更事項做出詳細說明。
此事最大的受害者還是“銀城明珠”的上千戶業主，他們花了幾十萬元買套房子，卻遇上房子遲交、容積率增加、沒有房產證，一紙購房合同換回數年煩惱。沒有房產證，就意味著業主無法落戶，孩子無法上學，房產也不能買賣。
北京市金杜律師事務所姜翼鳳律師說，開發商應該對自己的過錯負責，積極履行自己的義務，主動協調相關部門辦理房產證。從業主方面講，除了向相關政府部門反映外，還可以通過法律途徑維護自己的合法權益。 |