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解說：投資上百億，齊聚一線開發商，亞洲最大別墅區為何變成一座空城？是配套不齊，還是位置尷尬？新城面臨的困境引發怎樣的思考？《今日觀察》正在評論。
主持人（陳偉鴻）：這里是正在播出的《今日觀察》，歡迎各位的收看。今天我們要來關注的是天津京津新城的建設，京津新城被譽為是亞洲地區最大的別墅區，在短短的幾年時間當中這里聳立起了五星級酒店、溫泉城、商業街、高爾夫球場以及大量的別墅群，然而這座別墅之城如今卻門前冷落，空置率非常高，就像是一座空城，大手筆進行規劃和建設的新城為什么沒有人居住呢？如何來遏制盲目的造城沖而導致的“空城”現象？今天我們將就此來展開評論。
我們現場的兩位評論員是馬光遠和劉戈，我們也歡迎電視機前的各位登陸央視網、新浪網、搜狐網或者加入號碼是123456789的QQ來發表您的觀點，稍候的節目當中呢，我們將給予關注。
好了，首先我們還是一起來了解一下相關的新聞背景。
解說：總體投資120億元，6年建起三千座別墅，但至今無人居住，形成一座空城。幾天來隨著媒體的曝光，一個名為京津新城的項目逐漸進入公眾的視野，這個被稱為亞洲地區最大別墅區的地產項目，位于天津寶坻區，按照樓盤介紹，該項目占地22500畝，是一個包括度假、酒店、運動、教育、住宅的綜合性項目，然而據《環球企業家》報道，該項目一期二期都賣出去了，但至今沒有業主入住，項目啟動之初，開發商曾經宣稱，他不是再蓋一個樓盤，而是要造一座城，一座連接北京與天津的活力中樞。
從充滿豪情的描述回到無人入住的現實，最大別墅區面臨的境況令人尷尬，樓盤保安告訴記者，除了周末平時看房的人很少，現在市場不好，更沒人過來了，銷售狀況不好，入住率不高，一個重要原因是樓盤的位置，如果從北京出發抵達該樓盤，需要經過京沈高速和京冀高速，沿途120公里，交納50元高速費，最少耗時兩個小時，從這里驅車往南50多公里才到天津市區，無論是對北京人，還是天津人來說，京津新城都顯得過于遙遠；與此同時另一個原因是前期業主遲遲拿不到房產證，2005年購入第二期的業主楊某向房管局投訴，稱買房五年了，仍沒拿到房產證，而開發商認為，京津新城淪為空城最根本原因是政府沒有提供相應的配套，不管怎樣，矗立在一片鹽堿地上的京津新城宛如一個巨大的問號，給公眾發出了疑問，造新城為何變成了造空城？
主持人：雖然是號稱全新打造的一座新城，但顯然這座新城目前正在上演著空城計，我想兩位也關注到了這樣一個新聞事件，在你們所了解的事實當中這座新城現在到底空成了什么樣子？
劉戈：現在顯得這么空，關鍵還是它大了，確實太大了。
主持人：大到什么程度呢？
劉戈：相當于5個頤和園，25000畝，頤和園是4000多畝，在這樣一個巨大的一個空間里面，現在已經造出來3000棟的別墅，這個數額是非常大的，一般的話在北京我們看到的一些別墅小區的話，一般就是上百套，就算是比較大的了，那么現在已經建成了3000套，那么將要建成8000套，所以的話在這么大的一個小區里面，剛才我們看到新聞里頭描述，那么人很少，而且甚至的話，我聽說現在有的一些影樓，天津的，他們最后把新人帶去到這個地方去拍婚紗照，因為這樣的話很少有人打擾。
主持人：不用清場。
劉戈：而且確實很漂亮，那么還有旁邊，在他的網站上渲染，總共花了68億來打造整個為這個別墅的配套的設施，包括高爾夫球俱樂部，包括五星級酒店，包括馬術俱樂部等等這樣，那么現在這五星級酒店也是國際上的知名的機構在管理著，但是已經試營業了三年了，現在基本上就是一種很蕭條的這樣一種狀態，據說只有10%這樣一種入住率。
主持人：通過你的描述，讓我看到了好像是一個蒼涼而悲情的畫面。
馬光遠：對。
主持人：曾經有一個人去過這個地方，他說大概坐上當地的電瓶車，你要繞一圈需要花四五十分鐘還未必全部能繞的完，本來這個城市希望能夠打造連接北京跟天津活力中樞，剛才我們小片當中已經介紹了，但事實上現在你看卻沒有人來住。
馬光遠：對，這個我們老講北京、天津這個城市圈，城市帶，是吧，但事實上我們說作為一個別墅區，現在這個地方可以叫別墅城了，我們現在聽到最時髦的話說地球是平的，是一個地球村，但作為一個居住的地方來講的話，我們剛才片中已經看到了，這個距離相對還是比較遠的。
主持人：對北京和天津的人都不方便。
馬光遠：對，那么從北京走的話到這個地方要120公里，那么從這個地方到天津的話要50公里。
主持人：反正你出門至少要交100塊錢的高速費。
馬光遠：對，來回高速費要100多塊錢。
主持人：對。
馬光遠：那么你要說有個什么事的話，你要再弄的話，我們知道北京也很堵車，所以這個來回的話肯定不方便，所以它這個開始建的時候給我感覺，它就不是說去住的，所以目前這個空應該說，雖然讓人感覺到有點驚奇，甚至我們沒有看到說，開發商講說這個周末的時候還是不錯的，我們可見就是它這個空是一個常態，這個空從地理位置來講，那么再一個從配套上來講的話，這個配套一直也是不完善的，原先規劃中的一些鐵路，城際鐵路什么的話也沒有兌現，到現在為止仍然在圖紙上面，那么再加上其他一些配套不完善的話，所以我們說這個別墅剛開始建的時候，雖然他規劃中要50萬人來居住，那么整個看起來有五星級的酒店，有溫泉城。
主持人：高爾夫球場。
馬光遠：那么整個建筑的檔次都是非常高的，但很顯然那么目前買這個別墅的人，顯然不是去住這個別墅。
主持人：就你現在在那兒要見到一個人都很難。
馬光遠：對，非常難，所以晚上說有時候碰見一個人還覺得很奇怪。
主持人：為了了解大家對于京津新城在建成數年之后成為了空城，這樣的一件事情的態度，我們也特別聯合了中國傳媒大學網絡輿情研究所，做了一個相關的調查，馬上來看一看調查的結果。
有43.7%的網民，選擇的是第一個選項“憤恨盲目追求政績工程等勞民傷財之行為�！憋@然他們對于這樣的投資浪費甚至是規劃和監察的不利也表達了自己的憤怒之情，另外有21.3%的網友選擇的調查答案是“開發商卑劣手段升級了，房產泡沫貽害百姓”。
那么我們現在呢，馬上也把我們網友的視頻信號接進我們現場，來聽一聽他們對這一現象的分析和評判。好了，我們請進下面這位網友。你好。
網友：喂，您好。
主持人：您好，您現在所在的省份是哪里呢？
網友：山西太原。
主持人：在山西，我不知道之前您是不是也特別關注過，天津建造的所謂亞洲最大的別墅群，現在成為了空城這樣一個現象？
網友：我看到過相關的新聞。
主持人：那你在現實生活當中接觸過這類的空城嗎？
網友：像我在太原我也發現了很多，就是不少樓盤，尤其是比較高端的樓盤，它們完工兩三年之后住進去的人都很少，尤其到晚上的時候整棟樓就沒有幾個窗戶是亮著的。
主持人：那你對現在的這種尷尬的現象怎么看呢？
網友：我覺得這是一種很大的浪費，大量的財富堆積在那，全部讓風雨把它磨損掉了，這樣實在是太可惜了，還有就是大量的別墅和高端樓盤與我們老百姓買不起房形成了一個非常鮮明的對比，這就是在我覺得可能當地政府在住房政策上采取的態度，可能有一點偏差，一個城市，一個地區，他們如果把老百姓的安居房在首位的話，他們就會蓋很多的一些價格相對便宜，戶型稍微小一點的房子，這樣老百姓能買得起房。
主持人：好，謝謝你參與我們節目的討論，謝謝。
馬上我們也來看一看其他的網友通過網絡傳來的自己一些觀點。
首先我們來看看這位叫“兔兔”的網友，他說“京津新城的空城計現象并非是天津特有的現象，很多鄉鎮地區也會有此現狀，城市化是經濟發展最有利可圖的環節，打造新城不僅是經濟層面上的事情，而更是在招商運動當中政府官員追求政績的集中體現，當城市化最終與群眾的需求決裂，無從實際情況出發的閉門造車，難免會出現空城計”。
再看一位“飛躍通訊”這位網友的觀點，“房地產的瘋狂為造城的沖動創造了條件，造城的瘋狂為空城的出世埋下了地雷，中國經濟發展不需要地雷，更加不需要瘋狂，我們要理性中國的城市化建設絕不僅僅是只為了富人蓋宮殿，而應該考慮和照顧絕大多數人民生活的更有尊嚴，空置在荒草綠地間的絕不是一幢幢孤寂的別墅，而是一顆顆傷痛滴血的心”。
其實大家看到如今這樣的京津新城的空置現象，的確非常的痛心，可是除了痛心之外我們還有會其他的思考，為了讓大家對這個新聞背景有更多的了解，我們也特別梳理了一下，天津的京津新城從立項到建設的整個過程，一塊來看。
解說：連接北京、天津的經濟走廊，踞守京、津、塘三地的核心腹地，天津市寶坻區的京津新城被當地政府給予了厚望，是造個曼哈頓，還是一個地中海小鎮，政府的宏圖曾經讓開發商興奮不已，在京津新城建設管理委員會的網站上記者看到，京津新城是國務院批準的天津市“十一五”期間新建的十一個新城之一，已經開發建設七年多，遠景規劃258平方公里，近期規劃53平方公里，人口規模一百萬。
轟轟烈烈的造城計劃吸引了碧桂園、綠地、富利、恒大，合生創展、陽光一百等幾乎所有一線房地產開發商，據《環球企業家》雜志介紹，合生創展的創始人朱孟依曾經以每平方米78元的價格近乎白撿的價格拿到了寶坻區13平方公里的土地。按照京津新城自己的說法，目前項目內的別墅產品，已經累計投入資金35億元左右，建成別墅2100套，在建別墅400套，在華北地區屬于密度最低的住宅社區，此外，帝景溫泉度假村，五星級凱悅酒店，27棟帝景高爾夫球場等設施已經建好，只不過入住率和使用率都不高。
天津寶坻區總面積1450平方公里，年財政收入兩億元，常住人口65萬人，雖然地理位置被所有開發商看好，但是120億的投資到底要多久才能收回，沒有人敢回答，面對沒有人氣的別墅空城，幾個南方擅長造城的開發商也犯了愁，天津合生珠江房地產開發有限公司總經理鄭昌立坦言，凡是去過京津新城的人，無不被其恢宏的氣勢，精良的配套設施和絕佳的自然資源所吸引，無奈政府不給配套支持，京津新城仍只是一座空城。
亞洲最大別墅區變成空城究竟是規劃配套不到位？還是開發模式本末倒置？新城建設短暫的暈眩之后究竟該如何計劃城市發展的未來？
主持人：曾經有不少的慕名者親臨過京津新城，無不被它的磅礴的氣勢所震撼，但是回到現實生活當中我們看到如此大手筆，大規模打造的新城，卻遭遇了現實的冷落和寂靜，那么究竟這樣一座龐然大物，這樣一座新城是如何打造出來的？二位和我們一塊來梳理一下。
馬光遠：整個過程聽起來是非常邪門，據說北京一個搞城市規劃的，四年前到天津去考察項目，那么當地有一個領導就陪著他，指著原先是一塊鹽堿地的跟他說，你看現在我們面臨的時代是一個從沒經歷過的時代，我想他講這個話的時候，所謂從沒經歷，就說我們所講的目前是房地產發展可能最好的一個時代，說你能不能給我造一個地中海出來，當時這個規劃商就拉了一幫開發商到那個鹽堿地里邊去考察，當時恰好天津寶坻區的領導正在搞招商引資，他們當時提出的規劃是“135”規劃，一百萬、三百萬、五百萬，只要五百萬以上的項目區長就要親自出馬。
主持人：就非常重視的。
馬光遠：非常重視，結果那么地中海的這么一個設想在合生創展，就廣東一個開發商這兒得到了回應，這個開發商一下子甩出了120億的項目給天津寶坻區，這局長一看，我們的財政收入只有兩個億，這一下子來120億，以前從來沒有過三星級的酒店，這現在要建這個最高級別五星級酒店，要建最大的溫泉城，那么對地方政府來說這個項目好像白撿的一樣，從天上掉餡餅一樣，所以一下子給了他很多土地。
主持人：大家一拍即合。
馬光遠：這個地也很便宜，也跟白送的一樣，所以對雙方來講的話，一個白送地，一個白送項目，一拍即合，那么這么種情況下，開發商就想了，原先可能他就想造一個別墅區，現在他想了，有這么多的地，兩萬五千畝的地呀，建個什么呢，建一個城，這個城起一個什么樣的作用，把北京和天津連起來，成為這個中間的一個樞紐，那么在這么一個宏大的這么一個設想下面，整個別墅區開始建了。
主持人：這令人難以置信的一個效果圖就是在這樣的過程當中不斷放大的。
馬光遠：非常令人震撼。
劉戈：對，京津新城現在看是一個房地產項目，但是實際上它的遠期規劃是一座城市，是一座容納一百萬人口的城市，那么天津寶坻區的區長那么在網上接受這個采訪的時候就說過，我們這個京津新城有四大特點，第一個是起步晚，因為2002年才開始起步；第二個是氣魄大，氣魄大到啥程度呢，它現在的遠期規劃是258平方公里，258平方公里是什么概念呢？目前，天津的城市建城區是280公里，也就是說要再建一個現在的天津城這么大的城市；然后第三個是說定位新，那么現在要建成一個生態之城，宜居之城；第四條是發展快，短短的幾年的時間，現在3000套的別墅已經蓋出來了，但是呢，他為什么先是這么大的一個新城為什么先蓋別墅呢，因為別墅容易賣得出去，因為所有人都知道，現在別墅的地已經停止供應了，那么如果要是有閑置的資金的話，都認為別墅今后一定是升值的，所以這個房子我住不住，但是有這樣一個項目，可以作為一個投資品，就像我買一幅名畫，或者是在多少年前買一盆郁金香是一樣的。
主持人：就是靜靜等待。
劉戈：我看到的還是未來。
主持人：就是在這樣的一些想象當中，一座新城就在我們眼前出現了，然而新城建成之后，卻遭遇了現實當中的尷尬，無人來居住，到底是一時的頭腦發熱，還是判斷失誤？如何能夠真正來遏制這些盲目沖動，而導致的空城？稍候繼續我們的評論。
解說：轟轟烈烈造新城，冷冷清清變空城，城市發展模式面臨怎樣的危機？新城困境給城市化熱潮敲響了怎樣的警鐘？《今日觀察》正在評論。
主持人：歡迎各位回到節目現場，今天的《今日觀察》和大家關注的是京津新城現象，這里曾經是一片荒蕪的鹽堿地，現在正在打造一個全新的新城，然而卻正在上演著一出誰都不愿意看到的空城計，來看看網友剛剛傳來兩幅漫畫，第一幅漫畫就描述的是某某新城建設的一個過程。
馬光遠：對，我們看到這個在招商引資的這種沖動下，那么地方官員拿著一個棒子圈一塊地以后，但是圈這塊地干什么呢，蓋的是棟棟別墅，而不是我們期待的我們心目中所想象的那種城鎮化，建成的是一個配套設施完備的，一個真正讓普通人能夠居住的有產業支撐這么一個社區這么一個城市。
主持人：第二幅漫畫描述的也是同樣的一個主題空城計。
劉戈：對，那么其實以前的話，我們已經在節目里頭已經說到過，包括內蒙古的鄂爾多斯的康巴什的空城，內蒙古清水河縣的那樣的一個空城，今天的話我們又見到了第三種空城，就是我們現在看的京津新城，另外一種空城。
主持人：其實確實像你說的，現在的這個空城并不是僅僅是天津的京津新城獨有的現象，我們看到最近這段時間以來，在全國許多的地區有不少的政府可謂是舉巨債來建新城，那么我們接下來在下面這個短片當中一塊來看一看他們大手筆的造城沖動。
解說：一輪又一輪轟轟烈烈的造城運動興起，城市化的概念卻被逐漸扭曲。1998年內蒙古清水河縣啟動為期十年的造城運動，因違規建設和資金告罄，如今只留下一堆爛尾樓，直接經濟損失上億元。
2004年內蒙古鄂爾多斯政府耗資50多億元打造面積達32平方公里的內蒙古康巴什新城，但目前在這個32平方公里的城市里，只有2.86萬人在居住，大街上空空如也，媒體稱之為鬼城。
日前，中國城市國際形象調查推選活動，統計數據顯示，655個城市正走向世界，183個城市要建國際大都市。
北京《晨報》評論，造城毅然不僅僅是經濟層面上的事情，而是更多關乎地方政府和官員們的政績，然而當城市化最終與需求決裂，成為利益和政績的玩物時，其實毅然掉進了空城計的陷阱中。
造城運動不宜提倡。來自《中國國土資源報》的評論指出，大量圈地，投入巨資打造豪華新城，這種形象工程既浪費了財政，又可能破壞了土地利用規劃，對可持續發展極為不利，同時更應該看到，大興土木搞地產，并不是地方經濟天然的發動機，沒有切實的需求，這些工程將對土地資源造成難以挽回的損失。
人民網的文章指出，伴隨著開發商不斷暴富，地方政府的土地財政腰包更鼓漲，但另一方面城市化的背后卻也附著民生維艱的殘酷現實，還有更多中低層群體望樓興嘆。
主持人：從剛才的這個評論當中不難看到，在今天的中國這樣的造城沖動，其實不是一個個案，我們也看到很多的地方政府似乎都已經開始摩拳擦掌要建造自己的新城了，但是如果來遏制這當中有可能存在的一些盲目的造城的沖動？二位怎么看？
劉戈：城鎮化呢，是中國未來十幾二十年的最偉大的一種變化，所有的人我們都把經濟的發展寄托于這個城鎮化，那么在這樣的一個過程當中可以帶動我們經濟實現一個轉型，而且滿足我們內需的發展，這是形成共識的。但是現在有一些地方政府，簡單的把城鎮化和造城運動等同起來，造城運動又和房地產等同起來，所以我們看到很多這樣一個例子。所以我們剛才看到的這樣的例子別墅成群成片的別墅，是城市化、城鎮化呢？還是逆城市、逆城鎮化呢？因為它實際上不是讓更多的人農民進入到城市里頭然后產生新的產業，形成新的業態，然后大量的人實現就業，那么這樣的一個城市呢，它是一個生長的過程，那么現在呢，把它變成一個完全一個造城的過程，可能在這個過程當中，就是和我們想象里頭的那個城鎮化可能是背道而馳的。所以呢，很多人一就是提起來，就是這種造城運動的話總會拿美國的拉斯維加斯作為一個例子，說，好，荒原上什么也沒有。
主持人：沙漠上。
劉戈：什么也不需要，我開始建造城市，那么建造起來以后，大量的商業、休閑、旅游，這些資源都會向這個地方聚集，那么這個地方它自身會繁華起來，自身會制造就業，但是拉斯維加斯到目前為止全世界就那一個。
馬光遠：我們看到很多地方出現這種空城、鬼城，事實上我覺得用一句話講說，中國已經進入造城時代，絕不為過，原先我們講地方政府在追求GDP的時候，在搞政績的時候，他要老老實實的招商引資，他要做一些實實在在的產業，來把這個來做起來，但現在有個更快捷的手段就是造城，直接是城市的規劃，城市夢，當然這種城市規劃，城市夢，我們從城鎮化這么一個該度來講的話，那么確可能有它的合理的地方，但是城鎮化不等于別墅化，不等等僅僅去造樓，從地上長出一座樓出來，不等于我們所講的一個城鎮化。我們所講的城鎮化是一部分人，那么把農民轉移到城鎮里邊來，有他的產業，有相應的一個基礎，而不是說僅僅建一座別墅，或者建一座空城，那么建成這個空城以后我們看到，一方面從地方政府GDP成績單來看的話，這個成績單的確非常漂亮，那么比單純引進一個項目，那么造成這種效應要大很多。那么造成這么一個空城以后未來怎么辦？可持續怎么發展？這不是地方政府考慮的一個范疇。我們現在看到這個別墅區，那么整個兩萬五千多畝這個是非常龐大的，我們現在是土地資源非常緊缺的，那么如果說我們在規劃的過程中，那么為了純粹的造城，急于出成績以后，我們很快的把大量的稀缺的土地批出去以后，那么未來如果這個規劃我們認為不合適的話，是不是又要拆，是不是又得重建，那么整個無論是從土地資源來講，還是公共資源來講的話都是一個巨大的浪費。
主持人：我注意到在我們的網友當中有不少的網友也正在對您剛才提到這個造城沖動，表達著他們強烈的關注，有不少觀點都和此有關。來，我們選擇一兩條來關注一下。
這個“敗絮其外”這位網友提到，“空城計的大量出現，反映了目前房地產市場發展的不切實際，是開發商們當初在謀求暴利的驅使下，做出的瘋狂選擇，也是地方政府一味追求政績的可悲結果，這種脫離市場需求，只憑主觀臆斷所進行的‘妄想投資’，最終只能是投資人自食惡果，而政府蒙受的巨大損失，會有誰來承擔責任嗎？”
再來看“時間生命”這位網友的觀點，“無論如何沒有產業人口的新城建設正成為無本之木，無水之源，不僅無助于改變城市分裂癥，還將加劇這種癌變，使得當地社會結構更趨于兩極化，夾在他們中間的將會是一片無人地帶，還猶如空氣一般的城市化，美好愿景，最終結果就是新城開發將慢下來，甚至是停頓�！�
那么對于這樣一個現象我們的特約評論員會有什么樣的觀點呢，我們一塊來看一看。
嚴金明（中國人民大學土地規劃研究中心主任）：究其原因呢，一個是他們往往缺少長遠的規劃，也缺少一個整體的發展思路，第二個就是配套做得不足，我想這對開發商本身也是一種浪費。但是我們更多的從政府層面，從社會層面來說，政府在審批這個開發建設的時候，就要考慮到，它的發展它的容量，就是要從集約和節約用地這樣一個大的原則去出發，我們要精打細算，每一份土地資源都要把它用好。第二個方面，閑置的這個現象它現在已經存在了，作為政府還要加強監管。
竹立家（國家行政學院公共行政教研室主任）：要改變這種現狀必須要下決心，首先從土地審批做起，要明確土地使用方向和用途；其二就是在執行層面，實際上有很大問題，有些隨意的，比如說本來是公寓型開發，它變成這種別墅型開發，所以還是要在執行層面上下工夫；第三個我覺得也是非常關鍵的，最近這些年土地挪作他用以后，相關的懲處措施不到位，幾乎沒有人監督，沒有人懲處，這里面可能還有一些腐敗現象產生，監督非常地薄弱，所以這種情況下，別墅開發或者是高端房開發泛濫。
主持人：面對一些地方的造城沖動，我注意到我們的特約評論員特別提到“監管”這來個字，西方有句俗語說“沖動是魔鬼”，我們不能否認在現在我們看到了造城沖動當中會有一些盲目的沖動，那么我們到底如何用制度來真正的管住這樣的“魔鬼”？你們有什么樣的建議？
劉戈：你注意到，很多現在城市的他們對于他們新區的這種設計規劃，都是休閑之城、生態之城，但是這種東西呢，我不知道他們自己相信不相信，你的這個全是這樣的城，最后能不能起來，如果沒有工業，沒有其他的一種基礎產業這樣一種發展，那么但是它眼前看的很清楚的，就是在造城過程所產生的GDP，那么對于GDP的考核，那么變成的話對他的一個比如說就業、名聲這樣一個更多的這樣一種制度上的約束的話，那么才能從根本上來改變官員的這種在行政作為上面的這種喜好。
主持人：光遠你的建議是什么？
馬光遠：我覺得中國是需要城鎮化，也需要城市，非常需要，但是我們不需要一個沒有人住的城市，不需要沒有產業支撐的城市。我覺得城市的泡沫比房地產泡沫對中國經濟造成的殺傷力可能要大很多倍，所以我覺得既然是一個城，那么它的土地審批，它的整個規劃應該是有一個嚴格的程序的，我們現在看到的很多城，很多別墅區，那么我們看到僅僅是空無一人，但是這個規劃誰來做的，這個土地誰來審批的，兩萬多畝…… |