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上海市政府4日清晨宣布迪士尼項(xiàng)目獲批的消息，顯然大大吊高了開發(fā)商的胃口。4日上午10點(diǎn)，被外界稱為“迪士尼地塊”的上海川沙A08－03地塊進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)標(biāo)，結(jié)果短短15分鐘，上海象嶼置業(yè)就以11.9億元的天價(jià)阻嚇了競(jìng)爭(zhēng)者，一舉奪下了該地塊。這個(gè)價(jià)格有多高？一個(gè)數(shù)據(jù)可見一斑：264%的溢價(jià)水平已經(jīng)超過(guò)了今年上海溢價(jià)率最高的地王——趙巷10號(hào)地塊的水平。
對(duì)于“迪士尼地塊”的天價(jià)，業(yè)內(nèi)褒貶不一。一些開發(fā)商認(rèn)為，該地塊樓板價(jià)已經(jīng)超出當(dāng)?shù)匦卤P銷售的價(jià)格，運(yùn)作會(huì)有一定的困難。而一些分析師則表示，受迪士尼項(xiàng)目獲批的刺激，該地區(qū)土地拍賣熱將會(huì)持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間。
面粉貴過(guò)面包
除了較高的溢價(jià)水平外，上海川沙A08－03地塊拍賣結(jié)果震動(dòng)業(yè)內(nèi)的還有另一個(gè)數(shù)據(jù)：14024元/平方米的樓板價(jià)。而目前，川沙地區(qū)在售樓盤中，價(jià)格最高的均價(jià)不過(guò)14000元/平方米，一些普通的樓盤每平方米均價(jià)甚至不超過(guò)萬(wàn)元。無(wú)怪乎在競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)，有開發(fā)商搖搖頭說(shuō)：“價(jià)格高得離譜。”
有關(guān)資料顯示，川沙新鎮(zhèn)由原川沙鎮(zhèn)和機(jī)場(chǎng)鎮(zhèn)合并而成，地處上海外郊環(huán)區(qū)域。自從傳聞迪士尼一期選址落戶川沙區(qū)域后，該區(qū)域房?jī)r(jià)從均價(jià)每平米3000元扶搖直上，最高一度觸及16000元/平方米。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，川沙區(qū)域的房?jī)r(jià)比環(huán)線均價(jià)已高出三四成，相對(duì)已經(jīng)有些偏高了。
不過(guò)，在今年上海樓市的上漲潮中，類似川沙此次出現(xiàn)的“面粉貴過(guò)面包”現(xiàn)象屢見不鮮。而這些昂貴的“面粉”也很快拉動(dòng)了區(qū)域內(nèi)“面包”價(jià)格的直線上漲。對(duì)此，易居中國(guó)分析師薛建雄指出，從規(guī)劃角度來(lái)看，上海川沙A08－03地塊項(xiàng)目未來(lái)對(duì)周邊房?jī)r(jià)的影響有限，如果周邊房?jī)r(jià)只是因?yàn)榈赝醵^(guò)快上漲，短期內(nèi)就會(huì)出現(xiàn)泡沫。
也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，與上海其他區(qū)域的地王不同，川沙區(qū)域的價(jià)格暴漲絕大部分因素來(lái)自于迪士尼概念的炒作，當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨礁緹o(wú)法支撐這個(gè)價(jià)格水平，虛火的成分很高。不過(guò)，從世博對(duì)上海三林地區(qū)長(zhǎng)達(dá)三四年的價(jià)格拉動(dòng)來(lái)看，在迪士尼正式建成開園之前，這個(gè)概念或許能較長(zhǎng)時(shí)間支撐該地域的價(jià)格泡沫。
理性看待概念炒作
上海樓市就迪士尼概念炒作正酣，但其中隱含的風(fēng)險(xiǎn)也令業(yè)內(nèi)頗為擔(dān)憂。業(yè)內(nèi)人士指出，雖然迪士尼落戶上海將產(chǎn)生一定的產(chǎn)業(yè)聚積效應(yīng)，但如果過(guò)高地估計(jì)了這種效應(yīng)而盲目推高房?jī)r(jià)，可能會(huì)得不償失。
薛建雄表示，迪士尼的建設(shè)至少需要4年以上的時(shí)間，這也就意味著多數(shù)企業(yè)需要一段時(shí)間后才能體現(xiàn)收益。特別是迪士尼建設(shè)期間是一片大工地，這對(duì)周邊的樓市反而不利。雖然長(zhǎng)期看好該項(xiàng)目，但短期的陣痛也需要付出一定的代價(jià)。此外，迪士尼獲批和拍出地王消息的同時(shí)出現(xiàn)，必然導(dǎo)致區(qū)域房?jī)r(jià)短期的過(guò)快上漲，將需要一段較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整才能進(jìn)入?yún)^(qū)域發(fā)展應(yīng)有的理性房?jī)r(jià)。
楊紅旭則指出，雖然迪士尼獲批對(duì)上海樓市是一個(gè)巨大利好，但這并不意味著其足以支撐上海樓市維持當(dāng)前的大牛市。“迪士尼項(xiàng)目只是一個(gè)影響因素之一，市場(chǎng)大勢(shì)才是板塊變化的主要影響因素。”楊紅旭說(shuō)。 |