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經濟回暖背景下的供求變化
問：今年4月份，北京共成交商品住宅期房13369套，簽約總面積約為150萬平方米，與3月份相比上漲了20%，成為2007年以來銷售套數最多的一個月。成交量、銷售面積、成交價格是否構成了房市長期回暖的信號？此輪回升的主要原因是什么？
中國宏觀經濟學會秘書長王建：目前樓市的情況，更多的是之前積累的剛性需求的釋放。從2003-2008年，中國經濟已持續六年高增長，人們的收入提高，為了購買住房也積攢了相當的儲蓄。但由于之前房價不斷上漲，有購房需求的人一直在持幣觀望，希望房價降下來。但結果是房價不降反升，最終在剛性需求的支撐下，很多人還是選擇了購買。
但是，銷售的短期上漲并不意味著樓市長期回暖。樓市的走向應放在宏觀經濟環境來看，不只看樓市內部的指標。樓市的這些指標無法反映較大的宏觀經濟轉向，只能表明樓市在一段時間內的一些小波動。從宏觀經濟環境的角度，總體好轉的趨勢并不明顯。經濟還沒到底，樓市不可能見底。從宏觀經濟數據來分析，今年三月份全國發電量同比下滑0.71%，四月份的發電量同比下降3.55%。這些數據表明，短期內經濟下行的壓力繼續增大。再回到對房市的分析，目前有將近一半的購房者是用按揭購房的，當經濟下行壓力增大，個人預期收入的前景會受到負面影響，購房需求也受到影響。現在的宏觀經濟的未來走向仍不明確，在經濟尚未企穩的情況下，房市的走向也面臨著很強的不確定性。
中國房地產研究會副會長顧云昌：可以說，2007年房地產市場的上漲與金融環境有關。2004、2005年房價攀升很快，2006年由于國八條、國六條的調控，房價漲幅明顯回落，但到了2007年，房價又開始大幅上漲，這在很大程度上與當時的流動性過剩有關。資金流動性過剩必然導致資產價格上漲。但實際上，2006年已經出現了流動性過剩，為什么直到2007年房價才上漲？這又和當時的金融改革有很大關系。2006年金融業兩項重大改革：一是股權分置改革，帶來了2007年股市的大牛市；二是商業銀行改革成功上市，融到了大筆資金。
一方面，上市公司可以在股市上低成本融資，錢多了必然拿去買地，結果是大幅度推升地價，2007年十塊地王的地有九塊都是上市公司拿的，房地產市場和股市捆綁在了一起。發現這個問題后，金融監管部門就規定凡是從股市上融到的資金都不能用來買地。這一政策是對的，亡羊補牢。
另一方面，2007年房地產市場需求興旺，個人買房哪來那么多錢？依靠的就是銀行借貸，2007年按揭貸款數量同比增加了88.4%(往年一般為20%左右)，這么多的錢涌入樓市，促使房地產銷售量增長了24.7%，銷售額增長了46.8%。大大高出當年的住房新增供應量，供不應求，必促進房地產市場上漲。
2007年樓市狂熱，房地產市場銷售量和房價透支。透支過后必然有調整，這是樓市本身的發展規律，而國家的宏觀調控則加劇了這種調整。可以說，在這種背景下，即使不出現世界性的經濟危機，房地產市場的調整也在所難免。
在我看來，到目前為止，這一輪房地產市場調整的時間并沒有預期的那么長，調整的深度也沒有想象的那么大，這和這一輪經濟刺激政策有關。政策鼓勵房地產消費，也為開發商輸入了新的動力，有人擔心這一輪調整是不徹底的。
但3、4月份較快的回暖也反映了一個問題——剛性需求。中國人的傳統觀念中，自有住房的理念很盛；經過了30年的發展，中國的GDP、收入水平、家庭財富大幅提升，必然會釋放出住房需求；當人們看到房屋的保值性比貨幣強的時候，也會增加購房的動力。所以，一旦受到政策的推動，利率、稅收、房價“三降”，剛性需求必然被強力釋放出來。這是今年3、4月全國樓市出現暖意的主要原因。
問：有機構報告稱北京商品房空置率位列全國第一，您如何看待這一問題？
顧云昌：我對當前中國商品房的空置率問題看得比較輕。第一，我們談空置率的時候并沒有進行縱向比較。2006年某季度末，某報刊報道中國的空置率已逾1億平米，意思是很高了，但他們沒有說上年底的空置率是1.31億平米。第二，計算方法不科學。現在流傳的中國的空置率=累計的商品房空置面積/近三年商品房竣工面積之和，計算的商品房空置率，二手房并沒有包括在內；國際上的空置率=空置房/所有存量房，其中既包含開發商手中、也包括業主持有的二手房市場上尚未售出的房子。可見，中國的空置率的算法(國家統計局是不予確認的)與國際通用算法大相徑庭，分子和分母都不一樣，二者不可比較。
2008年房價開始回落，市場上的空置房增多，但是否多到無法忍受的地步？我認為不是。如北京市的空置房很多，這其中也存在結構性空置，如大戶型、郊外的、配套不好、交通不便的房子空置得比較多，但五環內的房價還在上漲。倘若真如媒體所說，總量空置很大，那就不可能出現這種房價回升的現象。因此，我們要解決的是如何完善配套設施，而不是空談空置率問題。
問：2009年1季度，房地產購置土地面積和商品房新開工面積繼續負增長，且降幅增大。從供給的角度來看，城市住宅用地還有多大的供給空間？供需之間的不平衡，是否會在未來長期助推房價上漲？
王建：我們的土地政策要求保住18億畝耕地，同時要增加那么多城市人口，土地問題怎么解決？只有靠城市化。城市化分兩步走：
第一步，大規模的舊城改造，對不合理的城市空間進行改造和調整，把低矮的房屋拆掉，重新規劃，提高土地的容積率。地方政府可以發行長期債券，作為舊城改造的資金來源。在舊城改造過程中，需要搬遷的居民要購置新房子，房地產商就有很大的開發機會。而且，舊城改造可以拉動非常大的內需，促進產業的復興。
第二步，通過城市化過程中農村人口向城市的轉移，把農村的宅基地轉變成城市化用地。我做了一個計算，目前中國的農村人口總戶數有2.5億，按每戶宅基地3分即200平米計算，大約是7500萬畝，如果按東亞發達經濟體85%的城市化率計算，中國保留5000萬農戶就可以了，80%的宅基地(約為6000萬畝)可以用于城市化。
顧云昌：18億畝紅線、招拍掛、城鄉土地分割是我們所面臨的現狀，城市房地產開發用地供應相對不足是導致近些年一些城市房價上漲的一個重要原因。從2004到2006年北京連續三年沒有完成土地供應計劃，一個階段土地供應不足，必然導致下一個階段商品房的供不應求。
長期來看，中國的房地產市場始終存在土地緊缺問題，今后每年的農用地變成建設用地的數量是200多萬畝，大大低于過去1200萬-1400萬畝的水平。我們的出路在于城鄉建設用地的流轉，即在保護18億畝耕地的前提下，把農村的宅基地和建設用地流轉成為城市的建設用地。這個題目到目前為止還沒有破題，這也是困擾中國房地產市場今后持續健康發展的一大障礙。
中國的發展問題一是城市化速度太慢，落后于工業化。工業化引發的是投資性需求，城市化引發的是消費性需求。投資性需求大于消費性需求，就必然會出現產能過剩，只有加快城市化，增加城市人口，消費才能持續不斷地拉動起來。二是城市化基礎不牢，農民在城里工作十年、二十年，他的根還是在農村，在城里擠小房子，農村的大房子還空著，這是中國城市化的特點。要讓農民真正在城里扎根，買得起房子，就需要將宅基地置換出來，讓土地的價值得到充分的體現。農民有了錢，變成真正的城市人，才是真正的城市化。現在一些縣城已經開展了試驗，如讓農民棄宅進城，按平方米付拆遷費和補貼，既可以讓農民進城置業，又可使更多的宅基地得到充分利用。采取何種形式流轉，需要通過改革試點，最終找到適宜各方的方法。
從穩定住房價格到穩定房地產投資
問：目前適度寬松的貨幣政策對于房地產市場產生了怎樣的影響？
顧云昌：目前適度寬松的貨幣政策確實起了不少作用，開發商的資金鏈相對去年寬松了些，但總體上還是比較緊張，對于開發商的貸款仍然有很多限制，銀行也仍然要考慮市場風險。
過去十來年的情況是，房地產開發投資的增長速度一般比固定資產增長速度略高出幾個百分點，但是，去年的房地產開發投資同比增長20%，已低于固定資產投資增長速度；今年1-4月份房地產開發投資同比增長速度嚴重下挫，只有4.9%，而同期的固定資產投資增長速度超過了30%。
從前四個月來看，1-2月房地產開發投資同比增長速度為1%，1-3月是4.1%，1-4月是4.9%，4月當月同比增長了6.7%。這說明房地產投資增長也在回暖，但回暖的速度遠遠低于國家固定資產投資的增長速度。也就是說此輪經濟刺激方案的資金主要流向了國有經濟部門，以民營經濟為主體的房地產業獲得的資金比較少。此外，房地產銷售放緩，市場前景不明朗，也導致開發商不敢購買和開發土地，今年1-4月開發商購置土地面積比去年同期下降了28.6%，開發商新開工面積下降了15.6%。
王建：適度寬松的貨幣政策，目的是為了拉動增長。增長是財富的創造過程，人們的收入都是從經濟增長當中獲得的。
在此次啟動經濟的過程中，我們遇到了和以往歷次經濟增長不同的現象：投資上去了，工業啟動效果不明顯。過去拉動經濟增長的基本模式是以投資拉動工業增長。但目前，大量資金的投入，主要是加速現有項目的完成。全國約有20萬億規模的在建項目，其中還有很大一部分投資需要完成，之前一段時間投資商因受危機影響，加上資金鏈緊張，相當一部分訂單下給了生產企業，到結算時卻付不了錢，設備生產出來就成為企業庫存。現在貸款一放松，資金給了生產商，但實際上生產商并沒有增加生產，而只是一個去庫存化的過程，即把已產出的產品發貨銷售。這就意味著貸款投放之后，去庫存化導致投資完成額的上升，而工業生產卻不增加。這些投資實際上是原來的過剩的產業結構的延續，是無法產生效益的。沒有效益，勞動者的工資就增加不了。所以適度寬松的貨幣政策，如果只是維持了原有的生產過剩格局，那么對于提高居民收入、樓市回暖，都不能構成根本的支撐。現在的購房只是前一階段抑制的需求的釋放，而非經濟持續增長，人們收入普遍增加所產生的新增需求。
問：從政府對房地產業的政策來看，今年的房地產刺激政策出現了怎樣的變化？如何正確定位房地產在啟動經濟過程中的作用？
顧云昌：對于房地產，過去幾年政府調控的基調是穩定住房價格。此次則是穩定房地產投資，這是今年總理工作報告中出現的一個明顯變化。
中國經濟增長中有相當大的比例是靠外需，今年出口下降已成定局，經濟增長轉而要依靠內需，這是實現經濟轉型的必由之路。拉動內需有兩個途徑，一是消費需求，二是投資需求。在我看來，消費需求的增長，要從兩個方面著力：
一是使老百姓更加富裕。改革30年，老百姓富了不少，但是并沒有全部富起來，特別是農民。所以，要加快城市化步伐，使更多農民變成城市居民，城市居民的消費水平是農村居民的3-4倍，這一進程將大大拉動消費需求。
二是消費品的重點從生活必需品過渡到耐用消費品。國際上把居民消費品按美元價格分為三個層次：第一層次是百元級消費品，即家電；第二層次是千元級消費品，即汽車；第三層次是萬元級消費品，即住宅。隨著社會的發展，房地產占家庭財產的比例逐步提高，所以，以住房為主的房地產是拉動經濟的火車頭。
從投資需求的角度來說，房地產投資占固定資產投資的20%，它帶動了幾十個行業的投資。所以，國務院才將穩定房地產投資作為當前房地產市場發展的主要目標，并提出三個“穩”：第一，穩定市場信心和預期；第二，穩定房地產投資；第三，推動房地產業平穩有序發展。如何穩定投資？當然銷售要穩定增長，國家已經出臺了一系列政策，也包括降低項目資本金比例等降低開發商門檻，來直接刺激房地產投資的穩定增長。
中銀國際控股有限公司首席經濟學家曹遠征：這次金融危機的本質是去杠桿化，而在救市過程中，世界對中國經濟的期望則是再杠桿化。中國的國家資產負債表、企業資產負債表和個人資產負債表都相對健康。國家通過4萬億投資，撬動國家資產負債表的再杠桿化。企業的負債率比較低，銀行的資產狀況比較好，由此撬動了銀行貸款的高速增長。個人資產負債表如何被撬動？個人貸款主要是房貸和車貸，房地產是放在個人資產再杠桿化的背景下討論的。有觀點認為，如果國家、企業和個人的再杠桿化都能被撬動，中國經濟將可以達到8%以上的增長速度，拉動全球經濟復蘇。房地產之所以成為大家關注的焦點，就是因為它是中國經濟再杠桿化過程中重要的一環。
不可否認，在短期內，刺激樓市對于啟動經濟有重要的作用。房地產可以帶動鋼鐵、水泥等幾十個相關產業的振興。在目前，刺激房市已經產生了效果。從宏觀層面，中國經濟已經止跌，有開始回暖的跡象，如果再杠桿化的必要性不是很大的話，從政策上不要過分刺激房地產，這個問題不是靠房價漲落能解決的。在金融危機的情況下，幾重問題交織在一起，要看清楚其中的利害關系。
關注改革，而非價格
問：目前的住房制度當中存在著哪些亟待解決的問題？隨著保障性住房制度的逐步完善，它對商品房的供應和價格會產生怎樣的影響？
曹遠征：在當前環境下，住房體制的完善和改革，首先要確保經濟適用房和廉租房的建設。不能因為房地產有回暖的跡象，就把這個任務忽略了。特別是當現在政府財政收入有所下降時，對于經濟適用房和廉租房的投入要繼續加大力度。保障性住房的增加，會滿足低收入居民住房需求，這是民生工程的重要內容。保障性住房的供應，會平抑商品房的房價。
其次，要形成租房市場，引導居民住房消費行為的改變。“居者有其屋”，并不意味著居者一定要有其屋，政府應該大力倡導和宣傳這種概念，不管房子是自己的還是別人的，只要有房子住就行。房價和租金價格漲落應該相一致，現在的結構是不合理的，房價在漲，租金價格在跌，這是扭曲的市場。只有租金上漲，租賃市場活躍，資源配置效率才是有效的。盡管鼓勵更多人買房子可以拉動GDP，但是從機制來看，拉動可能會造成反向的結果，即人們買了以后是空置的，沒有得到有效的利用。政府應給予一些優惠政策和鼓勵措施，使更多現有的空置住房進入租房市場，既滿足民生需求，又建立了市場機制。
王建：一個社會總有相當一部分人是買不起商品房的，我曾經做過一個估算，我們城市在這一輪經濟增長中，約有40%的城市人口的收入增長低于房價增長。對于這些居民，政府需要用公共福利的形式，把居住作為一種公共產品提供給他們。現在政府在推進廉租房，中央每年對廉租房的投入不斷增加，目前解決了約5%的城市人口的住房問題。但覆蓋面還比較小，比較理想的覆蓋率是50%，如果有一半的城市人口居住在保障性住房里，就會對商品房市場產生很大的減壓作用。保障性住房的推進是一項長期工程，從現在開始每年進行一定量的投入，就會逐漸覆蓋更多的城市中低收入人口，能夠推進城市化，打開更大的經濟需求。
顧云昌：保障性住房肯定要發展，一方面是出于拉動內需的需要，在商品房投資增長放緩的情況下，保障性住房投資可以彌補它的缺口；另一方面是因為保障性住房供應在過去幾年嚴重不足，現在有補課的需要。到目前為止廉租房占住宅的比例還不到1%，經濟適用房投資多年來一直只占住房建設投資的5%。現在，我們需將保民生和保增長結合起來，加大保障性住房建設的方向是對的。
保障性住房在過去的發展中存在種種政策上的缺陷和實踐中的偏差，人們擔心這些偏差沒有糾正到位；現在又大量投入會否引起新的偏差，出現更多的尋租行為。供應對象的放大往往與尋租行為聯系在一起。
所以，我們要研究的不是要不要保障性住房，而是采取什么政策將保障性住房落實到真正需要的人群中，真正發揮拉動經濟的作用。如果保障性政策能夠落到實處，它對房地產市場就不會造成沖擊。因為保障性住房與商品房的界限是很清楚的。然而，當今中國社會背景的復雜性極易導致尋租行為的存在，但我們不能因此就不搞保障房，而只能站在更客觀的角度總結經驗，不斷完善政策，加強監管力度，用改革和創新來推動保障房的發展。
問：繼四萬億經濟刺激方案之后，第二輪經濟刺激計劃正引起廣泛的關注。您認為有利于中國房地產市場健康發展的做法是什么？
曹遠征：房價高漲促使資產價格上漲，帶來投機的增長和泡沫。貸款的高速增長，如果不能進入實體經濟的話，就一定會使資產價格上漲，而資產價格上漲主要表現為股價和房地產價格的上漲。在CPI沒有較快增長的同時，資產價格卻漲得很快很高，存在著泡沫化的傾向。泡沫化對于經濟是有害的，這是現在人們對房價上漲的擔憂。現在不是房價高不高，而是房價是不是有支撐。沒有支撐，房價一味的走高，就是資產價格泡沫化的過程。
資產價格上漲會傳遞為其他領域的泡沫化，引起全面的通貨膨脹。從中國目前宏觀貨幣供應的情況來看，潛在通貨膨脹壓力似乎在加大。房地產很可能成為一個釋放口，把資產泡沫傳導到整個實體經濟當中。盡管目前仍處于通縮，但是潛在的通貨膨脹的壓力，要引起政策的重視，要防止潛在通貨膨脹壓力在很短的時期內顯性化。
目前，宏觀經濟開始有回暖的趨勢，這時需要考慮更長遠的政策、更長期的制度建設問題。經濟在上揚期和下落期面臨的問題是不一樣的。經濟上揚以后，可能會出現通貨膨脹的壓力，應該從這個角度重新進行政策設計。對商業銀行來說，要防止壞賬的上升，防止貸款質量的惡化。宏觀政策的重點是，切斷資產價格上漲和全面物價上漲中的傳遞渠道。
從房地產的長遠發展來看，因為中國還處在城市化、工業化的進程當中，人多地少，長期來看房地產的價格肯定是要上漲的。正因如此，千萬不能對房地產價格上漲掉以輕心，要引導房價有序穩步上升，這樣居民可以接受，對經濟的持續發展也有利。隨著住房開發的不斷增加，與之相關的土地供應、基礎設施配套、戶籍制度改革等問題，應該跟城市化的過程相配合。對房地產行業的長遠規劃是非常重要的，不能因為解決當下的問題進行片面的調整。
住房問題和地方政府財政收入是聯系在一起的，房價上漲、地價也升高，政府賣地容易，地方政府財政收入有保障。對銀行來說，房價上漲，貸款也有保障，壞賬率比較低；投資買房子的人也可以獲得很好的回報。而在房價高速上漲當中受傷害的，是中低收入階層的消費者。保護弱勢群體，正是政府的責任所在。
顧云昌：接下來的任務是：第一，保持相對穩定的剛性需求，同時把柔性需求——改善性需求和投資性需求釋放出來。一個健康成熟的市場必然是剛柔結合的市場。說到投資性住房需求，不能看作是“壞事情”。錢存在銀行里是死的，買房子出租，既激活了房地產市場，又滿足了租房人的需求，也實現了資金的流動，這是好事。但若投機性需求特別是短期投機性需求的比例過高，則會炒高房價。所以，從國家政策角度講，需要遏制、防范投機性需求比重過大。
房地產市場中的投資性需求是客觀存在的，也是現在所缺少的。經過這輪調整，居民的剛性需求和一部分改善性需求都被釋放出來了，但釋放的速度較慢。5月份一、二手房銷售量增幅回落甚至環比下降，反映了剛性需求這一波高峰之后可能會出現階段的回落。剛性需求是有限度的，不可能永遠上升。而且，光靠剛性需求，市場持續回暖是難以實現的。必須依靠改善性需求和投資需求，市場才能保持真正的回暖。同時，銷售量的環比增速放慢或下降，也與這兩月的房價又出現上漲有關。從這個層面講，我們不希望市場價格快速反彈，開發商應當保持平穩的心態，二手房的中介公司也有責任溝通買賣雙方，保持房價的穩定。
第二，政策層面，如二套房政策應該進一步放松。銀監會主要擔心二套房出現斷供，但其實中國斷供的情況極少，深圳樓市波動那么大，銀行都沒有出現大的問題。有人認為相比經濟適用房而言，買二套房的人斷供的可能性反而更小，因為他們的工作、收入更穩定，對信譽也比較看重。事實上，美國的次貸危機和1990年代中國香港、日本、東南亞的房地產泡沫破滅，最大的問題就在于銀行不該把錢借給沒有支付能力的人，這其中也包括炒房者，他們是通過銀行貸款增加了購買能力。因此，我認為銀行系統應該主要審核貸款者的支付能力，而不是審核他是第一套還是第二套的問題。我不是鼓勵大家去炒房，但國家調控應該更加積極地鼓勵改善性需求，并釋放一部分投資性需求，很多時候，這二者之間是可轉換的。
今天我不輕易說回暖，有暖意，但能否持續下去，市場層面本身就存在問題。從宏觀層面看，全世界經濟危機的底還不知道在哪里，復蘇更談不上，中國經濟復蘇也有待時日，房地產市場一支獨秀不太可能。我們需要進一步努力和觀察。
王建：要把住房問題放到城市化的背景下來考慮。城市化能夠創造的需求是非常龐大的，這個需求是被壓抑了60年的需求。從建國以來就是以犧牲城市化的方式搞工業化，改革開放后的30年，還是繼續這樣的模式。城市化的需求被長期壓制，這個需求要是被釋放出來的話，對于經濟的拉動作用是巨大的。
以前的高增長前景是建立在全球化的背景下，建立在外需急劇膨脹，美國經濟不斷虛擬化，美國的貿易逆差持續拉大，美元資產穩步上升的背景下，現在這種環境已經不存在了。從目前情況看，經濟還有下滑的可能，如果不進行結構上的根本調整，對于經濟的拉動作用就會不足，后面有可能變成一個“W形”趨勢。在外部環境繼續惡化的同時，沒有長期的、根本性的應對措施，只是把這場衰退看成一個短期的、溫和的衰退，采取一些措施，讓經濟有短暫的上升，是不可持續的。
(來源:21世紀經濟報道
作者:周慧蘭 曹理達) |