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珠三角的春天比中國絕大多數的地方都來得早。3月的廣州與深圳，城中早已裙裾飛揚，氣溫直逼30攝氏度。在這里，沉寂已久的房地產市場率先顯露暖意，量價齊升。
“廣州、深圳的房地產業是全國最市場化的，對市場供需變化最敏感，領跌也將領漲。”深圳一上市地產公司融資部經理告訴記者。
盡管存貨消化在提速，但相關數據顯示，廣深房地產新開工項目少之又少。一上市地產公司高管表示，這一數據的“黯淡”，說明還難言房地產“牛市”的到來。
消化存量提速
對于地產商而言，今年或是去存貨之年。
北京銀聯信信息咨詢中心的一份內部材料顯示：地產業在經歷了2007年“躍進式”投資和2008年“衰退型”調整后，在2009年迎來了“高危化”的庫存積累。兩大全國性房地產協會不久前起草的一份內部報告預測，2009年末，全國商品房空置面積可能達到3億至4億平方米，將是往年的2到3倍。
中原地產統計數據顯示，萬科、保利、中海等10家房企巨頭，在今年一、二月份共推出140.9萬平方米的新盤，僅占上述房企在售房源總量的10%。大型房企存貨高企現象也是嚴重。截至2月26日，這些房企的庫存總量近2000萬平方米，占據目前全國新房庫存總量的10%。
萬科年報顯示，公司2008年度的存貨較上一年增加29.22%，主要是因新獲取項目和在建項目的增加。去年，公司的各類存貨中，現房庫存78.9億元，占比9.2%。這僅僅相當于萬科兩個月的銷售量，其中80%庫存時間尚不足一年。
一銷售過百億的深圳上市地產公司總經理表示，2007年房企的首要任務是“拿地”，2008年是“籌錢”，那么今年的首要任務則是“銷售”。他告訴記者，“目前，企業的庫存壓力很大，走量是關鍵。”
相關統計顯示，截至3月初，已公布2008年年報的A股房地產上市公司有15家。去年年末，這些公司的存貨合計達809.09億元，同比增長36.1%，比2008年三季度末略有增長。按照申銀萬國行業分類并剔除ST公司，A股房地產公司三季度末的存貨合計達4015.2億元。
房地產存貨包括已開發完工產品、在建工程和擬開發土地儲備三類。截至去年末，全國商品房空置面積達1.64億平方米，這主要是已開發完工產品。除此之外，在建工程和土地儲備的體量更為龐大。2009年的新盤將使目前的高庫存“雪上加霜”。
記者調查發現，部分現金流及資產負債良好地產商不愿意在弱市降價銷售，那被認為是賤賣資產，他們覺得只要熬過寒冬，必定會有好收成。而事實上，深圳房市的去庫存化進程似已提速。
深圳國土資源及房產管理局數據顯示，今年1月份深圳新房成交價格環比微跌了0.4%，為10988元/平方米，成交有明顯復蘇的跡象。2月份單日成交面積達到17443平方米，較1月份增長37.87%。從區域來看，深圳6
大區中，寶安，福田，羅湖，南山地區價格都出現小幅的上升，但漲幅環比都未超過5%。
從存量情況看，深圳存量房面積2月較1月大幅減少9.8%，達到561萬平方米，該庫存水平為2008
年8月水平，主要原因在于整個2月深圳新開樓盤只有4
個，且目前深圳房價進入穩定區間也刺激成交的回升。
上述融資經理告訴記者，2月份公司銷售回款4億元，3月份迄今止回款已經2億元。“已經有一年左右沒有這么好的單月回款了。銷售旺了，回款快，融資也容易。”
凱基證券認為，隨著深圳成交的繼續回暖，庫存消化速度將依然平穩快速。而開發商如果繼續放慢推盤節奏，未來3個月深圳房地產價格可能會出現觸底回升。
但也有深圳一商業銀行客戶經理表示，地產商“去存貨化”的關鍵是降低購房成本，高庫存必然對高房價施壓。目前，新的刺激政策已經十分有限，高庫存能否軟著陸，主要決定于價格。
“小陽春”幻象
在存貨消化的過程中，今年一季度，廣深地區的房地產似有“復蘇”跡象，不少樓盤都出現了“一日售罄”現象，被市場形象稱為地產“小陽春”。
2月20日，寶安梅林關一樓盤開盤，成為時隔14個月后，深圳的首個"日光盤"。據廣東省統計局統計，今年1到2月，廣東全省的商品房屋銷售面積達534.80萬平方米，同比增長21.5％；商品房屋銷售額326.87億元，同比增長27.5％。其中，深圳市商品房銷售回升幅度“迅猛”，銷售面積87.33萬平方米，增長140.6％，銷售額104.13億元，增長86.4％。
“跌多了，自然反彈。”廣州一地產咨詢公司總經理表示。相關數據顯示，2009年1月，深圳房屋銷售價格以18%的同比下跌幅度位居全國70個大中城市之首。廣州次之，降9%。
“其實，南山區房價跌幅超過了30%，關外跌幅在40-50%左右。”深圳一地產開發商告訴記者。易居中國分析師薛建雄認為，房價大幅會刺激成交量回暖。據了解，2月，深圳一手房成交面積達到48.84萬平方米，環比1月上升24.5%，同比劇增580%，二手房則出現了環比翻倍現象。
但也有上市公司高管認為，“小陽春”僅僅是反映暫時的市場需求，市場還需要調整。
“消費者誰也左右不了，能解決市場問題的就是政府和企業。政府一直積極想辦法穩定房市，政策的宗旨在于平衡消費者和房企。但市場上商品住宅價格高，房價存在下調空間仍然是市場問題的癥結所在，因此要擺脫困局最終需要開發商積極主動的根據市場調整定價策略和營銷策略。”華僑城一高管表示。
在他看來，目前的房市是一個買方市場，而不是原來的賣方市場。他引用了一個數據：國家統計局相關數據顯示，2008年年末居民儲蓄存款余額21.8萬億元，比上年末增加45353億元。“這意味著相當一部分收入轉入銀行沒有消費，居民還有很大一部分存款可以進入房地產市場，然而卻并沒有進入，這說明房屋還沒有到合理價位。”
上海證券報記者調查發現，地產市場并未明確進入單邊上揚“行情”，而是進入了一個微妙的階段，上述融資經理所言的“敏感”或者所謂的“小陽春”，僅僅是階段性反應。拿泛海建設某高管的話說，“在外部環境尚未明顯改善的情況下，短期內仍將面臨較為復雜的市場環境。”
“小陽春”或暴露了地產業當下的階段性特征：開發商今年的重要任務是打造一個健康的資產負債表和去存貨化；部分購房者在剛性需求被壓抑許久后已經入市，另有部分則觀察到開發商利用“小陽春”行情乘機提價，保持繼續觀望態度；銀行對房企的貸款已有松動，但仍然對風險敞口和權限進行嚴密控制。
廣東省近日出臺刺激房地產的“粵十五條”，有研究報告指出，政府對房地產的態度告別“只做不說”階段，但仍不會“操之過急”。
目前，房企、購房者、銀行、政府四方力量的處境微妙。在宏觀經濟環境仍未明朗、地產存貨的積聚以及新開工項目數據仍處于“下行通道”中時。一業內人士認為，四方力量的博弈進入一個微妙的階段。地產商在高存貨背景下并不會肆意提價，而購房者消費需求的進一步釋放仍待時機。
新開工項目仍處冰點
存貨“走量”已經開始，而新開工面積、施工面積、竣工面積及土地購置面積仍然處于冰凍狀態。
國家信息中心的一份經濟預測報告顯示，全國商品房當月新開工面積自去年7月份就出現了負增長，今年年1至2月的全國土地購置面積同比下降了30%、土地開發完成面積同比下降了15.5%。
廣東省房地產協會3月19日發布的2008年度市場分析報告稱，2008年，商品房新開工面積同比出現負增長，下降幅度達到9.28%，為2003年以來的首次，特別是2008年第4季度，廣東新開工面積只有1233.1萬平方米，同比下降了38.97%，新開工面積降到了2003年以來的最低。
深圳市國土房管局信息披露，今年前2個月，深圳商品房和商品住宅施工面積分別為1944.55萬平方米和1270.49萬平方米，同比分別下降14.58%和21.41%。而商品房和商品住宅竣工面積分別為24.75萬平方米和23.98萬平方米,同比降幅分別高達58.04%和44.56%。
業內人士分析，按照房地產開發規律，商品房竣工面積實際上反映的是過去1年半左右的房地產開發情況。但考慮到2007年底曾有不少開發商故意放慢開發節奏，因此,今年1至2月的商品房竣工面積實際反映的是去年年初的開發情況。
當時，深圳開發商普遍放慢了開發腳步，使得今年前2個月竣工面積出現近六成的大幅下降，這也直接影響了近期釋放給市場的新增供應量。數據顯示,今年前2個月，深圳商品房和商品住宅批準預售面積僅36.47萬平方米和34.3萬平方米，同比分別減少43.68%和35.26%。
另據悉,今年前2個月深圳的商品房和商品住宅新開工面積分別為92.63萬平方米和60.57萬平方米，同比分別下降了22.49%和38.99%。而這又將影響未來市場的供應量。
行業投資的衰退成為2009房地產的一大隱憂。另一數據也在反映行業的這一趨勢：從全國來看，2008年土地購置面積負增長9.4%，增速同比回落20%
對行業前景的“迷茫”影響了開發商的開發進程。萬科年報顯示，2009年新開工面積計劃約403萬平方米，比2008年實際完成數下調約23％。竣工面積計劃為619萬平方米，比2008年竣工量增加約17％。
但萬科表示，公司的開發節奏會根據市場形勢的變化隨時調整，一旦市場銷售呈現出好轉，公司隨時可以增加新的開工面積。
總部也位于深圳的招商地產2009年的計劃新開工面積僅130萬平方米，同比下降35%。
“地產商都在熬，很多去年下半年以來沒有拿地，沒有新開工項目。他們想著保持良好的現金流度過目前的寒冬。新建項目的開動可能還需要一段時間。”上述融資經理表示。
銀行貸款松與不松
優質資產負債表的形成是地產商今年工作重點中的重點，而不能過于依賴銀行。
“今年最關鍵的任務就是打造良好的資產負債，使得企業更好地活下去，等待市場的轉機。這中間，如何讓長期融資在負債比例中更高很重要。”一上市公司高管告訴記者。
以泛海建設為例，2008年年報顯示，截至去年末，開發支出僅489萬元，短期借款為0，長期借款較年初增長106.61%，達到35億元左右。
泛海建設年報還指出，2009年，公司在北京、上海、深圳、杭州、武漢等地的項目將同步開發，資金需求在50億元以上。目前，公司已獲得中國建設銀行78.6億元的授信額度，所有借款將全部用于公司在北京、武漢、深圳的項目開發。此外，公司還將爭取完成公司債發行計劃。
記者從銀行系統獲得的消息顯示，并非所有的開發商都如泛海建設這般“幸運”。
某國有商業銀行深圳龍華支行公司業務部經理告訴記者，該行今年以來房地產貸款僅兩筆，數額為3億多元。相比去年幾乎沒有房地產放款而言，今年確實出現了松動，但是仍不敢輕舉妄動。“房地產是有點復蘇跡象了，但后市如何，還很難把握。”
據了解，該支行去年12月至今年1月的信貸是10億元左右，其中對房企的投放占到約30%，而2、3月則幾無放貸。該行持“優質客戶，優質項目”的原則進行放貸。對客戶的考察主要依據凈資產規模1.5億元以上，資產負債率75%以內，有較豐富的歷史開發經驗。至于項目，則會考察拿地成本是否低廉。“中小房企還是融不到資金，特別是依賴單一項目運作的房企。”該業務經理表示。
而一些擬上市公司則在銀行融資渠道之外找尋借殼途徑。“我們本來準備在香港上市，但是市道不好，去年沒有成功。現在我們一邊準備聯交所的上市，一邊也在看A股有沒有合適的凈殼資源。”深圳一地產公司相關人士告訴記者。據記者了解，至少有兩家深圳民營地產公司在尋找A股殼資源，以便實現迅速上市。
上述人士也表示，公司也感受到了銀行對優質客戶貸款的松動。“以前，客戶的按揭貸款銀行會凍結我們使用，現在部分資金已經可以使用了。” |