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營銷受困 上海濱江豪宅改走租賃路線
    2009-03-23    作者:李和裕    來源:上海證券報
　　在上海豪宅的坐標地段小陸家嘴，又一家開發商改走租賃路線。世茂房地產上周末宣布將世茂濱江花園內的一幢住宅樓改為酒店式服務公寓，這也是去年來小陸家嘴第三個宣布提供出租的豪宅。而在業內看來，租售并舉或者轉售為租已經成為豪宅開發商改善營銷、回籠資金的一大策略。
　　據了解，該棟命名為S-Suite的酒店式服務公寓是世茂濱江花園去年下半年開始推出的最后一期房源中的5號樓，約160套，房型基本都是小戶型，包括92平方米的一房和145-185平方米的兩房，原為精裝修出售的住宅，成交均價近6萬元/平方米，如今開發商則計劃重新包裝后對外租賃，也包括針對投資者的售后出租，預期在租賃旺季一房的租金可達1500美元/月、兩房可達2000美元/月。
　　在市場人士看來，小陸家嘴集中了一批高檔住宅，而其中不少開發商改走租賃路線并非巧合。“高檔住宅特別是檔次、價格等更高一籌的豪宅的營銷和普通住宅不同，如去年樓市低迷，普通住宅的開發商可以明目張膽地打價格戰，豪宅開發商卻會猶豫，因為不能自貶身價，而租售并舉或者轉售為租便成為豪宅為自己的營銷解圍的一種方式�！�
　　的確，就以小陸家嘴地區為例，去年先有湯臣一品實行售租并舉，拿出B棟樓作為酒店式公寓放租；后有鵬利海景也轉型為高端服務式公寓，開發商中糧集團宣布將長期持有該項目并對外出租�！霸诮煌独淝宓氖袌鰻顩r下，開發商都在盡力回籠資金，如果擔心銷售不暢的話，通過獲取租金來補充現金流也不失為一種好選擇�！�
　　從世茂的情況來看，其2009年的銷售目標已從150億港元上調至170億港元，加大營銷力度是其必然的選擇。如前不久，其位于上海松江的世茂佘山莊園完成了兩單總價均在億元以上的交易，總銷售額近4億元人民幣；如今網上顯示僅售出21套的世茂濱江花園最后一期，勢必也要改變策略、加快回籠資金。世茂方面則表示，售后出租可以吸引到更多投資者，目前S-Suite已經被預訂了100多個單位。
　　“目前上海樓市交易回升主要是由剛性需求釋放推動，但高檔住宅并非此類購房者的首選目標，這也造成近期高檔住宅成交未能像普通住宅那樣放量�！�21世紀不動產上海區域市場中心的分析師介紹，今年年初至本月上半月，上海二手房成交量同比增長103%，但高檔住宅的成交面積同比小幅下降3%；成交均價在各高檔住宅聚集板塊分別有10%至16%不等的同比降幅，套均成交總價也同比下降22%，為536萬元�！八圆坏貌粚⒀酃夥诺瞄L遠一些，不僅是新房市場，去年來二手房市場內業主將高檔住宅轉售為租的情況也有增無減。”
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