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房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)支持中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起著舉足輕重的作用。2008年,房地產(chǎn)行業(yè)的投資對(duì)GDP的貢獻(xiàn)達(dá)到13%;它的發(fā)展還能帶動(dòng)一大批其他行業(yè),從上游的鋼材、水泥到下游的家電、 家具和室內(nèi)裝修等。由于全球金融危機(jī)的影響,2008年中國(guó)第四季度的GDP增長(zhǎng)下降到6.8%。 在2009年主要世界經(jīng)濟(jì)體持續(xù)衰退(從而減少進(jìn)口),而國(guó)內(nèi)消費(fèi)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)不可能在短期內(nèi)迅速提高的情況下,如何驅(qū)動(dòng)投資這第三駕馬車,特別是房地產(chǎn)行業(yè)的投資,成為2009年中國(guó)保證經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的頭號(hào)課題之一。
宏觀經(jīng)濟(jì)(GDP)的穩(wěn)健增長(zhǎng)給居民和發(fā)展商提供了一個(gè)寬松的環(huán)境;在此環(huán)境下,居民根據(jù)他們儲(chǔ)蓄、收入和財(cái)富的狀況,以及他們所需付出的購(gòu)房成本,包括首付、按揭和稅款等,作出相應(yīng)的購(gòu)買商品房的決定;發(fā)展商在售出商品房后, 根據(jù)他們資金量的狀況,包括銷售額、銀行貸款和自有資金,以及他們的投資成本,如土地成本和銀行貸款的利息,作出進(jìn)一步投資的決定,去獲得土地和建造新的商品房。發(fā)展商的投資會(huì)對(duì)GDP的持續(xù)增長(zhǎng)作出貢獻(xiàn),GDP的持續(xù)增長(zhǎng)會(huì)為居民提供良好的收入和財(cái)富前景,從而支持他們的購(gòu)房行為。這樣,便形成房地產(chǎn)行業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良性循環(huán)的三角驅(qū)動(dòng)關(guān)系。
但是這樣的良性循環(huán)關(guān)系是個(gè)理想的狀況。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在過(guò)去兩年的實(shí)際情況是,房?jī)r(jià)提升過(guò)快,超出一般居民的購(gòu)買能力;開(kāi)發(fā)商贏取高額利潤(rùn),過(guò)度投資;宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也過(guò)快過(guò)熱——2007年中國(guó)的GDP增長(zhǎng)達(dá)到13%。中央政府因此采取了一系列調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的措施,以求遏制其過(guò)快增長(zhǎng)。在此政策環(huán)境下,從2008年上半年開(kāi)始,商品房住宅銷售面積持續(xù)下降,1至11月同比下降19%。2008年下半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資增量開(kāi)始下降,待售房屋的存量在一年以上。
如果沒(méi)有美國(guó)金融危機(jī)的爆發(fā)和蔓延,房地產(chǎn)行業(yè)的“冷卻”對(duì)當(dāng)時(shí)過(guò)熱的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)本應(yīng)是一個(gè)利好。但隨著美國(guó)金融危機(jī)的迅速擴(kuò)散,中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)的三角驅(qū)動(dòng)關(guān)系逐漸進(jìn)入一個(gè)惡性循環(huán)的軌道:基于中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的放緩(和股市的崩盤),居民對(duì)其未來(lái)收入和財(cái)富的前景持謹(jǐn)慎的態(tài)度,面對(duì)總體來(lái)說(shuō)仍然居高不下的房?jī)r(jià),購(gòu)房意愿下滑;開(kāi)發(fā)商的資金狀況在沒(méi)有成交量的支持下逐步惡化,再加上對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不確定預(yù)期,他們的投資增量開(kāi)始下降;而投資的減少使對(duì)受到出口迅速下滑打擊的國(guó)家經(jīng)濟(jì)更加困難; 這又會(huì)繼續(xù)對(duì)居民的購(gòu)房決定產(chǎn)生負(fù)面影響。
如何才能走出這個(gè)惡性循環(huán)呢?在正常情況下,也就是沒(méi)有美國(guó)金融危機(jī)的影響時(shí),市場(chǎng)的力量——所謂無(wú)形的手——會(huì)使房?jī)r(jià)逐漸回落到一個(gè)合理的均衡點(diǎn),居民從而開(kāi)始認(rèn)可并增加成交量; 成交量的增加會(huì)提高發(fā)展商的投資信心并增加他們的投資;投資的增加會(huì)進(jìn)而促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。這樣,惡性循環(huán)的三角形便可逐漸轉(zhuǎn)化為良性循環(huán)的三角形。這個(gè)調(diào)整的過(guò)程根據(jù)歷史的經(jīng)驗(yàn)可能會(huì)持續(xù)比較長(zhǎng),大約要3到5年的時(shí)間。
而目前,由于美國(guó)金融危機(jī)的空前影響,中國(guó)和全世界其他國(guó)家一樣處于一個(gè)非常時(shí)期,市場(chǎng)的調(diào)節(jié)力量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠并且所需時(shí)間太長(zhǎng)。雖然中國(guó)政府4萬(wàn)億人民幣的刺激措施（7%用于保障性住房）會(huì)對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)有至關(guān)重要的提振作用,相應(yīng)的民間投資也不可或缺。在1997~1998亞洲金融風(fēng)暴期間,中國(guó)政府對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的財(cái)政投資非常好地撬動(dòng)了民間投資,使房地產(chǎn)投資的增量對(duì)GDP增量的貢獻(xiàn)從1997年的0達(dá)到2002年的1.2%。但是,如前所述,目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)入調(diào)整時(shí)期。如何才能盡快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán),促進(jìn)發(fā)展商的投資和居民的買房行為呢？
這個(gè)問(wèn)題涉及的范圍很廣泛,包括很多體制方面的問(wèn)題,比如地方政府土地財(cái)政的問(wèn)題（影響到購(gòu)地成本）、資本市場(chǎng)的問(wèn)題（涉及到財(cái)富效應(yīng)）、收入分配的問(wèn)題（關(guān)系到居民的購(gòu)買力）等等。但是在目前種種體制問(wèn)題不能在短期內(nèi)得到解決的情況下, 能不能依靠房地產(chǎn)行業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)的利益驅(qū)動(dòng)關(guān)系,使其在中央政府政策的幫助下,走出自己的良性循環(huán)呢？本文就此提出四點(diǎn)建議:
首先,要澄清一個(gè)理念。在當(dāng)前的諸多討論中,發(fā)展商和居民常常被當(dāng)作對(duì)立的利益集團(tuán)來(lái)對(duì)待,有一個(gè)你強(qiáng)我弱或你少賺我就多拿的博弈關(guān)系。如果從房地產(chǎn)行業(yè)所處的大的宏觀經(jīng)濟(jì)背景來(lái)看,開(kāi)發(fā)商和居民的利益從本質(zhì)上是一個(gè)相互驅(qū)動(dòng)的關(guān)系:居民的購(gòu)房投資促進(jìn)開(kāi)發(fā)商的投資和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),而開(kāi)發(fā)商的投資在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)又幫助居民提高購(gòu)買能力。也就是說(shuō),在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的鏈條上,開(kāi)發(fā)商和居民相互推動(dòng),相互依賴,缺一不可。同時(shí),開(kāi)發(fā)商和居民的利益又和經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān),沒(méi)有人會(huì)在經(jīng)濟(jì)衰退中受益。
第二,中央政府應(yīng)進(jìn)一步加大刺激政策的力度。在2008年最后的幾個(gè)月里,中央政府出臺(tái)的一系列如降息和減稅的政策良好地刺激了居民的購(gòu)買意愿,使得11月和12月的成交量都出現(xiàn)了環(huán)比上升情況。然而,在目前如此嚴(yán)重的全球金融危機(jī)的背景下, 對(duì)2009年房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期不能因2008年底的市場(chǎng)行情而持樂(lè)觀態(tài)度。有效的救市政策,是迅速地、強(qiáng)有力地放松政策,沒(méi)有時(shí)間也沒(méi)有余地等待和觀察。可供選擇的進(jìn)一步放松的政策見(jiàn)上表,其中有些政策已在一些城市付諸實(shí)施,可以在全國(guó)推廣開(kāi)來(lái)。
第三,降價(jià)比降息更重要。美國(guó)、歐洲、日本的經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入嚴(yán)重衰退,中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也在迅速下滑。高額利潤(rùn)的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。以萬(wàn)科為首的開(kāi)發(fā)商通過(guò)合理降價(jià)以及把大戶型改為小戶型來(lái)推動(dòng)銷售的策略是明智的選擇,并且得到了消費(fèi)者積極的反應(yīng)。廣州2008年房?jī)r(jià)下降15.1%,其成交量逆市上升24.7%。對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō),降價(jià)比降息更重要。降價(jià)同時(shí)降低了首付和月供,并且是不可逆轉(zhuǎn)的。
第四,地方政府應(yīng)承擔(dān)更多的服務(wù)職能,比如收集、整理、分析當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)信息的職能, 并通過(guò)當(dāng)?shù)孛襟w及時(shí)、準(zhǔn)確地予以發(fā)布。這樣可以幫助居民根據(jù)自己的購(gòu)買能力來(lái)盡快作出相應(yīng)的決定。比如,在目前房?jī)r(jià)和寬松的環(huán)境下,居民購(gòu)買一套90平方米的商品房的首付和月供是多少。而更為重要的信息是,與2007年相比,他們的首付和月供下降了多少。這些和其他類似的信息可以進(jìn)一步細(xì)化,由此促進(jìn)市場(chǎng)活躍,并幫助那些有購(gòu)買意愿和能力的居民減少為研究市場(chǎng)所付出的時(shí)間成本。
綜上所述,要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán),促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),需要政府、開(kāi)發(fā)商和居民的共同參與。大家的利益是互相牽連的。所幸的是,在中國(guó),政府的政策還有放寬的余地,很多開(kāi)發(fā)商還有降價(jià)的利潤(rùn)空間,居民的購(gòu)房需求還毋庸置疑地依然強(qiáng)勁。
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