|
杭州救市新政“二十四條”的出臺，選擇在房博會召開前，這讓業內人士認為，杭州“選擇”了一個分外微妙的時間節點。
恰好趕在杭州房博會開幕之前出臺的“二十四條”，無論是從實施力度還是涵蓋范圍來說，都較之南京市的“二十條”有過之而無不及。政策出臺背后的真正意義，究竟是在于救市還是自救？其成效是否真能如決策者所愿，達到想像中的預期效果？本報記者采訪杭州樓市時發現，無論是新房市場還是二手房市場，僵持氣氛仍然濃郁，一場買賣雙方的“較量”，其實才剛剛開始。
樓盤 降價調整隨風而逝？
杭州市政府將出臺救市措施的說法，早先一直在坊間盛傳。隨著《杭州市人民政府關于促進杭州市房地產市場健康穩定發展的若干意見》于10月14日上午10時悄然出現在杭州市政府網站，坊間傳言終于完全變為現實。
《意見》共有二十四條。在“二十四條”出臺后三天，浙江省第十五屆（秋季）房地產博覽會開幕。對“二十四條”出臺這一時間點的選擇，業內人士大多認為，“著表現出了政府力挺樓市的信心和決心”。
據杭州中原地產提供的數據顯示，今年1至9月間，杭州新房市場在5月份達到月成交量2661套的高峰，8月份則跌至谷底，月成交量1111套。環比跌幅為32%，同比下降了59%。
在這種情形下，杭州開始有樓盤采取優惠政策以刺激消費。9月初，杭州萬科公開打折降價的舉措，猶如往池水里扔入了一塊大石頭，一下子攪亂了杭州樓市。一時間，坊間消息層出不窮：“杭州樓盤打折之風蔓延至市中心”、“有個別區域的價格已被拉至三年前”……似乎杭州樓市已經面臨著深度調整。
然而，當記者深入踏訪杭州房地產市場時，卻發現事實并非如此。“二十四條”出臺后的第二天，杭州樓市表面平靜如水。記者在杭州當地暗訪了幾個樓盤，售樓處門可羅雀的情形比比皆是，但早先喧囂一時的樓價打折或降價的現象卻并未出現，開發商恢復原價或堅持不打折的情況倒是屢見不鮮。
在位于江干區的綠城·玉蘭公寓銷售中心，記者得到了銷售人員禮貌卻斬釘截鐵的回答：我們的樓盤不打折。在一個位于錢江新城的樓盤，售樓小姐明確表示，打折活動已在國慶節后結束。
會展 人氣趨旺但下單謹慎
10月17日至20日內舉辦的杭州房博會，在杭州和平會展中心和浙江世貿中心兩大展館舉行。鑒于“二十四條”的出臺，此次房博會受到了前所未有的關注。
資料顯示，本屆房博會共有100余家杭州及周邊地區房地產相關企業參展，展位達到2194個，參展樓盤190個。其中，可銷售樓盤130個，商品房（住宅）可銷售面積195.25萬平方米，達到1.6萬余套。
記者在房博會開幕首日趕住和平會展中心，許多市民擁擠在展臺處拿取資料，人氣顯然比想像中的更旺。
針對10月份的房博會，某知名網站做的網絡調查顯示，市場對于房價的觀望情緒仍然濃郁。調查結果表明，雖然有42.4%的受訪者表示有買房計劃，但同時也明確表示會“等待更低折扣”。67.17%的人對未來房價看跌，僅僅只有4.63%的購房者認為會有較為平穩的回升。
記者在兩個會場分別逛了一圈，許多樓盤并沒有采取促銷措施，且大多數已售樓盤也恢復到原先售價，只有少數幾個推出了特價房源。大多數市民表現出了對特價房或促銷房的青睞，而正常售價的樓盤展廳問津者寥寥，買賣雙方形成了鮮明的“對峙”。
記者觀察發現，許多市民只是前來進行問價和咨詢，有些房源的沙盤前擠滿了人，但真正愿意坐下來洽談的卻不多。來自紹興的王女士看中了濱江集團的一個樓盤，她很老練地挑選了兩套位置較好的房源。據她所稱，“二十四條”新政中購房入戶對她的吸引力很大，考慮到小孩子快要考大學，因此決定來杭州置業以解決就學問題。但是，她也僅是填寫了一下意向表，還是想看看后市反應怎么樣。
另一位陳先生態度更明確：“現在全球經濟波動，錢放在自己手里才牢靠。開發商肯定是缺錢的，出救市政策只能說明資金更有問題。看中的樓盤沒有跌到心理價位，我肯定不會買。”
杭州中原地產提供的數據顯示，房博會進行的四天間，新房預定數量屢屢攀升，然而，實質成交數量四天共計159套，平均日成交量約40套左右，卻與新政出臺之前相差無幾。
房博會閉幕后，杭州中原地產做的最新調查顯示，新政出臺之后，仍有43.9%的被調查者打算推遲購房計劃，與今年5月份杭州房交會的調查結果做比對，購房計劃延后趨勢明顯。分析師認為，在當前的市場條件下，期待價格回歸的趨勢非常明顯。“與2007年相比，2008年10月份的市場需求表現，更為接近去年上半年的情況。”杭州中原地產分析師表示。
市場 在降價與不降之間搖擺不定
“‘二十四條’出臺的意義，其心理暗示作用更大于實際效果。”廣廈天都城集團副總經理王旭飛表示。在記者對多家杭州當地開發商的采訪過程中，業內比較一致的看法是，9月份的杭州萬科打折行為，等于實質性拉開了杭州樓市調整的序幕。
然而，在是否會跟風采取降價措施的態度方面，杭州房地產企業卻分裂成為兩大陣營。有人認為，萬科降價是一個有著深度考慮的舉措，采取率先打折的行徑，對于房地產企業來說，既可以降低風險，又可以快速回籠資金。而持相左意見的開發商則認為，打折未必能夠回暖市場。
杭州濱江房產副總經理朱立東的看法頗具代表性，他認為，萬科降價產生的邊際效應只會遞減，并不會帶來理想的銷售成交數量。“從實際的市場反應來看，第一個打折的樓盤的確會吸引到不少購房者，但接下來的幾個樓盤打折，反響并不好。”
在兩廂觀點僵持不下的情況下，對杭州房地產市場究竟救還是不救，一直頗有爭議性。“一般來說，杭州樓市平均日成交量在80-100套屬于合理狀態。”朱立東認為。但自今年5月份之后，每個月的平均日成交量都在60套以下，在價格高企不下的8月份，市場表現尤其低迷。
而最能直接體現市場性的杭州二手樓市，據杭州中原地產提供數據，伴隨著當月成交均價的微幅上揚，9月份的成交量卻縮水至612套，環比跌幅24.4%，同比則下降了71.1%。而國慶黃金周期間，全杭州市二手房的成交量僅為46套。
我愛我家浙江公司市場研究中心主任周包軍認為，成交量的明顯萎縮有著多重原因，首先，2007年的杭州二手樓市上升過快，導致市場成交均價出現明顯漲幅；其次，在今年全球經濟形勢波動的情況下，民眾的購買力卻表現出不足。“7、8月份之后，杭州二手房市場的房東心態開始恢復理性，不斷提價的情景已不再現。但由于之前房價虛高的狀態已經比較普遍，而房東主動降價的卻很少，從而形成買賣雙方的僵持狀況。”周包軍說道。
接下來，10月14日杭州市政府的救市舉措正式出臺。然而，市場反應卻并不樂觀。在某知名網站所做的杭州樓市主題調查中，逾八成的網友認為杭州樓市“不需要”救市。僅有8%的被調查者表示會在下半年購房，絕大部分受訪者表示不會立即入市。
未來 提振信心才是要點
浙江大學房地產投資研究所所長趙杭生認為，“二十四條”的出臺，并不會迅速消除目前市場的觀望氣氛。“地方政府雖然已經開始救市，但‘暖風’的力道還不夠抵擋寒流，因此后續不確定性非常大。”
不過，市場還是產生了一定的反應。我愛我家周包軍表示，房博會開幕當天的10月17日，日成交量達到51套，表現非常“積極”，“這在一個半月來沒有出現過。”據了解，根據新政中的稅繳補貼，假設一套總價120萬元的二手房達成交易，賣家原本需支付各項稅費共79800元，根據文件規定，如今可給予補貼55680元；而買家則從原先的19600元稅費交納，經補貼之后可減少至4720元。周包軍認為，財稅方面實施力度較大，對于恢復市場信心的作用比較明顯。
不過，越來越多的消息表明，各地方政府的紛起自救行為，正在受到肯定。住房與城鄉建設部副部長仇保興在日前召開的某論壇上公開表態，“應該給各城市政府一定的自由度，各地的政府應該說有能力、也有責任，做出一些政策上的選擇。”
在杭州舉行的某高峰論壇上，中國房地產業協會的副會長兼秘書長朱中一的言辭可能更為接近核心。他認為，目前從全國范圍來看，房價漲幅的趨緩，以及一些高房價城市房價的適當回落，雖然是宏觀調控所期望的效果。但由于居民“買漲不買跌”的心態，使得購房者的觀望氣氛開始向全國蔓延。“特別是今年下半年以來，房地產市場呈現出較快的下行趨勢，市場信心的明顯不足，使得不確定性增加，穩定房地產市場壓力很大。”他說道。
他進一步指出，房地產市場快速下行的原因，基于多重環境因素影響，如美國次貸危機與全球經濟明顯減速；宏觀調控政策的疊加及住房保障的推進；加之房地產市場本身開始進入了調整期。“政府即使現在出臺有關穩定房子的政策措施，目的并不是為了維持一些地方的高房價，也不是為了解決地方的財政問題，主要是為了防止房價的大幅下跌，為了整體行業的平穩發展，以及國民經濟的平穩發展。”
其實，這才是未來全國性救市政策出臺的出發點。 | 