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“銷售不溫不火，房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)，交易量在萎縮，這可能就是上海房地產(chǎn)市場(chǎng)今年的主流表現(xiàn)。”上海市一些開發(fā)商紛紛表示，在汶川大地震對(duì)消費(fèi)者心理的重創(chuàng)下，持幣觀望再次成為上海樓市的主導(dǎo)情緒，而業(yè)界所期待的下半年樓市反彈局面顯然前景渺茫。
開發(fā)商延后開盤日期
作為中國(guó)樓市的領(lǐng)導(dǎo)者，上海樓市今年表現(xiàn)得比較抗跌，在年初深圳、廣東等地房?jī)r(jià)下跌時(shí)，上海依然保持上漲的強(qiáng)勢(shì)勁頭。
“地震發(fā)生后，大家都在關(guān)注抗震救災(zāi)的情況，對(duì)樓市的關(guān)注度自然下降了。”上海千城不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理劉承健表示，在這種氣氛下樓市也處于一種觀望狀態(tài)，成交量持續(xù)萎縮。根據(jù)佑威房地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，僅5月12日-5月18日一周內(nèi)，在汶川大地震的影響下，上海市共成交商品房34.33萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑14.79%。而5月19日至5月25日一周內(nèi)，商品房的成交量環(huán)比下滑了9%，為31.36萬(wàn)平方米。
與此同時(shí)，購(gòu)房者也紛紛推遲了購(gòu)房計(jì)劃。“全國(guó)都在抗震救災(zāi)，這種情況下沒有心情去看房、買房。”一位上海消費(fèi)者稱，原本打算5月份去踩盤，現(xiàn)在只能往后推。
不但購(gòu)房者推遲了購(gòu)房計(jì)劃，一些開發(fā)商也延后了項(xiàng)目開盤日期。佑威房地產(chǎn)研究中心給筆者提供的一份最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，原先預(yù)計(jì)在5月上市的34個(gè)樓盤中，有10個(gè)樓盤沒有上市，約占5月新推樓盤量的30%。這些樓盤基本都要推遲到6月上市。
這些被推遲到6月上市的樓盤中，有翠湖天地御苑三期、豪景苑和世茂山莊二期、南郊別墅等高檔樓盤；還有天山怡景苑、金地未來等市場(chǎng)比較期待的樓盤；也有海派青城等近郊小戶型公寓。對(duì)此，薛建雄表示，這些市場(chǎng)關(guān)注度非常高的樓盤，不約而同地選擇了延期開盤，大部分都與抗震救災(zāi)有關(guān)。
“開發(fā)商要考慮開盤時(shí)機(jī)，尤其在目前全民抗震救災(zāi)的時(shí)候高調(diào)開盤，可能會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生負(fù)面影響。”上海明華房地產(chǎn)有限公司投資總監(jiān)井維祥稱，如果此時(shí)開盤效果不好，那么又得重新包裝進(jìn)行二次開盤，這對(duì)項(xiàng)目形象會(huì)產(chǎn)生更大的負(fù)面影響。
井維祥稱，目前也有很多項(xiàng)目的開工日期做了調(diào)整。比如原本計(jì)劃5月中旬開工的項(xiàng)目，為了配合全國(guó)哀悼日的舉行，也都紛紛延后了開工日期。
“地震也會(huì)對(duì)消費(fèi)者的心理產(chǎn)生一定影響，造成一定的觀望情緒，但對(duì)上海的整體房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)有太大影響。”井維祥認(rèn)為，上海的投資商、購(gòu)房者消費(fèi)心理相對(duì)成熟理性，此次地震之后，大家都更注重住宅的質(zhì)量、房屋結(jié)構(gòu)以及施工質(zhì)量等問題，消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量的要求也越來越高，除此之外，沒有太大的影響。
下半年樓市反彈無望
觀望，成交量低迷，這些現(xiàn)象讓很多無力承擔(dān)高房?jī)r(jià)的購(gòu)房者似乎看到了房?jī)r(jià)下挫的希望。但是，“這種情況至少今年很難出現(xiàn)。”上海一位不愿意透露姓名的開發(fā)商稱，上海樓市短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)大的拐點(diǎn)。
“據(jù)我了解，有一些項(xiàng)目還在漲價(jià)，例如市中心新天地附近的一些項(xiàng)目?jī)r(jià)格在上漲；而中環(huán)線附近的樓盤也有一些在漲價(jià)，只是上漲幅度不如去年那么大；而外環(huán)線項(xiàng)目的表現(xiàn)不太明顯，如寶山、南江等區(qū)域，有的項(xiàng)目在漲價(jià)，有的按兵不動(dòng)。”井維祥表示，市場(chǎng)上真正下調(diào)房?jī)r(jià)的項(xiàng)目很少。另外，外資對(duì)上海樓市的前景也依然看好。“據(jù)了解，近期又有一家外資基金在新天地附近收購(gòu)了一個(gè)整棟項(xiàng)目，主推酒店公寓項(xiàng)目。
劉承健表示，上海房?jī)r(jià)目前沒有下降的“動(dòng)力”。這主要是因?yàn)楣⿷?yīng)量較少，而需求量并沒有減少，只是一些購(gòu)房者暫時(shí)加入了觀望的行列。同時(shí)，上海是一個(gè)外來消費(fèi)能力很強(qiáng)的城市，這些需求在不斷積累后會(huì)逐步釋放出來。再加上股市的動(dòng)蕩也會(huì)讓一部分人撤出而轉(zhuǎn)投房地產(chǎn)。“這從目前上海熱點(diǎn)區(qū)域的住宅項(xiàng)目不愁賣就可以看出。”
上海樓市還有另一種現(xiàn)象也蔓延很久了，那就是商品房成交量下降的事實(shí)。“其實(shí)這種購(gòu)房者與開發(fā)商之間的觀望博弈一直都存在。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年上海商品房的供應(yīng)量與去年同期相差不大，雖然銷售沒有去年那么火爆，但也沒有停滯不前，整個(gè)市場(chǎng)都處于一種不溫不火的狀態(tài)，沒有出現(xiàn)明顯的回暖趨勢(shì)。”劉承健表示，這種狀態(tài)不會(huì)在短期內(nèi)得到解決，所以，下半年上海樓市也不太可能出現(xiàn)反彈的情況。
“最近業(yè)界都在探討，地產(chǎn)商們都說2008年是房地產(chǎn)的過渡年，不會(huì)太好也不會(huì)太壞。”井維祥分析，這與國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有關(guān)。自從央行收緊信貸政策以后，開發(fā)商的資金鏈繃得很緊；再加上土地政策越來越嚴(yán)厲，手里沒有土地也對(duì)開發(fā)商形成很大制約。“所以，原本那種購(gòu)房者期望通過政策調(diào)控降低房?jī)r(jià)，而開發(fā)商希望通過時(shí)間推移讓樓市重新反彈的膠著狀態(tài)一時(shí)還難以改變。”
這種難以破解的觀望情緒將會(huì)是2008年下半年樓市的一個(gè)難題。 |