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地方政府“救市”或化解房地產(chǎn)調(diào)控
    2008-05-09    作者：馮玉國    來源:上海證券報
  　由于房地產(chǎn)業(yè)與地方政府利益攸關(guān)，地方政府最不愿意看到房價下跌。中央房地產(chǎn)調(diào)控政策剛剛導(dǎo)致部分城市的房價步入調(diào)整，一些地方政府就開始采取措施予以化解。
　　據(jù)報道，今年一季度，沈陽市房地產(chǎn)景氣指數(shù)下降了52個點，為歷史之最，而石家莊市房價雖然漲幅很大，但是交易量卻急劇萎縮。在此背景下，兩城市政府開始出手減稅。規(guī)定，“普通住宅”可享受1.5%的優(yōu)惠契稅稅率，而非普通住宅則根據(jù)其所處地段、價格累加，最高稅率達4%。這項政策對樓市需求的刺激作用，不言而喻。
　　與此同時，5月6日，河北省建設(shè)廳宣布，河北省將建立住房公積金中心與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作的貸款合作機制；將住房公積金貸款上限從30萬元提高到40萬元；開拓住房公積金個人貸款異地買房業(yè)務(wù)。此舉不但會刺激當(dāng)?shù)刭彿啃枨螅谛刨J收緊的情況下，開發(fā)商還可以轉(zhuǎn)向住房公積金處獲得一定的資金支持。
　　眾所周知，開發(fā)商捂盤惜售或囤積房源的底氣主要源于兩點：一是資金支持，二是房價上漲預(yù)期對購房者的吸引力。地方政府部門出臺的諸如減稅這樣的措施，輕而易舉地就解除了開發(fā)商的部分后顧之憂，給房價建立了一個強大支撐。這種做法的負面影響是非常大的：
　　其一，它可能使中央部署的房地產(chǎn)調(diào)控政策被化解。鑒于房價上漲對通貨膨脹的推動作用，在房價持續(xù)數(shù)年快速上漲，使得住房這一民生問題惡化的情況下，加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控已成為政府的首要選擇。這次，中央的房地產(chǎn)調(diào)控政策力度是空前的，也是自2005年對房地產(chǎn)調(diào)控以來效果最顯著的一年。倘若此次宏觀調(diào)控政策被化解，不僅可能打破中央的整體部署，還將損害到政府的公信力，并加大以后擠壓高房價泡沫的成本、風(fēng)險和難度。
　　顯然，一些地方在房地產(chǎn)調(diào)控剛剛顯出效果跡象，尚且真正步入調(diào)整的時候，就迫不及待地出手“救市”，給市場發(fā)出的信息是明白無誤的，政府不希望房價下跌，這對中央調(diào)控政策的消解作用是顯而易見的。
　　其二，它將以政府的干預(yù)之手取代房地產(chǎn)市場自身的價格調(diào)節(jié)作用，使房價的走勢發(fā)生扭曲，無法反映真實的供求關(guān)系，可能使市場的價格發(fā)現(xiàn)功能遭到破壞，給房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來更大的困惑。由于房價持續(xù)上漲，對未來的空間透支嚴重，即使沒有宏觀調(diào)控政策，房價也有內(nèi)在的調(diào)整要求。如果人為阻礙這種調(diào)整，有可能使房地產(chǎn)市場因錯失一次調(diào)整良機而陷入更嚴重的泡沫之中。
　　以深圳市為例，盡管其房價已經(jīng)開始調(diào)整，且調(diào)整幅度全國居首，但是，僅2007年上半年，深圳市的房價漲幅就超過了50%，目前的調(diào)整遠未到位。而這一觀點基本上是現(xiàn)在業(yè)內(nèi)的共識。就國內(nèi)現(xiàn)狀而言，發(fā)起這次調(diào)整的是大型開發(fā)商，他們出于對行業(yè)的警覺自發(fā)降價，以求加速現(xiàn)金回流，應(yīng)對可能出現(xiàn)的風(fēng)險，并由此引發(fā)中小開發(fā)商的跟風(fēng)。而目前，一些地方的大型開發(fā)商也僅僅是剛剛采取降價措施，地方政府就草草出臺支持性措施，幫助開發(fā)商解決資金問題，強化房價下跌空間有限的預(yù)期，就可能提前終止房價的調(diào)整。
　　作為房地產(chǎn)市場中的最大利益主體之一和最大的受益者之一，地方政府不希望房價下跌，以確保財政收入的態(tài)度是眾所周知的。尤其是在換屆工作剛完成不久，新官上任的政績沖動最強烈的時候，地方政府無不希望房地產(chǎn)市場能保持足夠的繁榮，使“土地財政”得以維持。問題在于，房價有其自身的運行規(guī)律，行政干預(yù)只能延緩調(diào)整的時間卻不能消除調(diào)整。事實上，也正是由于認識到了房價有內(nèi)在的調(diào)整需求，去年的房貸新政才起了立竿見影的效果。這正是行政調(diào)控與市場自身運行規(guī)律合二為一的結(jié)果。
　　政策干預(yù)應(yīng)順勢而為。此次房地產(chǎn)調(diào)整，中央再三強調(diào)建立問責(zé)機制，對那些拒不執(zhí)行宏觀調(diào)控政策的官員將予以嚴厲問責(zé)。在個別地方政府躍躍欲試，試圖化解調(diào)控政策的時候，應(yīng)該舉起問責(zé)之劍了。
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