|
樓市調控效果正在不斷顯現，上海樓市在成交量持續數月下滑的同時，房價漲幅也大幅收縮。最新的月度報告顯示，今年１月上海樓市綜合指數為１９５９點，較去年１２月上升３４點，環比漲幅１．８％，漲幅下降５０％。其中，１月上海住宅指數為１８７８點，較去年１２月上升３１點，環比漲幅１．７％，漲幅下降５３％。分析師認為，月度漲幅較前期有明顯收縮，上海房價慣性上漲態勢已成“強弩之末”。
數據顯示，１月上海新建住房成交規模１５６．８萬平方米、１５６７１套，與去年同期相比減少１７．６萬平方米，降幅達１０．１％。同時，根據１月對１４３個、總規模１１８１．４萬平方米的樣本樓盤所作的調查，有４１．７％的樣本樓盤價格上漲，平均漲幅為４．７５％，但漲價樓盤占比和平均漲幅均較去年１２月有較大下降；另有７．３％的樣本樓盤價格下降，平均降幅為２．４７％。
二套房貸政策是拐點
自去年９月２８日央行發布二套房貸政策之后，上海樓市的成交量就持續了長達３個月的大幅下滑之勢。天天房展網研究中心的數據顯示，商品住宅成交量從去年９月的２０７．２１萬平方米高位，下滑到去年１０、１１、１２月的１６８．７３萬、１３９．６１萬和１１１．６５萬平方米，環比降幅分別達１８．６％、１７．３％和２０％。在短短３個月時間里，商品住宅的成交量累計下滑了近一半。而在二套房貸出臺前的前９個月時間里，商品住宅的成交量已高達１６７５．０４萬平方米，相當于２００６年１６７７．５萬平方米的成交量。
佑威房地產研究中心主任薛建雄表示，二套房貸政策是上半年過熱的樓市向下調整的一個政策性拐點。對于購房者來說，２００８年將是最受益的一年。政府在今年還將更加嚴格地限制過度的需求，以保障真實需求。
業內人士認為，上海房價經過連續數月的漲幅放緩，局部樓盤價格出現下跌，加上淡季成交低迷，購房者心態已發生轉變，從抱怨房價瘋漲、心情焦慮轉變為持幣觀望、等待時機。
萬科降價風刮到上海
萬科繼在廣州、深圳等地之后，將首次在上海地區進行優惠銷售。據悉，萬科旗下的上海萬科房地產有限公司將在元宵節（２月２１日）對旗下部分樓盤進行集中優惠銷售，優惠幅度達到５％，這也是該公司在上海促銷力度最大的一次。上海萬科有關人士表示，此次促銷并不能說是“降價”，而只是為了春節期間“回饋老客戶”所進行的優惠活動。
在上海之前，萬科去年底已經在廣州、深圳等地率先大規模降價銷售，并幾乎成為當地樓盤降價的領頭羊。但是，在上海，萬科樓盤銷售價格一直沒有什么變化。目前，萬科在上海有７個在售樓盤，這些樓盤正在進行一次性付款購房優惠活動，折扣只有１％至２％。相比之下，此次“春節回饋”的促銷力度，對上海萬科來說幅度確實相當大。
按照萬科董事長王石的判斷，樓市調整還將會持續。王石表示，萬科樓盤降價銷售，是萬科提前啟動樓市應對模式的策略之一。
建設部三措施穩定房價
建設部副部長姜偉新近日提出，今年建設部要抓緊做好三項工作：一是要抓緊完善住房保障體系；二是在著力解決低收入家庭住房困難的同時，要把幫助中等收入家庭解決住房問題作為一項重要任務；三是堅決貫徹落實國務院關于宏觀調控的各項部署，抑制房價過快上漲。專家學者普遍認為，今年樓市調控將更為理性和成熟。
姜偉新表示，“總的原則是既要防止房價過高過快上漲，也要防止過快過猛下降。”但他強調，當前，重點還是要防止和抑制房價過高過快上漲。各地建設部門要從大局出發，充分認識房價大幅波動對經濟運行和民生的重大影響。
機構料調控下半年放松
２００７年樓市宏觀調控的一大亮點，就是房貸新政、加息等市場化調控手段的運用。隨著收緊房貸和數次加息的“累積效應”發力，目前各地的房地產市場普遍降溫，取得了比較明顯的效果。
花旗集團最近發表的研究報告稱，目前內地一些城市的房地產價格正出現調整，再加上內地Ａ股市場下跌，反映出之前推出的宏調措施已經奏效。花旗集團預測，在美國經濟衰退可能拖累內地出口的陰影籠罩下，內地未必會推出新一輪的打壓樓市調控措施。如果調控樓市過緊，房價急跌，可能會對內地整個銀行體系構成負面影響。
知名房地產顧問公司高力國際的報告稱，最近內地股市隨著美國股市回調，必然對住宅購買者產生負面的財富效應。內地居民財富積累發生逆轉，將打擊民眾的購買熱情，即使并未影響到他們的經濟承受力時也是如此。
高力國際預計，２００８年如果中國對美國貿易盈余縮小，將減輕美國要求人民幣升值的壓力。這將改變市場的預期，流入內地市場的投機熱錢因此會有所減少，使中國政府有空間來放松緊縮政策。高力國際預期，這種調控放松的狀態可能會在２００８年下半年出現。 |