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 “房地產中介是個暴利、泡沫行業，內幕太黑了”。近日，一位曾經從事過房地產中介的老板向《市場報》記者披露了房地產中介行業的內幕。他認為，房地產中介行業違規操作太多，管理不力。他告訴記者，“退潮才剛剛開始——房地產及其相關中介行業的震蕩、洗牌、復興還要經歷一個漫長的冬天。”以下是他對記者的講述。
占用客戶購房款成為潛規則
“——房地產中介賺錢的招術就是占用客戶購房款。問題也多出在這里。圈外人可能會質疑：國家已有法規禁止房地產中介占用客戶購房款，客戶購房款必須存到指定的銀行里，為什么占用客戶購房款會成為房地產中介機構的‘頑癥’”？
“——問題出在房地產中介向購房者‘讓利’這個問題上。一些房地產中介機構自定規矩，‘在45天辦完房款及相關手續’，這樣漫長的時間就給他們占用購房客戶資金提供了較大的運作空間。一些房地產中介機構向購房客戶許諾，把購房款存到自己公司里，可以優惠1000元以上的購房款。利誘在先，陷阱在后”。
難道購房者會看不出房地產中介機構的騙局？
“——房地產中介機構很能夠抓住購房客戶的心理。他們或者在成立之時，請來有關領導為自己裝門面，顯示其社會人脈資源，或者頻頻召開什么‘權威論壇’，為自己公司‘包裝’、‘評獎’，吹噓自己公司實力如何強大；而一些購房客戶相信房地產中介機構的宣傳，也有人因為貪圖小利、見錢眼開，‘乖乖’的就把錢交給了房地產中介機構”。
“——一些房地產中介機構大量占用了客戶的購房款，越是大公司，風險越大；他們把客戶購房款用于揮霍，平時應付這些債務只能拆東墻補西墻，一旦‘頂’不住了，只能閉店、出逃。我有幾個熟悉的同行，他們的公司占用客戶四五百萬都打了水漂，還在硬撐著……”
房地產業調控的關節在銀行
“——你問房價為什么降不下來？沒有高房價，就沒有黑中介，沒有銀行支撐，房地產商就沒法運作，這是行業皆知的規則。房地產商是銀行支撐的產業，沒有銀行的貸款，房地產商沒法存活。一些房地產商從政府那里得到了土地證，工程還沒有動工，轉身就用高估的房價從銀行那里貸來了‘抵押貸款’——賣房款。一些房地產商房子沒蓋好就外逃了，什么原因？他的錢早已從銀行那里得到了。這樣的例子不勝枚舉”。
“——做房地產的很少用自己的自有資金。用自有資金干房地產，是房地產業的大忌。國家屢屢調控房地產市場為什么不見效，原因是房地產商沒有任何壓力，壓力都在銀行那里，國家一再發令，銀行此類資產不減，隔山轟雀，有聲無形，你說國家‘調控’怎么能見效果”？
“——一些房地產商把自己的房子都‘押’到房地產中介那里，因為他們自己賣不出高價。房地產中介賣高價房，房地產商出底價，獲利雙方分成。這樣的房子，都要經過中介加價、抬價的過程。有的房地產商通過中介將房屋高估，比如40萬元的房子估成70萬元，然后從銀行謀取抵押貸款。當然他們這樣做，要送好處給銀行……”
國家一再控制房地產貸款，難道銀行處在“調控”之外？
“——銀行一直把房地產當作炙手可熱的優良資產。你看看，房地產交易市場上，銀行的攤位一直都比中介機構多就清楚了。一大堆高估的房子被當作‘優良資產
’‘押’到銀行那里。房地產商、房地產中介出事了，銀行的大量房屋資產也要縮水、出事了。利益驅動、個人或部門利益驅動，上邊不讓發放房地產貸款，我變通貸款項目發出去；上邊不許發放長期貸款，我巧立名目把短期貸款接續、展期照樣發出去。最近，一些房地產商、房地產中介出事了，一些涉案的貸款銀行也紛紛出事了，一倒一大片；令人震驚的是，他們竟然都選擇出逃以逃避懲罰……”
真正的市場“拐點”在哪里？
“——一些地方拼命擴大地方房地產經濟比重，推動了房地產泡沫的急劇膨脹。本來是用有限的土地資源解決老百姓的住房問題，在一些地方卻變成了炒買炒賣房地產的亂局，房地產黑中介就是在這個大背景下滋生出來的。某些政府官員為了所謂‘房地產GDP’，大拆大建，上馬一些所謂‘地方大項目’，拆遷老百姓舊房，‘逼’老百姓買新房，頻頻招商上項目，頻頻大拆遷，讓拆遷戶買房，以此拉動城市房地產經濟。房地產商在銀行的支持下，大發其房地產暴利財，房地產要炒高價，自然需要房地產中介來進行市場炒作。
“——把目前的房地產亂局全部歸咎于房地產中介是不對的，比如我所在的城市，主管房地產的市領導直言，市內已經在建或建成待售的商品房，照目前的房屋年銷售量計算，需要8年時間才能銷售完。如此巨量的閑置房儲存，沒有房地產中介推銷怎么辦？這些閑置房屋就像泡沫，一旦破碎也是很可怕的。目前的房地產中介行業的亂局，或者只是一個前兆。
“——所謂房地產黑中介，不單指房地產經紀公司，而是一個多方參與謀利的特殊群體。一些違法交易體現在廣泛的房屋買賣之中：比如，國家有禁止房地產中介公司收購、倒賣房屋的法規，一些房地產中介公司就鼓勵下屬業務員以個人名義收購客戶房，然后加價賣出去，所謂‘二手房漲價’就是他們的作為使然。一些房地產公司業務員壓低價格買下客戶房屋，然后再加價賣出去。為了逃避交易稅，他們花300元就可以從公證員那里買來客戶委托賣房的《公證書》。一些公證員被利益驅動，交錢就出《公證書》，由此惹下不盡的官司；他們為造假者提供了假公證，難辭其咎。房地產中介出事了，還有許多部門和機構受影響。比如，一些地方媒體，可能要‘瞎’了大量的廣告欠賬。這些媒體也成了房地產黑中介的受害人。一些房地產中介公司拿客戶的錢，整版整版的簽下地方媒體的廣告合同，媒體也派記者幫助忽悠炒作；許多房地產中介公司常年包下媒體上百萬價值的版面，欠了一大筆廣告款；房地產中介公司出事了，一些媒體巨大的廣告收入也泡湯了”。
“——我相信經歷風雨，房地產市場還會有陽光燦爛的那一天……”
這位房地產中介機構的過來人告訴《市場報》記者，“房地產中介機構在全國范圍內出現問題，值得市場監管者深思。房地產中介問題‘冒’了出來，不是偶然的。它牽扯許多政府官員、金融機構、房地產商、房地產中介公司等五行八作的‘關系人’。有人說房地產有了價格‘拐點’，‘拐點’在哪里，或許就是房地產中介問題的徹底暴露，受房地產中介影響的最終還是銀行資產，真正的市場‘拐點’其實在這里”。 |