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 有條件解禁操作有困難
根據《意見》規定，今后北京民用住宅可以用做商業用途，但不得從事餐飲、歌舞娛樂、網吧等經營活動。而民宅改商用必須征得居民委員會或業主委員會，以及有利害關系的鄰居或業主同意。很顯然，這樣的調整是為了適應已于去年10月1日正式施行的《物權法》中的相關規定而進行的。在《物權法》的促成下，施行近一年半的“住宅禁商”終于有條件地解禁了。
業內人士認為，“住宅禁商”的解禁會給一些投資者和中小企業帶來利好，推動中高檔租賃市場的活躍，但仍存在一定的操作難度。究其原因，主要是新政策中明示允許注冊經商的住宅需要申請人三個條件，第一要持有住所使用證明，第二要持有住所登記表，第三要持有住所所在地居民委員會或業主委員會出具的有利害關系的業主同意將住宅改變為經營性用房的證明文件。而在這三個條件中，如何獲得有利害關系業主同意證明文件，對申請人而言無疑是一道不小的門檻。
“改租”收益上漲一成
“按以往慣例，年底是租房淡季。但從去年12月底統計的數據來看，中高檔住宅租賃咨詢量突增，且一些住宅業主的報價也上漲了�！≌獭挠袟l件解禁，已經開始在北京租賃市場引發一場‘改租潮’。”王志偉向筆者介紹道。
筆者從鏈家地產拿到的統計報告顯示，2007年12月的最后一周，北京中高檔住宅租賃咨詢量環比漲幅約為6.5%，其中以國貿、朝青、奧運村、中關村區域最為突出，均上漲了一成左右。鏈家地產副總經理金育松分析認為，上漲明顯的區域中，國貿、中關村屬于京城有名的商圈，商業配套齊備，對于大部分企業具有吸引力。而奧運村和朝青板塊屬于近來新興的商業聚集地，特別是奧運村周邊，由于2008年北京奧運會的帶動作用，區域內商業用地寸土寸金，競爭已經非常激烈。因此，這幾大區域的中高檔住宅租賃市場對政策的敏感度較高，影響自然也最明顯。
一直以來，相對低廉的租金是商住兩用住宅吸引租戶的最重要因素。業內人士認為，“民宅禁商”的有條件解禁一方面為“準企業”提供更多的選址余地，另一方面也是為小型企業節約了更多的經營成本。以奧運村周邊為例，目前區域內寫字樓租金約為2.5-3元/平方米/天，而商住兩用的住宅租金約為1.5-1.8
元/平方米/天，兩者租金差價近50%。
開發商不買“解禁”賬
回顧2006年6月北京市工商局下發“民宅禁商令”后的市場反應，由于徹底阻斷了開發商通過住宅立項開發寫字樓項目獲利的“捷徑”，并引發京城已有商住項目租約到期后短時間“招租荒”，令一批已建成入駐或尚在建銷售的住宅立項寫字樓開發商叫苦不堪。而在“民宅禁商令”得到眾多業主支持的同時，各界專家圍繞這一政策涉及的法理依據也展開了廣泛的爭議。
而相對于2006年“住宅禁商令”出臺時的波濤洶涌，這一次市場各方反應則明顯溫柔、平和得多。大多數正在進行此類物業開發的開發商均表示新政策不會影響到項目的正常計劃，甚至部分開發商還提出了反對意見。
隨著市場的發展，客戶對物業的需求更加專一，純居住概念已經深入人心，因此在城市核心區域開發商住兩用房的市場競爭空間已經開始減弱。與此同時，住宅設計與商用房設計存在著巨大的差異，能滿足的客戶也非常有限。雷氏集團董事長雷印華對“住宅禁商”的解禁表示了反對意見。但認為，政府應該嚴格遵守土地出讓時對地面建筑物使用性質的規定，不應該允許住宅從事商業行為。 |