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近期,不斷出現(xiàn)各類購(gòu)房消費(fèi)糾紛，大多是由于房?jī)r(jià)的上漲引發(fā)賣(mài)方違約造成的。賣(mài)家在簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同后，出于經(jīng)濟(jì)利益的考慮，寧愿賠償違約金也不肯過(guò)戶，這種做法在法律上有何規(guī)范呢？消費(fèi)者又應(yīng)如何維護(hù)自己的權(quán)利呢？
房?jī)r(jià)上漲違約能賺40萬(wàn)？
《市場(chǎng)報(bào)》記者向深圳市羅湖區(qū)消委會(huì)工作人員陳彥了解到，2005年3月，羅先生以60多萬(wàn)元的價(jià)格在深圳市關(guān)外購(gòu)買(mǎi)了一套房產(chǎn)，首期交付10萬(wàn)元，余款由銀行按揭。同時(shí)，房屋裝修花費(fèi)了20萬(wàn)元。此后的兩年多時(shí)間里，羅先生為自己的孩子在當(dāng)?shù)剞k理了落戶及上學(xué)手續(xù)，一家人的生活也逐漸安定下來(lái)。
可令羅先生萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)有想到的是，今年5月，房東突然反悔，不肯辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。同時(shí)，其要求解除購(gòu)房合同，并愿意按合同規(guī)定賠償違約金。原來(lái)，雙方所簽訂的《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》中寫(xiě)明：賣(mài)方違約應(yīng)賠償買(mǎi)方雙倍的首付款，同時(shí)還應(yīng)賠償50萬(wàn)元及房屋裝修費(fèi)。這樣算下來(lái)，房東應(yīng)賠償羅先生100萬(wàn)元左右。但由于房?jī)r(jià)上漲，現(xiàn)在這套房子的價(jià)格已漲至140萬(wàn)元，違約房東即使賠償100萬(wàn)元，反而可以賺40萬(wàn)元。因此，房東寧肯違約并賠償100萬(wàn)元，也不愿為羅先生辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。
羅先生先后找房東夫婦交涉達(dá)10多次，并愿意出過(guò)戶的稅款和其他一切費(fèi)用，另補(bǔ)償幾萬(wàn)元給房東。但房東依然不肯答應(yīng)，弄得羅先生焦頭爛額，家庭生活及工作都受到影響。無(wú)奈之下，羅先生只好請(qǐng)律師到深圳市仲裁委進(jìn)行仲裁。
劉女士于今年1月在水貝買(mǎi)房，預(yù)交了3萬(wàn)元訂金，并在發(fā)展銀行辦理了按揭手續(xù)。同樣是由于房?jī)r(jià)上漲，房東最終拒絕賣(mài)房。最后，劉女士只好把官司打到法院。
更加離奇的是宋先生，他于國(guó)慶期間出行兩天回來(lái)后，發(fā)現(xiàn)自己家房門(mén)的鎖被換掉，房?jī)?nèi)自己的東西也被搬走了。后來(lái)，宋先生才得知，在簽訂完房屋轉(zhuǎn)讓合同后，因遲遲未辦理房產(chǎn)證，業(yè)主違反合同，將房子高價(jià)賣(mài)給了另一個(gè)買(mǎi)主。
不守合同應(yīng)付高昂代價(jià)
以上案件在羅湖區(qū)消委會(huì)和深圳市人大代表?xiàng)顒Σ吭碌慕釉L日屢見(jiàn)不鮮，令人擔(dān)憂。楊劍昌代表在接受《市場(chǎng)報(bào)》記者的電話采訪時(shí)表示，房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除。《合同法》第一百一十條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行。”在簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，當(dāng)賣(mài)方主動(dòng)毀約時(shí)，如果買(mǎi)方認(rèn)為仍然需要履約，除非合同中明確了賣(mài)方支付違約金可以解除合同，否則賣(mài)方不得隨意反悔不賣(mài)房，不是賠償違約金就可以敷衍過(guò)去的。當(dāng)然，如果賣(mài)方已經(jīng)將房屋賣(mài)給其他人，并已過(guò)戶在他人名下，那么交房已屬于法律上的“履行不能”。在此情況下，買(mǎi)方只能依據(jù)合同的要求，接受賣(mài)方支付雙倍違約金或者賠償相應(yīng)損失。
楊劍昌代表提醒賣(mài)方應(yīng)遵守誠(chéng)信原則，不要因利益的驅(qū)使妄圖鉆法律的空子，不僅賺不到錢(qián)，反而會(huì)使自己信譽(yù)掃地；同時(shí)，他也提醒買(mǎi)方，在購(gòu)房時(shí)應(yīng)選擇權(quán)屬清晰、今后或較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)可以正常交易的房子，在合同中可適當(dāng)提高違約金的數(shù)額，產(chǎn)生糾紛后，應(yīng)運(yùn)用法律武器捍衛(wèi)自己的合法權(quán)益。
另一方面，楊劍昌代表也呼吁有關(guān)部門(mén)應(yīng)盡快從立法的角度上加大對(duì)違約行為的懲處力度，尤其應(yīng)對(duì)違約方處以首付款項(xiàng)5倍以上的罰款，其目的在于重罰和打擊不守誠(chéng)信的奸商;并對(duì)那些不講信用的違規(guī)行為進(jìn)行曝光，向社會(huì)公布違約黑名單，讓全社會(huì)都來(lái)監(jiān)督失信者，讓失信者付出高昂的代價(jià)。 |