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北京、上海樓市“有價(jià)無(wú)市”局面的愈演愈烈，深圳、廣州部分樓盤(pán)的價(jià)格松動(dòng)，再加上已有調(diào)控政策的效果初顯和物業(yè)稅等政策將出臺(tái)的預(yù)期，人們似乎聽(tīng)到了樓市調(diào)整的腳步聲。
“有價(jià)無(wú)市”愈演愈烈
“現(xiàn)在房?jī)r(jià)的虛高成分太大了，我不想成為最后一撥高位接盤(pán)的人。”在北京某事業(yè)單位工作的小張認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商囤地、捂盤(pán)是激化供求矛盾的主要原因之一，有能力將住房需求變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的人沒(méi)有那些研究報(bào)告估算的那么多，再加上近年來(lái)一系列調(diào)控政策對(duì)投資性需求的遏制，他相信房?jī)r(jià)很有可能會(huì)在近兩年回歸。目前，持有與小張觀點(diǎn)類(lèi)似的購(gòu)房人不在少數(shù)，再加上不少購(gòu)房人面對(duì)高房?jī)r(jià)而“望房興嘆”，市場(chǎng)觀望氣氛日益濃重。
在此背景下，成交量萎縮就成為樓市自“金九銀十”這一傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季遭遇尷尬以來(lái)的最顯著特征。深圳樓市繼續(xù)著8月以來(lái)的市場(chǎng)成交低迷狀況，10月深圳新房市場(chǎng)日均成交較9月下降一半以上，11月上旬，深圳新房日均成交僅在30套左右。
與深圳相鄰的廣州同樣是樓市成交低迷。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，只升不降的房?jī)r(jià)也開(kāi)始松動(dòng)，不少高端樓盤(pán)已暗自降價(jià)，消失許久的打折、送車(chē)位、贈(zèng)裝修費(fèi)、送70年物業(yè)管理費(fèi)等促銷(xiāo)方式再次粉墨登場(chǎng)。
盡管深圳、廣州部分樓盤(pán)價(jià)格松動(dòng)，但北京、上海的房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，只是成交萎縮狀況有加劇之勢(shì)，兩地上周的住宅交易環(huán)比跌幅均超過(guò)20%。
市場(chǎng)博弈加劇
高房?jī)r(jià)下的成交量萎縮以及部分城市房?jī)r(jià)的局部松動(dòng)，是意味著樓市的短暫喘息呢，還是樓市下跌的開(kāi)始呢？截至11月14日14時(shí)，搜房網(wǎng)的調(diào)查顯示，分別持這兩種觀點(diǎn)的調(diào)查者數(shù)量相當(dāng)，均為39%左右，還有20%多的調(diào)查者認(rèn)為“目前還不好說(shuō)”。由此可見(jiàn)，市場(chǎng)各方的分歧還相當(dāng)大。
業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，房?jī)r(jià)收入比的合理范圍一般是3至6倍，也就是說(shuō)，一個(gè)中等收入家庭用3年到6年的全部收入就可以買(mǎi)一套中等檔次的住房。在發(fā)達(dá)國(guó)家，這一比例一般在3至4倍，而我國(guó)不少大中城市的房?jī)r(jià)收入比早已“越線(xiàn)”，北京、上海等地更是多年高達(dá)兩位數(shù)。
北京市我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理胡景暉認(rèn)為，整體成交走勢(shì)的持續(xù)疲軟側(cè)面反映出政府連續(xù)調(diào)控舉措之后的實(shí)際影響效力，未來(lái)房?jī)r(jià)漲幅趨緩是肯定的。他說(shuō)，高檔二手房已出現(xiàn)部分拋盤(pán)，新房?jī)r(jià)格還要看11月、12月的數(shù)據(jù)，這兩個(gè)月是買(mǎi)賣(mài)雙方最較勁的時(shí)候。“如果連續(xù)3個(gè)月成交量依然不理想，很難說(shuō)開(kāi)發(fā)商不會(huì)降價(jià)。”
但長(zhǎng)期看好房地產(chǎn)行業(yè)的陣營(yíng)依然強(qiáng)大，日信證券研發(fā)部日前的一份報(bào)告可謂是“看多”觀點(diǎn)的代表。其認(rèn)為，從土地開(kāi)發(fā)面積的速度跟不上土地購(gòu)置速度，商品房竣工增速大大低于銷(xiāo)售速度等方面來(lái)看，供不應(yīng)求的樓市矛盾依然尖銳；而從土地價(jià)格上漲、流動(dòng)性充沛、人民幣升值等因素來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲仍將得到支撐。
國(guó)家發(fā)改委最近公布的數(shù)據(jù)似乎證明了這種判斷。10月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲9.5%，第五次改寫(xiě)今年6月以來(lái)的房?jī)r(jià)漲幅最高紀(jì)錄。
調(diào)控預(yù)期仍然強(qiáng)烈
面對(duì)繼續(xù)“高燒”的房?jī)r(jià)和仍需繼續(xù)規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)，大多數(shù)業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，2006年以來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策體系將繼續(xù)在今明兩年得到完善。其中，物業(yè)稅的出臺(tái)呼聲最高。
國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康等國(guó)內(nèi)著名宏觀經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家和財(cái)稅專(zhuān)家紛紛建議早日開(kāi)征物業(yè)稅。他們認(rèn)為，此舉有利于減少市場(chǎng)上大量存在的閑置房，也有利于減少投資性需求，還可把目前地方政府短期行為的土地財(cái)政改造成為長(zhǎng)期行為的土地財(cái)政。賈康建議，物業(yè)稅應(yīng)加快從當(dāng)前的“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)進(jìn)入“實(shí)轉(zhuǎn)”，征稅時(shí)要考慮區(qū)分營(yíng)業(yè)性和非營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)，如果非營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)開(kāi)征物業(yè)稅，應(yīng)從獨(dú)立的別墅、豪宅開(kāi)始。
國(guó)家信息中心的一份報(bào)告建議，通過(guò)調(diào)高土地閑置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)囤積土地的開(kāi)發(fā)商征收懲罰性土地閑置費(fèi)；嚴(yán)格貫徹?zé)o償收回閑置土地使用權(quán)這一處置措施；建立土地閑置超過(guò)一定規(guī)模和期限的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的退出機(jī)制等措施，加大對(duì)閑置土地的清理力度。 | 
