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 10月28日，國土資源部有關負責人在對近期土地調控政策進行解讀時強調：各地土地管理部門要加大閑置土地清理力度，重點對囤地開發商進行查處，為此國土部門已經制定了詳細的方法。
4條辦法限定開發商囤地
“如果開發商囤積土地不及時開發，會進一步加劇土地市場供應緊張。”國土部有關負責人指出，國土部門擬定了4條應對開發商囤地的辦法。
一是要求實行“凈地”出讓。對于擬出讓的土地，要在理順土地產權和經濟關系的前提下，進行統一規劃，統一進行基礎設施建設，形成基礎設施較為完備的熟地，按“凈地”分宗出讓。
二是合理控制單宗土地出讓規模。對于出讓地塊規模，考慮到大宗地出讓不僅不利于市場競爭，也不利于市場調控，因此強調控制單宗土地供應規模，以增加土地供應的宗數，吸引更多的中小開發商參與競爭，防止部分房地產開發企業憑借其資金實力“圈占”大面積土地，形成“壟斷”。
三是規定每宗土地的開發建設時間。為了縮短土地開發周期，根據房地產開發建設周期一般為2至3年的實際，還規定每宗地的開發建設時間原則上不得超過3年，確保供應出去的土地能夠及時開發建設，形成住房的有效供應。這一規定，也為各地確定具體的單宗土地的供應規模提供了依據。
四是加大閑置土地的處置力度。對超出合同約定動工開發日期滿一年未動工開發的，要依法征收土地閑置費，并要責令有關企業限期動工、竣工。土地閑置費原則上按出讓或劃撥土地價款的20%征收。滿兩年未動工開發的，要堅決無償收回。對雖按合同約定日期動工開發，但開發建設面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經批準中止開發建設滿一年的，要嚴格按閑置土地依法進行處理。
中國人民大學管理學院教授嚴金明指出，上述國土部門提出的防范開發商囤地的具體辦法中，尤其值得注意“開發周期原則上不超過3年“這條辦法。雖然規定開發周期早有說法，但在各地土地政策中沒有得到切實的落實。
3方面影響未來土地市場
嚴金明認為，這項措施將從以下3方面影響未來土地市場供應：一是在土地出讓規模上，土地管理部門會根據競標房地產企業的實際開發能力，將出讓土地規模控制在其3年開發能力范圍內；二是在開發項目嚴格控制3年開發周期，如果開發商3年未完成項目開發將受一定懲罰；三是在土地出讓文件中將說明3年必須開發完畢的條件，開發商在受讓土地時也必須接受和做出相應承諾。
今年9月，國務院發展研究中心一份《中國房地產企業競爭力研究報告》揭示了當前土地高度集中在大型房地產上市企業的現狀。其中以廣東碧桂園為例，其今年前三季度新增土地儲備3700萬平方米，增長200%以上，以年開發量200萬平方米計算，其目前高達4500萬平方米的土地儲備足夠其開發多年。報告指出，囤地10平方公里以上的房地產上市公司不下10家。嚴金明認為，如果3年開發周期的政策得到嚴格落實，則目前前50強房地產上市公司都需要對其發展戰略做出相應調整。
國土部有關負責人同時指出，整治開發商囤地的行動還將配合國土部9月28日發布的《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(以下簡稱“39號令”)執行。
在“39號令”中，國土部門提高了房地產企業購地成本，改變了過去開發商只要繳一部分土地出讓金就可以取得土地使用權證，進而利用土地使用權向銀行抵押貸款的做法。“39號令”中要求開發商必須一次付清地款才能取得土地權證。
嚴金明指出，未來2至3年內整治開發商囤地都是國土部門的工作重點，國土部于日前啟動的第二次全國土地普查的一個重點普查內容就是，要查明土地集中在哪些開發商手中，哪些開發商才是整頓的重點。
政策并非僅為“斗地主”
整治開發商囤地并非僅為“斗地主”。嚴金明分析認為，全國房價快速上漲給房地產調控部門造成了很大壓力，去年下半年，有關調控部門達成共識：以積極的土地供應政策來增加房屋供應量，進而以增加供應來穩定房價。
然而，自增加土地供應政策啟動以來，房價仍在快速上漲，同時增加供應的土地被手中有大量資金的房地產上市公司囤積。
“必須使增加的土地供應量直接形成房屋供應量。”嚴金明指出，有關部門想利用市場手段來解決房屋供需不平衡的問題，但政策在傳導時被開發商囤地行為所堵塞，而土地供應上還必須考慮“守住18億畝耕地”這條紅線。土地管理部門顯然無法再過多增加土地供應量，以解決房價問題。
“市場失靈的時候就必須用行政手段。”嚴金明表示，清查開發商囤地行為有助于解決當前房地產市場中的一些結構失衡問題。
面臨很多操作性難題
不過，嚴金明也認為，嚴格執行“開發周期不超過3年”的政策，還有很多操作性難題。
某開發商老總介紹，開發商從拿地到辦完土地手續、進場清理就需要半年多的時間，有的項目還會遇上一些非開發商因素造成的問題，3年開發周期限制有些“一刀切”。
對于政府部門來說，最重要的是要將供應的土地盡快轉化為市場上房屋的供應量，而大開發商無論開發能力還是資金實力都遠比中小開發商強。因此國土部門在切割土地，引進小開發商參與開發的政策又遭致質疑。
嚴金明認為，當前，國土部應該盡快對全國土地利用情況進行摸底，搞清楚哪些地區是土地囤地集中地區，哪些開發商應該上囤地的“黑名單”，以便有針對性地提出整治囤地的具體處罰措施。 |