|
黃金周即將來臨，利用假期看房買樓的投資者將增加。目前，建行廣東分行已將個人購買第二套住房的首付從三成提高到四成，其他城市的銀行也可能跟進(jìn)。因此，利用貸款炒房者應(yīng)當(dāng)仔細(xì)掂量風(fēng)險(xiǎn)承受能力了。
自9月１５日起，央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率０．２７個百分點(diǎn)。五年以上的貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的７．５６％提高到７．８３％。加息并非針對樓市，但與其他經(jīng)濟(jì)部門一樣，房地產(chǎn)行業(yè)必受貨幣政策的影響。
對于普通購房人而言，加息意味著月供負(fù)擔(dān)在不斷增加。盡管單次看幅度不大，還算溫和，但累計(jì)額度已經(jīng)不小。以５０萬元１５年期房貸為例，加息前月供４６５２．１３元，加息后增至４７２９．３３元，即便按最優(yōu)惠利率計(jì)算，加息后月供仍會增加６３．３元，一年下來要多支出７５９．６元，整個１５年期將會為此增加９１１５．２元的利息負(fù)擔(dān)。
單看一次加息，增加的還款額也許還不算大，但聯(lián)系到最近９個月內(nèi)５次加息，購房人因此累積的房貸負(fù)擔(dān)已不小，以５０萬元１５年期貸款計(jì)算，還款額增幅已達(dá)１０％。
重估風(fēng)險(xiǎn)承受力
那些利用杠桿效應(yīng)貸款炒房者，應(yīng)當(dāng)重新掂量進(jìn)入加息周期后自身的風(fēng)險(xiǎn)承受能力了。眼下的房地產(chǎn)市場充斥投資型需求，其中不少人手有一定余錢，但主要是利用信貸杠桿“四兩撥千斤”，兩至三成首付是自己的，七八成的錢都是銀行的。買進(jìn)的房子就是為了待價(jià)而沽，一般持房時(shí)間不會超過一兩年。
中原地產(chǎn)的分析師梁浩提醒，加息周期會導(dǎo)致月供負(fù)擔(dān)小幅、但卻不斷地抬升，“有點(diǎn)像溫水煮青蛙”，一旦投資者資金鏈繃緊，而房價(jià)又沒能夠在短時(shí)間內(nèi)大幅上漲，再加上交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)，出現(xiàn)虧損并非不可能。故此，那些資金實(shí)力并不雄厚、在房價(jià)高位接盤的投資客，是重新評估炒房風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候了。
對于開發(fā)商而言，加息理論上會帶來開發(fā)成本的提升。但這對于上市公司和非上市公司迥乎不同。數(shù)據(jù)顯示，今年以來，３８家上市房地產(chǎn)公司通過增發(fā)、配股等方式，合計(jì)融資逾１１００億元。地產(chǎn)上市公司對信貸依賴降低，加息對其財(cái)務(wù)費(fèi)用影響不大。但非上市公司的情況就大不同了，高負(fù)債經(jīng)營的行業(yè)特性決定了他們無論是通過銀行信貸還是信托融資，加息都意味著財(cái)務(wù)成本提高。
眼下，樓市已進(jìn)入旺季，所謂“金九銀十”。需求在進(jìn)一步釋放、供求緊張、房價(jià)上行的局面難以因?yàn)榧酉⒍淖儭?BR> 據(jù)發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，８月全國７０個大中城市房屋銷售價(jià)格近年來首次“破８”，同比漲８．２％。全國新建商品住房售價(jià)環(huán)比，８月在７月高漲的基數(shù)上再漲１．５％。
中小戶型投資看好
對于股票來說，市盈率是最重要的評價(jià)指標(biāo)之一，而對于房產(chǎn)而言，也同樣有市盈率。
其實(shí)，房產(chǎn)的市盈率就是購買房屋費(fèi)用除以年租金收益，如果把分子分母倒過來，那就是投資者更熟悉的租金回報(bào)率了。理財(cái)專家認(rèn)為，市盈率可幫助投資者判斷房價(jià)貴不貴，值不值得投資。
理財(cái)專家指出，目前股市的市盈率在60倍左右，而國外股市市盈率很少超過25倍。目前不少房屋的租金回報(bào)率在4%左右，也就是25倍的市盈率。其實(shí)從中國目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平來看，25倍的市盈率是一個合適的指標(biāo)，也就是至少年租金回報(bào)率在3%左右。那么，顯然買房也要選擇25倍市盈率以下的房屋。如果租金回報(bào)率能夠超過5%，也就是市盈率低于20倍，顯然是更理想的選擇了。房屋的市盈率的理想位置一般在15－20倍之間。
例如，如果投資者買了一套三室一廳的房屋共花費(fèi)100萬元，月租金僅3000元，那么該房的市盈率為1000000÷（3000×11）（一年以一個月的空置期計(jì)算）＝30倍，可見房屋的投資價(jià)值不大。假如同樣品質(zhì)的房產(chǎn)每個月能出租到6000元，那么該房的市盈率變?yōu)?5倍，市盈率低于20倍就值得投資。
專家認(rèn)為，中小戶型在房產(chǎn)投資中的地位類似于股市中的“績優(yōu)股”。在房產(chǎn)市場中，如果想獲得可觀的租金回報(bào)，一室或者兩室的中小戶型是比較理想的投資對象，不僅租金回報(bào)率高，而且轉(zhuǎn)手買賣活躍，成交率高，是投資者的首選。 |