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“從這個月開始，我每個月的還款額將從原來的1300美元增加到1800美元。更可怕的是，由于房價下跌，我現在的個人房屋資產已經縮水為零。”面對美國房地產市場呈現出的持續低迷，家住新澤西州米德爾頓的羅伯特·馬睿甚是擔憂。
馬睿的擔憂不無道理。美國商務部9月19日最新公布的數據顯示，8月份房屋開工數量下滑2.6％，降至自1995年以來的最低點，營建許可也降至12年最低。房地產市場的持續疲弱加劇了人們對美國經濟前景的看淡。“房屋開工率再度顯示，惡化的基本面持續令樓市承壓，今年復蘇的希望消退。”美銀證券分析師
Gary Bigg稱。
“誘惑利率”成罪魁禍首
馬睿在紐瓦克自由國際機場做維修工作，年收入在9萬美元左右。2002年開始，馬睿通過“可調整利率抵押貸款”購買了一套26.5萬美元的房子。那時他并不太在意，可現在當5年的超低利率優惠期即將結束，面對與日俱增的還款壓力和節節下跌的房價，他顯得語無倫次，“我的生活被完全打亂了。越來越多的還款額簡直令人崩潰，我不知道今后該怎么辦。”
和馬睿一樣，在美國龐大的次級抵押貸款大軍中，有45萬借款人未來3個月內將不得不面臨還款額上漲的窘境，其中有20多萬人甚至可能失去房屋，陷入三難境地——還不起款、賣不成房、融不到資，而美國政府推出的住房援助計劃也和他們沾不上邊兒，違約成了不可避免的事情。
這兩年興起的“可調整利率抵押貸款”，如今成了不少美國人流離失所的罪魁禍首。當初，對于那些低收入或信用評級較低的貸款買房者來說，“可調整利率抵押貸款”不僅讓他們早日搬進了大房子，其中一部分人還只需支付很低的利息。但是享受了幾年“誘惑利率”的貸款者，一旦優惠期結束，房貸的利率就會從1%－
2%的超低利率上升到正常市場利率。
全美最大的抵押貸款數據和分析公司First American Loan
Performance稱，目前已經有27％的貸款者拖欠過一次房貸，這也使得他們被劃出上個月布什總統制定的聯邦住宅管理局援助名單之外。“如果抵押貸款會出現問題，很有可能就是這兩年的可調整利率抵押貸款。”該機構在最近的研究報告中表示。
次貸危機僅僅是個開端
美國的房地產抵押貸款分為普通貸款和次級貸款兩種，前者針對信用記錄良好、償債能力較強的貸款人，后者針對信用等級較差、償債能力較弱的貸款人；按照付息方式，又可分為固定利率貸款和可調整利率貸款。
2004年后，隨著房價持續攀升，利率不斷調高，許多借款人轉而尋求非標準付款形式的房貸，以減輕其還本付息的壓力。
美國Core
Logic研究所數據顯示，未來三個月內，這些曾經享有“誘惑利率”的貸款者，月還款額將平均增長26％，約400美元。與此同時，房價下跌和未售出房屋數量增加，讓次級抵押貸款者們看不到任何“新生”的希望。
分析人士指出，次級抵押貸款和可調整利率貸款的迅猛發展很大程度上使美國住宅市場得以在2004年到2005年延續繁榮。次貸危機或許僅僅是一個開端，更大規模的危機很可能隨更多可調整利率貸款的優惠期結束而爆發。
“大蕭條”以來首跌
“現在很多人的抵押貸款額都超出了房屋價值，不少人說不定要被掃地出門了。”房貸市場研究機構Wholesale Access Mortgage
Research &
Consulting主席戴維·區德偉說，“這樣將有更多房屋在市場上出售，現在已經有很多了。”
而美聯儲本周二公布的0.5％降息政策，對這部分可調整利率抵押貸款人的正面影響很小，加州大學洛杉磯分校安德森預測研究院主任利默說：“這不會改變房地產市場的現狀，以及糾正違約等行為。”
“利率重置帶來的風險不會一次性爆發，而會在接下來的5年中蔓延，雖然一些違約事件在2006年就爆發了，但是大多數可調整利率貸款的優惠期會在
2007年、2008年甚至更晚些時候結束，所以利率重置的風險要好幾年才能徹底釋放。”美國地產分析師Christopher L.
Cagan指出。
經濟學家們紛紛預言，美國房地產市場的低迷時期遠未結束。芝加哥全國房地產經紀商協會高級經濟學家尤恩甚至警告，美國房價很可能出現自上世紀30年代經濟大蕭條以來的首次下跌。就在上一周，美國全國地產經紀商協會第9次調低房屋銷售預期，預計房地產市場衰退將延遲到2008年，新房銷售額預計下跌
24％。 |