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加息接二連三，信貸投放套上“緊箍咒”，但房貸業(yè)務(wù)卻“樂開懷”。央行上海總部公布的最新數(shù)據(jù)顯示，8月份，滬上中資商業(yè)銀行個人住房貸款繼續(xù)猛增71.3億元，比7月份多增12.6億元，創(chuàng)2005年以來單月增量新高。
個人房貸業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，是各大銀行希望看到的。某銀行人士稱，信貸投放收緊后，中資銀行“輕公重私”的傾向明顯，貸款增量主要“奔向”個貸領(lǐng)域。上月，滬上中資金融機構(gòu)新增人民幣個人貸款79.6億元，占其當月全部貸款增量的99％。在個貸業(yè)務(wù)中，房貸是重中之重，自然“一馬當先”。
其實，個人房貸業(yè)務(wù)的紅火，在上半年就初見端倪。6月末，滬上中資商業(yè)銀行個人住房貸款余額為2553.49億元，比年初增加68.01億元，同比多增加142.19億元，余額同比增長3.37％。而在去年同期，房貸業(yè)務(wù)曾備受同比滑坡的困擾，增量為－74.18億元。今年6月，個人住房貸款增加45.43億元，比5月份增長4.3倍，當月增量幾乎是前5個月累計增量（22.58億元）的兩倍。“5?30股市暴跌”后，房地產(chǎn)市場明顯活躍，個人房貸隨之出現(xiàn)飆升。
某股份制銀行個貸部負責人對記者說，房貸業(yè)務(wù)具有一定的“靠天吃飯”特征，目前的火爆，主要受房地產(chǎn)市場活躍的影響。據(jù)了解，上月，滬上中資商業(yè)銀行的新建房貸款增加46.2億元，二手房貸款增加25.1億元。
業(yè)內(nèi)人士否認目前的房貸業(yè)務(wù)猛增是以降低門檻為代價，相反，房貸的審核較過去更嚴格了。國內(nèi)個別城市的銀行叫停二手房貸款業(yè)務(wù)，有的提高首付比例，滬上銀行雖沒有采取“激進”做法，但隱形門檻抬高不少。客戶資信、房產(chǎn)評估、首付比例的把握等，更多的風險控制舉措落實到位。就連不受貸款額度限制的外資銀行也
“不甘寂寞”，首付成數(shù)提升至5成以上。
境外危機頻發(fā) 中資行應(yīng)引以為戒
美次貸危機尚未平息，英國諾森羅克銀行又陷入了擠兌風波。據(jù)稱，諾森羅克銀行今年以來的放貸業(yè)務(wù)猛增，前8個月該行凈貸款激升了43%，遠遠超出了銀行資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)所能承受的壓力。
其實，房貸對銀行的潛在隱患是各方公認的，其根源是國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)對銀行貸款過于依賴，開發(fā)商自有資金不足。至6月末，滬上中資銀行商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額4860.77億元，比年初增加176.03億元，同比少增97.40億元，房地產(chǎn)貸款余額同比增長7.30％，增速比去年末下降2.9個百分點。房地產(chǎn)貸款占各項貸款的比重為31.7％，比年初下降1.1個百分點。
諾森羅克銀行擠兌風波還提醒國內(nèi)銀行注意個人貸款過度風險。業(yè)內(nèi)人士稱，當前經(jīng)濟發(fā)展較好，很可能掩蓋矛盾。房貸長則30年，橫跨幾個經(jīng)濟周期，一旦出現(xiàn)就業(yè)波折及經(jīng)濟蕭條，銀行可能被貸款者支付能力下降而“拖下水”。
據(jù)悉，滬上銀行個人房貸資產(chǎn)質(zhì)量整體較好，但危險因素并非沒有。至6月末，中資商業(yè)銀行個人住房不良貸款余額21.62億元，比年初增加1.97億元；不良貸款率0.85％，比年初上升0.06個百分點。盡管上海房地產(chǎn)市場一片繁榮，但至6月末，中資商業(yè)銀行住房開發(fā)不良貸款比年初增加7.67億元，不良率1.79％，比年初上升0.61個百分點。
利率累升刺激提前還貸
銀行正“沉浸”在個人房貸業(yè)務(wù)猛增中，但到年末，很可能遭遇強勁的提前還貸潮。由于大部分客戶房貸利率是一年調(diào)整一次，一次加息27個基點，雖然幅度不大，但累計的貸款成本增加還是很明顯。從2004年10月29日本輪第一次加息開始，央行共先后9次上調(diào)利率。有人算過一筆賬，以總額40萬元、期限20年的住房按揭貸款為例，歷次加息最終累加的總還款額增加近12萬元。
上述貸款負擔的增加，是客戶尚未完全體驗到的。今年以來5次加息，要到明年才會感受到壓力。去年年末的5年以上期貸款基準利率是6.84%，房貸優(yōu)惠利率是5.814%，而現(xiàn)在5年以上期貸款基準利率升至7.83%，優(yōu)惠利率則為6.6555%。若年內(nèi)CPI還是難以控制住過快上升勢頭，貸款者新增的貸款壓力還會加大。對于那些沒能申請到房貸優(yōu)惠利率或每月還款數(shù)額較大的客戶來說，貸款壓力的增加不容低估。有人抱怨：貸款利率多次上升后，向銀行貸款購房等于多送銀行一輛車。
某銀行人士告訴記者，去年雖然貸款兩次加息，但年末沒有出現(xiàn)較大的提前還貸潮。據(jù)他分析，去年股市火爆，貸款者有更好的資金用途，也就不急于提前還貸。但今年情況不同，一是累計加息幅度較大，二是股市處于高位震蕩。
有一種觀點認為，提前還貸潮將給銀行帶來雙重壓力。一方面，提前還貸會拖累銀行房貸余額的增加，若提前還貸10億元，只有增量房貸20億元，才使房貸余額增加10億元。因而，大部分銀行給提前還貸設(shè)置門檻，甚至與客戶玩起“拖延術(shù)”。另一方面，提前還貸的主要為償付能力較強的客戶，更加突出了銀行房貸資產(chǎn)中欠佳的部分。
建行報告：銀行房貸步入違約高風險期
建行研究部日前發(fā)布報告指出，雖然當前我國并沒有典型的次級住房抵押貸款市場，但我國住房按揭貸款同樣有風險，并正逐步步入違約高風險期。我國要加強房地產(chǎn)貸款管理，加快住房抵押貸款證券化，健全金融機構(gòu)內(nèi)控機制。
近年來，我國個人住房不良貸款數(shù)額呈攀升趨勢，國際經(jīng)驗看，個人住房貸款的風險暴露期通常為3－8年。數(shù)據(jù)顯示，工、中、建三大行房地產(chǎn)貸款中的個人住房貸款由2005年末的10127.23億元升至2006年底的11760.66億元，個人住房不良貸款由2005年末的184.42億元升到2006年末的192.41億元。
我國住房按揭貸款中存在的虛假按揭以及把關(guān)不嚴，使一些不符合條件的借款人得到貸款是房貸風險所在。銀行業(yè)要加大對住房貸款審查力度，建立完善個人征信系統(tǒng)，改變商業(yè)銀行信貸人員僅憑借款人身份證明、個人收入證明等征詢材料判斷和決策，提高對購買第二套及以上住房貸款的首付比例等，完善風險管理。 |