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房貸收緊已成事實。
記者近日從某國有銀行廣東省分行得到消息，目前該行已擬定關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人按揭貸款的調(diào)整政策——二套房房貸首付將提高到四到五成，估計將在國慶前后正式下發(fā)全省統(tǒng)一實施，房地產(chǎn)開發(fā)貸款也將嚴(yán)控額度、上收審批權(quán)限。
此前有消息稱，央行將出臺房地產(chǎn)調(diào)控舉措，包括提高第二套住房首付比例到四成，以及商業(yè)用房首付比例由目前的四成提高至五成，以抑制房地產(chǎn)市場投機。看來，商業(yè)銀行已經(jīng)先行一步。記者采訪得知，目前已有不少銀行在制定相關(guān)政策，甚至在不少地區(qū)已經(jīng)開始執(zhí)行。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商業(yè)銀行自發(fā)提高二套房首付比例，是樓市金融風(fēng)險已集聚到一定程度的信號，央行實施統(tǒng)一政策的時機也已成熟。
銀行房貸“落閘”
“此次規(guī)定為廣東省制定，將在全省范圍內(nèi)統(tǒng)一強制實施。”某國有銀行廣東省分行人士對記者表示，“二套房以上將被強制實行首付四到五成的規(guī)定。”對于第一套房沒有強制規(guī)定，但審批要求將更加嚴(yán)格，“如果是公務(wù)員、教師等優(yōu)質(zhì)客戶仍舊可以貸到7成。另外還要考察房價，如果總額度超過一定限度，銀行也將慎重考慮。”
此前，商業(yè)銀行房貸首付比例不得低于30%。隨著今年房價不斷提高，市場上一直在流傳購房首付可能調(diào)高的傳言，但此前沒有商業(yè)銀行正式下文執(zhí)行。
上述人士表示，此舉目前仍舊是廣東省分行的舉動，“尚未接到總行和銀監(jiān)會強制要求實施首付四成或者五成的通知。”但他透露，總行已收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款額度，各分行很難拿到開發(fā)貸款新額度。而“開發(fā)貸款是和住房按揭貸款捆綁在一起的。一般有項目開發(fā)貸款，才可能有按揭貸款”。
該分行此次也同時制訂了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的調(diào)整政策。“我們已經(jīng)開始否決一些房地產(chǎn)貸款，審批權(quán)限也在上收。原來有些項目貸款二級分行可以審批，現(xiàn)在已經(jīng)全部上收到一級分行了。”他表示，有關(guān)規(guī)定已經(jīng)起草完畢，可能在國慶前后正式下發(fā)執(zhí)行。
商業(yè)銀行為何此時主動收緊房貸？
“房地產(chǎn)貸款風(fēng)險已經(jīng)集聚，有必要采取一定措施。”上述人士解釋，銀行判斷，目前房價漲幅已經(jīng)到了一定風(fēng)險點，如果繼續(xù)以這樣的速度上漲，風(fēng)險將集聚到銀行。
根據(jù)廣東省統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，廣東省上半年房價漲幅為25.8%，深圳更是漲了42.1%。而調(diào)查顯示，2007年8月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.2%，漲幅比上月高0.7個百分點。
另一方面，上半年信貸快速增長，多數(shù)銀行事實上已經(jīng)透支了全年貸款額度，下半年貸款額度嚴(yán)重不足。“支行向分行要額度，省行向總行要額度。”在政策壓力下，下半年將嚴(yán)格控制貸款增長，而首當(dāng)其沖的就是房地產(chǎn)貸款。“總行一關(guān)房地產(chǎn)貸款閘門，各分行也無從擴張。”
這家在廣東省房地產(chǎn)貸款中排名前列的銀行，“今年上半年幾乎用掉了全年80%以上的房地產(chǎn)貸款額度。”而另一家同樣排名前列的國有銀行房貸部副總經(jīng)理對記者表示，在一些房價漲幅較大的城市，例如深圳，實際操作中已經(jīng)執(zhí)行二套房首付四成到五成政策。“雖然還沒有監(jiān)管層統(tǒng)一調(diào)控文件，但很多銀行內(nèi)部事實上已經(jīng)在調(diào)控。”記者從多家銀行了解的情況證實了這一說法。
樓市股市蹺蹺板可能顯現(xiàn)？
“二套房首付提高主要對投機需求產(chǎn)生一定抑制作用。”合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江認(rèn)為。“金融和稅收是樓市兩大閘門，金融收緊對投機者的資金鏈條將形成壓力，導(dǎo)致投機行為的減少，也可以抑制房價。”深圳市房地產(chǎn)研究所所長王鋒表示。
不過黎認(rèn)為，如何界定二套房很重要。“是以個人還是以家庭來界定，這其中有漏洞可鉆。”而這也將影響到政策效應(yīng)。
黎表示，提高二套房房貸首付事實上是引導(dǎo)正確住房消費觀念，從而影響需求。“在中國人多地少的情況下，不應(yīng)讓多套房消費形成趨勢。這與90平方米以下小戶型其實是配套政策。”
但是對于銀行收縮房地產(chǎn)開發(fā)貸款，黎表示，對于大開發(fā)商的資金鏈沒有很大影響。
“一方面是房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道多了；另一方面，像碧桂園這樣的大企業(yè)，除了上市融資，仍舊可以得到銀行的信用貸款。受影響的只能是一些中小房企。”某商業(yè)銀行房貸部人士也承認(rèn)，他們收縮房地產(chǎn)開發(fā)貸款，但不會放棄“優(yōu)質(zhì)大客戶”貸款。
王峰表示，提高二套房提高首付，事實上在2003年央行的121號文中就有此類提法，但因當(dāng)時意見分歧，沒有詳細規(guī)定并加以實施。“而今商業(yè)銀行已自發(fā)施行，央行實施此政策的時機也已成熟。”
提高首付后，樓市股市蹺蹺板作用會否顯現(xiàn)?有廣州房地產(chǎn)市場投資客對記者表示，他此前募集了一批資金在專門炒房。但倘若提高首付，炒房所需資金量增大，長期來說將影響投資收益。“以往可以炒二十多套，現(xiàn)在可能只能炒十幾套。”他表示，這將影響資金的投資效率，可能流向其他領(lǐng)域，例如股市。但他表示，仍看好房產(chǎn)升值潛力，不會完全撤出樓市。 |