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根據《物權法》的有關規定，將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”，將“業主公約”修改為“管理規約”，將“業主臨時公約”修改為“臨時管理規約”，并對個別條文的文字做了修改（據9月2日《楚天都市報》）。
隨著我國城市化進程的進一步發展，原來獨門獨戶自我管理形式已被迅猛發展的城市物業集中管理所取代，物業公司已稍然走進居民的日常生活，涉及到居民的切身利益。在新修訂的《物業管理條例》中，對于物業公司職能的定位，雖然只是改變了幾個字，但意義卻全然不同。這次的修改明確了物業公司的定位，就是為業主服務的，指明了企業發展的方向。對于物業企業來說，實現從管理到服務的徹底轉變，是自身職能的一次歷史性跨越。誠然，物業公司實現新職能定位，需要企業和業主的共同努力，也亟需完善的法律制度來加以調整和規范。
物業管理服務質量差、業主投訴多，這是物業公司當前面臨的突出矛盾和問題：一是物業服務理念錯位，以管理者自居，服務態度差。二是低水平服務、高標準收費，甚至出現亂收費。三是部分從業人員素質低。四是不經業主同意，擅自經營物業共用部位，侵害了業主的合法權益。
針對物業企業經營中存在的問題，有專家學者曾經對全國兩萬余家物業管理企業進行了考察，從體制上看，80%以上的是國有體制。而且政企沒有完全分開，企業無法獨立運作；政府職能錯位或越位，習慣于直接干預企業經營活動；管理層、管理部門過多，物業管理手續繁雜，往往一個小區的物業企業要應付20多個部門的檢查管理。從物業管理企業產生的來源來分析，全國有70%以上屬于房地產開發商自辦的企業，20%屬于房管所或后勤單位改制，只有10%屬于產權自主型的物業管理企業。物業企業市場化程度普遍不高。由于物管企業規模小，難以發揮綜合優勢和群體優勢,而且絕大多數企業存在著經濟效益差,虧損嚴重等問題。
顯而易見，由于政府職能轉換遲緩，政企沒有完全分開，客觀上導致了物業公司以管理者自居，因而缺少服務意識；由于物業管理涉及管理部門過多，因而導致物業管理法規制定不及時不完善；由于物業管理作為一個新興行業，政府沒有出臺相應的扶持政策，因而導致物業管理過分依賴于開發商，沒有建立起真正的現代企業制度，產權不明，權責不清，難以真正獨立出來；由于物業公司缺少完善規范的教育培訓體系，許多從業人員都是“半路出家”，導致物業管理的服務質量不盡如人意；由于大多數消費者缺乏對物業管理的消費意識，加之法規不完善，業主法制意識淡薄，只是一味強調權利而忽視相應的義務，雙方矛盾糾紛不斷增加，加劇了物業公司經營困難。顯然，物業從管理到服務，真正確立起服務職能的定位，仍面臨諸多矛盾和問題，尚需有一段艱難的路程要走，急不得，但也等不得。
毋庸諱言，物業公司服務職能定位的實質是與物業企業有關的權力和利益關系的再次調整分配，不可避免地會受到相關利益集團的阻撓和干擾。尤其是在政企沒有完全分離的情況下，阻力可能會更大。因此說，在這一變革中，政府職能轉換的帶頭示范作用不可或缺，政府應在提供面向勞動力市場的“民生性”服務、提供促進社會事業發展的“公益性”服務、提供非競爭性領域的“基礎性”服務、提供促進市場主體正常運轉和創新的“主體性”服務等方面上積極作為，大有作為，促進“管制型”政府向“服務管理型”政府的轉變，用自身服務職能的打造，帶動政企分離，推動社會各個行業服務職能的實現。同時，作為為居民群眾根本利益服務的物業公司應該以極大的勇氣和魄力，來排除既得利益集團的干擾，推動新職能定位的早日實現。
新修訂的《物業管理條例》最大的亮點就是對業主權益的保護。實質上，物業公司本來就是全體業主花錢聘請的，從本質上說雙方是一種服務與被服務的契約關系，業主花錢買的就是熱情周到的細致服務，而不是買氣受，買罪遭。優質服務是每個小區業主的共同希望。因此，物業管理企業應在合同明確權利義務的情況下，進一步提高物業管理服務的水平，保證所提供的物業管理服務達到或超過物業管理的收費水平，以促進物業管理服務及物業管理收費的良性循環，實現業主與物業管理企業的共贏。 |