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《國務院關于修改〈物業管理條例〉的決定》日前在建設部官方網站公布，修改主要涉及業主、業主大會、業主委員會以及物業管理公司名稱變更等方面的內容。新的《物業管理條例》將于今年10月1日與《物權法》同時實施。根據《物權法》的有關規定，“物業管理企業”將改稱為“物業服務企業”，“業主公約”將改稱為“管理規約”，“業主臨時公約”將改稱為修改為“臨時管理規約”。
物業管理事涉公民物權，因此隨著《物權法》實施日近，作為其下位法的《物業管理條例》做出相應調適，十分必要。由此而言，不論是物業公司的職能由“管理”變為“服務”，還是將“業主公約”改稱為“管理公約”，都是意在使新物管條例更接近權利本位。我們看到，此前有關“物管”與業主之間產生的種種公開或隱蔽爭端，甚至流血沖突，大多源于“物管”與業主間的權利錯位。在這種錯位之下，在全國不少地方，“物管”凌駕于業主之上，而本該是權利享有者的業主反而總以抗爭者與維權者的悲憤形象示人。這種疾痼，是新物管條例理念之變獲得輿論好評的現實原因，卻也仍成為公眾同時疑慮難消的根本。比如有人提出，怎樣使條例不僅僅成為“紙上的改變”？
我們真正需要的，是將對由“管理”而向“服務”轉變的贊美與期待，轉變為對條例中有關業主大會或業主委員會權責的界定與明晰的關注，變為對于業主擁有的民主自治權利的關注。任何權利的授予，都可能演變為毫無節制的“管理”，而我們也從來不缺乏以“服務”之名行“管理”之實的土壤，因此如果說對于新物管條例的關注，或者說物管條例的修改有更大的意義，這個意義必然在于如何以權利制約權力，以權利維護權利。只有業主的參與權、知情權、決策權、監督權等種種權利不落空，“物管”始能成為“物服”。
此次《物業管理條例》的修改，大多集中于業主權利的條款之上。比如對原“條例”第十一條規定的由業主共同決定事項，第十二條有關業主大會會議的相關規定的修改，并專門增加了業主權利受損后的司法救濟規定等。其中第十二條規定中，刪去了原來《條例》中“業主在首次業主大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定”的規定。正如一位業內人士所說，“原條例賦予省一級政府有關部門有確定業主首次投票權的權力，新條例表明投票權就是面積加上人數，沒有第二種確定方法。”我們知道，投票權是一種最基本的權利。社區民主得以實現，常常是從業主擁有投票權開始。
然而，新物管條例也引發了一些爭議。這是因為在對業主大會或業主委員會的監管方面，新條例在原條例規定的物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的基礎上，增加了物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府對于業主大會、業主委員會的指導和監督管理的權力。有人擔心，這是否會導致對于業主大會或業主委員會的多頭管理？更重要的是，將業主委員會置于這樣多重的監管之下，其作為社區自治的獨立性如何得到保障？與此同時，新條例沒有明確而現實中卻無處不在的一種現象，也應當予以關注，這就是一些街道居委會對于業主委員會的干涉問題。這些問題都需要更具有可操作性的實施辦法或細則。
對業主以及業主大會權利的澄清，是使得業主委員會免于被開發商所操縱的前提，更是社區得以自治自理的前提。業主的出現與業主大會或業主委員會的設置，本來就是一種基層或者社區民主的實現形式。這也正如學者所言，當前城市社區中以業委會為主導的業主自治，可以看作是社區民主自治的實驗場，它的意義就在于，對于普通公民來說，在小區的投票競選中，業委會在運作過程中會涌現很多積極的公民，公民精神慢慢就會形成。不論是小到一個小區的業主權利，還是大到一個國家的政治生活，民主都是個“好東西”，但要真正實現它，需要更完善的權利保障。 |