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近日，建設(shè)部、北京市國(guó)土局接連發(fā)布購房風(fēng)險(xiǎn)提示和停工停售禁令，“劍指”北京城郊違規(guī)開發(fā)、銷售的小產(chǎn)權(quán)房。面對(duì)政府部門的 “曖昧提示”和
“倉促禁令”，社會(huì)公眾心里不免有些疑惑：小產(chǎn)權(quán)房的“茁壯成長(zhǎng)”并非一年兩年，小產(chǎn)權(quán)房的隱藏風(fēng)險(xiǎn)也不是一天兩天，為何直到今天形成“燎原之勢(shì)”，政府部門才想起“發(fā)威問罪”呢？
自產(chǎn)自銷打起擦邊球
鄉(xiāng)村小產(chǎn)權(quán)房自出現(xiàn)以來一度成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)。有人說它違法，有人說它不違法，還有人說它處于灰色地帶。稱之違法的理由是，根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，農(nóng)民在集體土地上建造的房屋不得向本集體經(jīng)濟(jì)組織之外出售。而稱之不違法的理由則是，法律并沒有禁止“出租”農(nóng)民在集體土地上建造的房屋。
那么，小產(chǎn)權(quán)房的交易到底是“出售”還是“出租”呢？近日，記者在調(diào)查了解北京幾個(gè)小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，售樓人員都明確表示，他們這種小產(chǎn)權(quán)房“不辦理產(chǎn)權(quán)證，但會(huì)有50年的租賃證明”。
“當(dāng)然，這種長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年的‘租賃’與‘購買’商品房在使用上沒有什么區(qū)別，或者說這種‘租賃’是一種變相的‘出售’，打了法律的‘擦邊球’。”北京市德恒律師事務(wù)所律師王巍認(rèn)為：“房子下面的土地是農(nóng)村集體所有土地。按照法律規(guī)定，在這樣的土地上，只有當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民才能居住和使用。而即便土地的所有者和開發(fā)商一起將之開發(fā)成了一片片的商品房，也仍然只有灰色的‘身份’。沒有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案，房屋的買賣只是買主和賣主之間的‘私下’交易，沒有任何法律能夠保護(hù)這種買賣后權(quán)利人的權(quán)利。”
采訪中，一位售樓人員直白地告訴記者，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)其實(shí)并不是什么壞事，它不但遏制了商品房不斷瘋漲的價(jià)格，還讓買不起商品房的城鎮(zhèn)居民住上了房子，而且讓眾多的農(nóng)民直接分享到了土地增值和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果。另外，對(duì)開發(fā)商來說，也是好事，因?yàn)樗麄兊玫搅艘粋�(gè)取得開發(fā)土地的新途徑，而不再像以前那樣必須接受地方政府的‘盤剝’。”
房?jī)r(jià)失控成就小產(chǎn)權(quán)房
“以前大產(chǎn)權(quán)3000多元，小產(chǎn)權(quán)1000多元的時(shí)候，我們的房子根本沒現(xiàn)在好賣，現(xiàn)在我們的均價(jià)漲到3000多元，人們反倒搶著買，剛才來的那個(gè)律師就是看了‘負(fù)面’報(bào)道才來我們這兒看房的。”售樓的銷售人員指著一位剛剛離開的背影告訴記者。
據(jù)相關(guān)部門最新數(shù)據(jù)表明，北京市四環(huán)路以內(nèi)住宅期房均價(jià)達(dá)到每平方米13121元；四環(huán)至五環(huán)路均價(jià)突破萬元，達(dá)到10616元；五環(huán)至六環(huán)路的均價(jià)也達(dá)到了7037元。而小產(chǎn)權(quán)的房?jī)r(jià)多在每平方米2500元至4000元之間，僅為四環(huán)內(nèi)商品房?jī)r(jià)格的25%至30%，這種價(jià)格的對(duì)比，讓小產(chǎn)權(quán)房炙手可熱。
“想買便宜房，就到農(nóng)村去！小產(chǎn)權(quán)房能紅火至今，價(jià)格便宜只是一方面，真正的原因是建了也沒有人管、買了也沒有人管！北京市小產(chǎn)權(quán)房的存在已有10余年了，明明是屬于違規(guī)開發(fā)建設(shè)的房產(chǎn)項(xiàng)目，相關(guān)政府部門在10幾年中都沒有及時(shí)進(jìn)行制止。直到小產(chǎn)權(quán)規(guī)模化以后，才發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示和禁令問罪。政府究竟是確不知情還是不作為放縱，這事大家心里特明白！”一位去年剛在通州買了小產(chǎn)權(quán)房的王先生告訴記者。
多年從事房產(chǎn)銷售的張女士告訴記者，北京市的小產(chǎn)權(quán)房是上世紀(jì)90年代中期陸續(xù)開始出現(xiàn)的。當(dāng)時(shí)北京各界的名流是購買主力，多數(shù)是為了休閑和養(yǎng)老。2003年以后，隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫，大規(guī)模開發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的違規(guī)活動(dòng)才真正開始。目前位于房山、昌平、通州、密云、順義等郊區(qū)，已售和在建的“小產(chǎn)權(quán)”項(xiàng)目已突破
1000萬平方米。在北京440多個(gè)在售房產(chǎn)項(xiàng)目中，就有80個(gè)是小產(chǎn)權(quán)，占項(xiàng)目銷售總數(shù)的20%左右。
九龍治水凸顯管理難
“表面上看很多部門都在管，實(shí)際上是誰都沒有真正管！小產(chǎn)權(quán)房的管理至少涉及國(guó)土資源部門、建設(shè)部門，還有農(nóng)業(yè)部門和國(guó)家相關(guān)立法、執(zhí)法部門，恰恰處在政府各職能管理部門的交叉點(diǎn)上！”
民盟中央法律委員會(huì)王心安委員對(duì)記者表示。
“以村為單位的銷售主體，我們執(zhí)法部門很難管理，村單位具有天然的主體合法性，干涉它，就是干涉它的主體合法性。另外從買方業(yè)主來說，我們沒有專門制裁購買違規(guī)房屋的法律，所以對(duì)買賣雙方來說都沒法進(jìn)行處罰。”采訪中，一位在政府部門工作的李女士這樣告訴記者。
政府強(qiáng)制拆除小產(chǎn)權(quán)房的事例北京市也曾發(fā)生過。2006年5月，北京市規(guī)劃委在利用衛(wèi)星查處違法建設(shè)過程中，發(fā)現(xiàn)房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)青龍頭村有違法建設(shè)項(xiàng)目。經(jīng)核實(shí)，該項(xiàng)目在未辦理任何立項(xiàng)、規(guī)劃、用地、建設(shè)審批手續(xù)的情況下，共計(jì)建144棟別墅，占地300余畝，屬于違法建設(shè)。2007年3月27日，相關(guān)部門開始實(shí)施拆除其中的85棟，剩下的59棟予以沒收。
北京市德恒律師事務(wù)所律師王巍對(duì)記者強(qiáng)調(diào)：近年來，北京市郊區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房大多是村委會(huì)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府以舊村改造、新農(nóng)村建設(shè)等名義，通過自行建設(shè)或與房地產(chǎn)公司合作開發(fā)后對(duì)外進(jìn)行違法銷售。建設(shè)部門完全可以理直氣壯地去管理，而不是僅僅做出“風(fēng)險(xiǎn)提示”。因?yàn)榻ㄔO(shè)部門無權(quán)管理非城鎮(zhèn)國(guó)有土地上的建設(shè)行為，但有權(quán)管理違反《房地產(chǎn)管理法》的市場(chǎng)銷售行為。不管這些小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)是否合法，但其對(duì)社會(huì)銷售的行為是違法的。建設(shè)部門有權(quán)依法禁止這種對(duì)社會(huì)公開的銷售行為和沒收其所得。
自建設(shè)部發(fā)出“風(fēng)險(xiǎn)警示”后，各地小產(chǎn)權(quán)房漸漸浮出水面。
北京：小產(chǎn)權(quán)房交易上漲
據(jù)了解，京城的一些大型中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)停止接收小產(chǎn)權(quán)的房源。而據(jù)“鏈家地產(chǎn)”在門頭溝、順義、房山的門店了解到的當(dāng)?shù)囟址拷灰仔畔ⅲ衲昵?個(gè)月，以上區(qū)域的小產(chǎn)權(quán)房成交量比去年同期上漲了兩成以上。“停工停售”的消息傳出后，雖然購買小產(chǎn)權(quán)房在法律上的風(fēng)險(xiǎn)暴露出來，但交易量并未受到影響，仍比較活躍。
小產(chǎn)權(quán)房主要集中在房山、通州、懷柔等遠(yuǎn)郊區(qū)，房?jī)r(jià)多為2000至4000元/平方米，價(jià)格低廉，非常誘人。位于于莊村的沁馥家園項(xiàng)目開發(fā)商、廣明興華房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)人表示，目前琉璃河等地區(qū)仍有大批的小產(chǎn)權(quán)期房在售。因?yàn)槊娣e太大，不能說拆就拆，想要禁止很難。他預(yù)測(cè)說，已經(jīng)建成的小產(chǎn)權(quán)房，未來恐怕也只能是保留下來。
筆者致電房山琉璃河某小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目銷售人員，她告訴筆者，該項(xiàng)目仍在銷售，而且，“建設(shè)部馬上會(huì)有相關(guān)批復(fù)。像我們這樣的大規(guī)模小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目不會(huì)有什么事。”通州區(qū)欣橋家園的銷售人員則稱，也許會(huì)以補(bǔ)交300至400元/平方米的土地出讓金或其他形式使小產(chǎn)權(quán)合法化。
北京市建委有關(guān)人士日前也表示，關(guān)于現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)的處置政策很快就會(huì)有結(jié)果。而且，北京處置小產(chǎn)權(quán)的方式很可能會(huì)被外地借鑒。
（鞠曉波 陸曉東）
深圳：過半人住著小產(chǎn)權(quán)房
家住深圳市梅林關(guān)外的業(yè)主謝小姐2003買了一套惠鑫公寓的小產(chǎn)權(quán)房，她在接受記者采訪時(shí)表示：“當(dāng)時(shí)買的時(shí)候也意識(shí)到了小產(chǎn)權(quán)的一些風(fēng)險(xiǎn)，但是考慮到有那么多人都買了，再說價(jià)錢便宜一半還多，也就沒想其他的。就算政府要回收，我住個(gè)10年也夠本了！”
調(diào)查顯示：76%的人表示如果可能的話會(huì)買小產(chǎn)權(quán)房，在小產(chǎn)權(quán)房低價(jià)與高風(fēng)險(xiǎn)之間，有56%的被調(diào)查者選擇了：“雖然有風(fēng)險(xiǎn)，但價(jià)格低，還是會(huì)購買”，對(duì)于已售小產(chǎn)權(quán)，持“補(bǔ)交地價(jià)款和稅費(fèi)轉(zhuǎn)正”的被調(diào)查者占到了58%。由此數(shù)據(jù)可以看出：迫于高房?jī)r(jià)的巨大壓力，很多購房者愿意鋌而走險(xiǎn)選擇小產(chǎn)權(quán)房，已購小產(chǎn)權(quán)的業(yè)主也希望自己的權(quán)利能夠得到相應(yīng)保障。
謝小姐的房子是一次性付款買的，這看上去是“行規(guī)”。可有些也能像正常商品房一樣貸款按揭的，據(jù)家住深圳市布吉青青家園的賴先生介紹，“我買的是一期，付款方式是以農(nóng)村信用合作社貸款方式買的，利息比普通商業(yè)銀行利息高，利息是國(guó)家規(guī)定最高的那一種，還有二三期，聽那些業(yè)主說他們是在商業(yè)銀行按揭的，通過開發(fā)商找的律師辦個(gè)手續(xù)就可以了！我們所有的房子都只有綠本，沒有正式的產(chǎn)權(quán)證。”
毫無疑問，小產(chǎn)權(quán)房買賣存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，但仍然大行其道，據(jù)深圳市2006年住房的統(tǒng)計(jì)情況表顯示，各種住房比例如下：政策性住房7.3%，商品住房
29%，單位自建房14.7%，其他的都?xì)w在農(nóng)民房占到49%。除了商品房和政策性住房，小產(chǎn)權(quán)房的比例是63.7%。也就是說，過半的深圳人住著小產(chǎn)權(quán)房。
（王克娟）
天津：小產(chǎn)權(quán)房遍地開花
在天津，小產(chǎn)權(quán)房也頗有市場(chǎng)。據(jù)了解，在天津西青區(qū)大學(xué)城、王頂?shù)獭|麗區(qū)華明鎮(zhèn)、北辰區(qū)雙街鎮(zhèn)等地區(qū)均有小產(chǎn)權(quán)房在銷售，并且不止近郊，遠(yuǎn)郊地區(qū)也有所分布，雖為星星之火，卻有遍地開花之勢(shì)。由于其價(jià)格相比同地段商品房每平方米至少低2000元左右，吸引了不少購房者的目光。調(diào)查顯示，超過半數(shù)的人表示會(huì)考慮購買小產(chǎn)權(quán)房，主要原因是其房?jī)r(jià)低。可見，購房人對(duì)小產(chǎn)權(quán)房雖有疑慮，卻也難抵擋低價(jià)的吸引力，且隨著城市外擴(kuò)趨勢(shì)的進(jìn)一步加快，是否位于市郊也已不是購房人考慮的首要要素。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，在天津，郊縣地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房銷量已經(jīng)占到整個(gè)市場(chǎng)的20%。
（曼婷）
西安：小產(chǎn)權(quán)房“隱蔽”進(jìn)入規(guī)模化
在西安市北郊一樓盤工作的小薛最近有些愁眉不展，原因在于近日西安市掀起的整治小產(chǎn)權(quán)房的專項(xiàng)行動(dòng)。小薛是這個(gè)樓盤的銷售經(jīng)理，而他負(fù)責(zé)的這個(gè)項(xiàng)目是利用村集體土地開發(fā)的，正屬于被整治的類型。原先沒有刮起“風(fēng)聲”的時(shí)候，銷售業(yè)績(jī)非常不錯(cuò)，而最近一段時(shí)間幾乎沒有出單，即使有客戶上門看房，問的問題也比以前尖銳了很多，很不好“對(duì)付”。“看來這個(gè)月的銷售任務(wù)完成不了了”，小薛無奈地說。
其實(shí)小薛所在的樓盤還算是好的，還沒有遭到被強(qiáng)拆的命運(yùn)。陜西亞東房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的“學(xué)府新苑”項(xiàng)目就沒有那么幸運(yùn)，已經(jīng)被相關(guān)部門強(qiáng)令拆除。以它為典型，近日，西安掀起了這股令小薛們郁悶的整治小產(chǎn)權(quán)房的專項(xiàng)行動(dòng)，種種跡象表明，這次的整治有些“來真的”的意味。
如果按照政策的打擊標(biāo)準(zhǔn)，“學(xué)府新苑”可能還算不上最典型的一個(gè)例子，起碼從面積上它不是最大的。在西安，類似這樣的小產(chǎn)權(quán)房非常多。據(jù)調(diào)查，這種在建和在售的樓盤起碼在50個(gè)以上。這其中，既有兩三座樓的小盤，也有規(guī)模在20萬平方米以上的大社區(qū)。東郊浐灞河、長(zhǎng)安區(qū)、北郊方新村、未央湖、白家口、魚化寨、城西客運(yùn)站等區(qū)域附近，是小產(chǎn)權(quán)房較為集中的地方，可以說城鄉(xiāng)結(jié)合部的郊區(qū)是此類房子最適合的土壤。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，這些樓盤的總建筑面積非常驚人，達(dá)到上百萬平方米，如果說北京市的小產(chǎn)權(quán)房占到整個(gè)北京市場(chǎng)20%的銷售面積的話，西安可能已經(jīng)超過了這個(gè)比例。
（崔軍平） |