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在眾多城市郊區，一些集體經濟組織在本村集體土地上集中建設農民住宅樓，除了用來安置本集體經濟組織成員外，還以較低的價格向本集體經濟組織以外的成員銷售。這些房子被稱作“小產權房”。
記者近日發現，掩藏在西安各大城中村內的許多“小產權房”，打的都是“舊村改造”或者“舊城改造”的旗號，許多樓盤都是以“某某村舊村改造”的名義立項的，利益驅動顯而易見。
物業管理：大多只提供清潔服務
根據《西安市物業管理服務收費暫行辦法》，管理服務費，含公共部位清潔衛生、綠化、安全秩序維護、公用設施設備管理。據了解，目前這些“小產權房”大多按每平方米0.35元/月來收取物業費，大多只提供保潔服務。
灃景園小區有三四千人居住，據小區住戶反映，整個小區物業管理人員寥寥無幾，保安亭形同虛設，里面從來就沒有呆過人。
按小區住戶的指點，記者在一棟樓的地下室找到灃景園的物業公司，這是一個不足50平方米的空間，按照單元房的格局劃分。記者進去的時候，廳里兩名男子正在聊天。當記者表明來意后，其中一位較年長的說：采訪？你要問領導，但領導這會兒不在。當記者請對方幫忙聯系他們的領導時，這位男子以領導沒有電話為由拒絕了。
在物業公司附近，記者采訪了一些乘涼的住戶。劉大媽告訴記者，這個小區基本沒人管，小商販隨便進，物業公司人少，根本管不過來。
一旁的王阿姨說：“每個月按0.35元/平方米收物業管理費，光是掃地倒垃圾，也不見保安巡邏，這里經常有小偷，更別提綠化了。你看，下面的空地都是住戶自己種的菜。”
劉大媽的兒媳說：這個小區連垃圾桶都沒有，住戶自己要把垃圾拎到外面的垃圾堆，而且這個垃圾堆幾天才清理一次，夏天不僅難聞，而且容易生蚊蟲。
王阿姨告訴記者，她當初買這個房子圖的就是便宜，現在，物業管理倒是不貴，但管得不好。記者看到，王阿姨與開發商簽訂的購房合同是自制的，合同編號也是手寫的。在合同中，開發商與購房者約定了付款方式和房子的交付等方面的違約情況，卻沒有提及房產證和物業管理問題。
售樓方法：賣房主要靠發宣傳單
“小產權房”銷售，除了附近的居民進行傳播外，另一個宣傳渠道就是在街上發宣傳單。
24日下午，在城西一家超市門口，記者見到了正在發這種“小產權房”售樓宣傳單的張翠花。
張翠花已經有兩年的“工齡”了，每天7點以前，她就要趕到固定的地方領單子，然后騎著自行車出去散發。據她說，每處樓盤都有專職發宣傳單的，從兩三個人到幾十個人不等。現在，她每天要發200張宣傳單。
按照張翠花發的宣傳單上的電話，記者打了過去，一位自稱負責人的王先生說：因為沒有商品房開發的正規手續，不能做廣告，他們只能選擇這種方式傳遞信息。
購房者言：房屋質量不敢恭維
正是由于房價的持續走高，才使購房者甘冒風險購買城中村改造房。那么，已購買了城中村改造房的業主情況如何？記者近日在灃景園小區采訪了幾位業主，幾乎所有的受訪者都表示對房子的質量和小區的物業很不滿意，并且擔憂今后的產權問題。
進豐小區張先生說，新房子裝修完不久，就有小裂縫，當時他沒有在意，后來裂縫越來越大，但物業公司不管，還說是房屋過冬后正常的裂縫，再后來一個臥室的門受擠壓變形，關不上了，他又和售樓部協調，物業公司才給他補了墻，修了門。
剛搬進灃景園小區一個多月的王阿姨一見記者就倒苦水：“我現在真后悔不該買這個房。”她告訴記者，當初是熟人介紹她買這兒的房子：“他介紹別人買房是有提成的，我實在礙不過面子，而且看這房子確實便宜才買的。”王阿姨說，今年年初她開始裝修時發現這個房子的質量問題很多，鋪地板時，工人剛把水往地上一潑，水就往下滲，把樓下住戶的天花板、墻、家具都泡了。“這房子還不到一年就有裂縫了。”王阿姨指著一樓外立面的裂縫給記者看。
不僅是張先生和王阿姨，對這種“小產權房”的質量，更多的住戶都表示了自己的不滿。在灃景園走親戚的郭女士告訴記者：她在方新村住，也是城中村改造房。她老公就是搞裝修的，人家商品房的墻很結實，砸起來很費勁，自己家的墻一砸一個窟窿，砸下來的沙子都是散的，很少見水泥塊。
專家觀點：買“小產權房”風險一串串
“五證”是消費者取得房產證的先決條件，包括城中村改造在內的房地產項目，如果沒有“五證”是不能辦理房產證的。盡管“小產權房”一片熱銷，但眾多業內人士卻認為，“小產權房”存在諸多風險，最大的問題就是沒有產權，不受法律的保護。陜西省房地產研究會會長王圣學就“小產權房”談了自己的幾點看法。
一、沒有房產證。
這類住房是建在集體土地上的，不允許對外銷售，沒有法律保證。也就是說，購買這樣的房子拿不到國家發給的產權證。這是由國家的法律和土地的使用性質所決定的。
二、拆遷難補償。
除了不能辦理房產證外，那些“便宜房”實際上屬于在政府規定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業主也不會得到拆遷安置補償。
三、質量難保證。
房屋質量沒人監督，一些開發商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發，除了房屋質量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業管理也極容易出現問題。
四、配套不完善。
這些房子幾乎都沒有暖氣、天然氣等配套設施。而且將來一旦出現糾紛，可能連水電都沒有。
五、遺贈也麻煩。
由于缺乏產權，未來在遺產繼承時也會遇到許多麻煩。借新農村建設、舊村改造名義，是“小產權房”目前普遍的運作模式，具有打擦邊球的性質。
一位業內人士還透露，因為沒有辦理相關手續，所以這種房子房價一般都很低，有些開發商是“打一槍換一個地方”，一旦清盤，兌現不了承諾就馬上撤離，后續引發的許多麻煩就都甩給了購房者。 |