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上周本報（河南商報）對“小產權房”做了調查，發現鄭州的“小產權房”因價格便宜讓很多人“受用”。
１０月１日，《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）就要實施。昨日，《物權法》的起草人之一，中國政法大學教授李顯冬，和中國物業管理協會培訓中心負責人鄭良羽也就《物權法》和“小產權房”作了相關講解。
小區停車位收益和管理費都是業主的
鄭州一小區成立業主大會后，提出了與物業公司終止前期物業管理服務合同，并要求移交相關資料以及財產，包括地面停車費，但遭物業公司拒絕。
隨后，業主大會將這家公司起訴到法院，法院認為，地面停車的費用與收益均應由小區全體業主分擔和享有，在沒有約定的情況下則按照專有部分總面積的比例分配。由于費用與收益均應由業主來負責，那么在酌情剔除了管理小區地面停車成本之后，該公司應返還業主委員會部分地面停車費費用。
新出臺的《物權法》第七十四條規定：建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。
中國物業管理協會培訓中心負責人鄭良羽認為，這一規定是鼓勵開發商及購房人在商品房買賣合同簽署時即對車庫位的歸屬及處置方案作出明確約定，并按約定進行處置。合同約定成為解決車庫車位問題的關鍵，這是導致目前開發商抓緊銷售地下車位的主要原因。
７０年產權住宅用地可以自動續期
我國現行法律規定了建設用地使用權的最高期限：居住用地７０年，工業用地５０年，商業用地４０年，綜合用地５０年。
李顯冬說，在我國，城市土地屬于國家所有，普通居民只有使用權，可以在一定期限內使用。按現有法律，一般的住宅建筑用地使用期限是７０年。
那７０年之后怎么辦？“我掏錢買的房子怎么辦？”這樣的疑問，前期隨著《物權法》的制定，也浮出水面。
李顯冬解釋，《物權法》規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。也就是說，住宅房可以自動無限期使用，這給老百姓吃下了“定心丸”，也能長長久久地當自家房子的主人。
點評：這個例子，解釋了合法性財產與違法性財產的沖突，這是《物權法》里一大亮點。
“小產權房”買到的只是“居住權”
日前，本報讀者胡先生致電，說他花了３０萬在鄭州北郊買了一套“小產權房”。胡先生猜想，《物權法》實施后，“小產權房”、“鄉產權房”一定會被全面肯定，成為合法的產權房。
在昨日，《物權法》的起草人之一，中國政法大學教授李顯冬明確說，“小產權房”一定要慎買，不登記的房子就受不到保護。
“沒有國家發的土地使用證和預售許可證，國土資源局、房管局也不會給你備案。”李顯冬說，“小產權房”所用的土地是農村集體所有的土地。“在這樣的土地上，只有當地的農民才能居住和使用，即便土地的所有者和開發商一起將之開發，并賣給了別人，賣房者所簽的合同也屬于無效合同。”
如果有一天國家要征用土地，購買“小產權房”的消費者是得不到一分錢補償的，因為，任何物權都必須是有法律來設定的，國家補償只會給集體土地原來的“村民”。
剩下的只有買房者和原來簽買房合同人之間的一份協議，花的幾十萬元只是享受到了“居住權”。購房者如果需要對方補償，須趕快去法院要求凍結當初買房錢，根據法院判決獲得賠償。如果對方一直不履行賠償，購房者換來的就是無休止的官司。 |