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把房價降下去是除投資者和地產商外幾乎所有百姓最愿意看到的事情，但這一愿望則不完全隨人們的意志而實現，廣州目前所采取的舉措和取得的成效，尚未能給人們以足夠的信心。
1月23日，廣州“兩會”期間，“我也管不了房價，但我會盡量把它調低”；
2月2日，廣東省“兩會”期間，“房價肯定會降下來，起碼是小戶型肯定要降，不降也要把房價穩定下來”；
3月5日，全國“兩會”期間，“政府會全力以赴壓低房價。我以為廣州的房價肯定會降下來。所以我提醒中低收入者，如果想買房，先不用著急”；
3月15日，全國“兩會”期間，“控制房價，我的底氣是很足的”；
3月26日，廣州市政府常務會議上，“住房問題已經不單純是一個經濟問題、社會問題，更是一個政治問題”；
……
以上是現任廣州市市長張廣寧的語錄。
與房價“較勁”，似乎成了這個春季張廣寧的主要任務。從廣州到北京，再從北京回到廣州，張廣寧一路大膽而直白地談論廣州“高房價”的現實以及市政府控制“房價”的信心，這得到了無數廣州甚至是全國民眾的“力挺”。
當然，張廣寧比任何廣州人更明白，相比言論或承諾的快感，接下來的行動將會變得不是那么的容易和輕巧。
穩定神話打破后的焦慮
張廣寧高調“較勁”房價，除了契合中央關于“調控房價政府要切實負起責任”的精神之外，也來自于廣州近十年來樓市穩定神話打破之后的壓力——1996年到2006年這近10年間，廣州的樓價一直處于相對穩定的狀態。
20世紀90年代初，一股“房地產狂潮”席卷海南、北海、珠江三角洲甚至全國。此時，港資地產商開始北上，廣州成了他們搶灘內地的“橋頭堡”。香港地產大鱷們在廣州市區大量開發高檔樓盤，刮起了一股強勁的“香港風”。
廣州市寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同博士，也是那個時候開始接觸房地產。他向記者回憶說，那時廣州樓價處于一個上升期，環市東世貿附近的高層洋房售價在7000～8000元／平方米；而位于天河地區尚未形成豪宅區的高層住宅，單價也要8000～9000元／平方米。
“當然，那個時候樓市的主要銷售對象也都是港澳人士，一些香港豪客往往一
出手就買下三五套甚至十多套的單位。”韓世同稱，一方面是地產的持續熱溫，一方面是產品僅依靠港澳人士來消費，供大于求，“泡沫隨之產生。”
1994年，國家開始緊縮銀根進行宏觀調控，廣州尚未成熟的房地產業遭遇幾乎致命的打擊。樓價開始“大跳水”，均價從9000元／平方米以上的高位直跌到6000元／平方米以下。“那時大家落荒而逃，樓市簡直是慘象環生啊，好多爛尾樓。”韓世同說。
這段時間，廣州房價漲漲跌跌。根據有關部門的資料顯示，1996年廣州商品房平均價格為6616元/平方米，1997年中心區房價為每平方米8473元。而當時的上海房價尚不足每平方米3000元，北京也只是每平方米5357元。
不過，連續3年的“緊急調控”，廣州房地產市場最先開始了“落潮”。資料顯示，承受了沖擊的1998年廣州房價只有每平方米4972元，比前一年度下降11.45%。到1999年已經回落至5601元/平方米的水平。
此后，廣州樓價波動幅度就一直控制在1%～4%的范圍內。到了2002年，當北京、上海等地中心區房價由每平方米3000多元向上萬元迅速飛升時，廣州總體樓價在全國35個大中城市中最為平穩。
一些當年“房地產熱潮”中開發起來的樓盤，至今未能恢復元氣。比如，越秀區應元大廈的售價1996年是每平方米12000元，到2005年每平方米已經降到6000元。整個廣州“二手房從1997年的5408元/平方米，回落到2003年的3173元/平方米。”
但是，2004年，廣州樓價“潮頭”再起，市區樓價從2003年的每平方米3888元大幅上升，達到每平方米4618元，2005年商品住宅均價達到了每平方米5114元；接著又漲到了2006年的6806元/平方米。如今，連番禺的均價也超過了6000元/平方米。
這是自1997年之后首次出現的房價高企行情。從2004年從樓價“止跌回升”開始，2004年的漲幅為18.8%，2005年的漲幅為10.8%，2006年的漲幅則首次突破20%。這意味著，近三年來廣州市一手樓價累計漲幅超過60%。這個漲幅已經擠進全國前三。
根據廣州市國土房管局“陽光家緣”網站截至3月31日的統計，3月份全市十區一手住宅均價達8096元/平方米，雖比起2月份均價8129元/平方米略有下降，但已是第二次闖過8000元/平方米的關口。
這些數據讓廣州樓市在沉寂多年后，成為繼上海、北京、深圳樓市大熱后全國新的焦點所在。也讓許多廣州的市民有點無所適從。當然，更讓廣州的政界開始為此擔憂：近十年來一直比較穩定的廣州樓市，能否承受如此的漲幅？
而本刊接觸的地產專家均認為，廣州目前的房價相對而言尚處于合理狀態。因為目前廣州商品房價格，縱比未達到1997年本地樓市歷史峰值，橫比又低于京、滬、深等城市的價格水準。“但上漲幅度太快，也容易出現泡沫。”一位專家說。
政府與國企“做交易”？
廣州市政府對房價的擔憂，體現在行動上，則被一些人認為是“病急亂投醫”。比如，允許單位自建房，就被許多人詬病為“福利分房”的回歸。早已開始實踐的廣州鋼鐵集團單位自建房小區——金鶴苑，經媒體披露后，瞬時成為“明星”小區。
32歲的朱力是廣州某大型國有集團企業的技術人員，在聽說廣州允許單位自建房之后，興奮了好幾個晚上。他還特意找個周末的時間去參觀了一下金鶴苑。“聽說我們公司有好多自有地，要都能蓋自建房，應該能輪上我的。”朱力說。
從廣州市花地大道南拐進興漁路，再行500米左右，就是廣州鋼鐵集團的單位自建房小區“金鶴苑”了。小區內環境十分優美，有大片的綠地，還有假山、噴泉、綠樹……和許多商品房小區一樣，保安不時地在小區內巡邏。
這個2004年3月28日正式開工的自建經濟適用房小區，共有14棟樓，750套住房。2005年4月，廣鋼開始進行自建經濟適用房的預售。當時為了能盡快賣出房子，廣鋼還引入了銀行按揭和公積金貸款，只需要首付20%。
該小區2005年11月建成交樓，均價為2050元/平方米，而現在周邊的房價普遍在5000元/平方米左右。據廣鋼集團董事長、黨委書記陳嘉陵介紹，這個價格是根據當時經濟適用房2300元/平方米的限價做出的。
陳嘉陵回憶說，1999年底，由于已經停止了福利分房制度，當時廣州市有關部門提議廣鋼參照北京、上海等地做法，自建經濟適用房。廣鋼將想法形成方案報了上去，很快得到了有關部門的積極支持。自此，廣鋼集團成為單位自建經濟適用房的試點。
“從設計、投標、建造成本、工程質量直到售價等各方面都引入了市場競爭，而且產權屬于購買的職工。”陳嘉陵說。對于媒體曝光“一些業主拿到房產證后進行租售等經營性活動”的報道，廣鋼有關人士表示，集團已開始重視并會完善有關制度。
盡管對于單位自建經濟適用房，不少專家學者進行了質疑和抨擊，并且即使是廣州市民內部，也存在著不同的意見，但市長張廣寧以及市房管局的官員依然為其正名。單位自建房也早在2006年9月成為《廣州市住房建設規劃(2006-2010)》中的重要內容。
“由于廣州市嚴重缺地，很多地都掌握在大型國有企業手中。允許單位自建房，其實也是在和這些單位做交易，以期回收更多的土地。”廣州一位地產專家對記者說。目前能夠自建房的單位有解放軍某醫院、廣鐵集團羊城鐵路總公司等七家。
銀河證券分析師魏志華分析說，廣鋼主廠區土地面積達138萬平方米。除此，在與南海市交界處還有一處約16.5萬平方米的土地。廣鋼的龐大地皮無疑成為市長實現降低房價諾言的一面“王牌”。而張廣寧正是由廣鋼基層做起，到廣鋼集團董事長，再到市長。
據介紹，主廠區地皮位于珠江邊的鶴洞大橋西面，是廣鋼股份于1996年買下，現賬面成本攤銷到4967萬元，合每平方米僅36元。作為廣州市區內僅剩的大型江邊地皮，最適宜建90平方米以下的“雙限房”，即使以容積率為2來計算，也可建3萬套房子。
建于上世紀50年代的廣鋼已經不再適應廣州市的飛速發展，空氣、躁音等污染令周邊居民投拆甚大。于是，廣鋼股份原本計劃在2010年亞運會召開前，與廣船國際整體搬遷到南沙開發區，“現在看來，這個搬遷計劃有望加速進行。”魏志華說。
頻出“狠招”能否奏效
開弓沒有回頭箭。廣州市長穩定房價的承諾一出，就只能付諸實踐。事實上，張廣寧也的確按照這樣的步驟在有條不紊地進行著。除卻允許單位自建經濟適用房外，從年初至今的一系列“狠招”出臺，讓人們似乎看到了樓價下降的希望。
3月26日下午，廣州市市長張廣寧主持召開市政府常務會議，審議并原則同意了由市國土房管局、市建委和市規劃局聯合制定的《廣州市關于加快住房和土地供應，加強住房管理，穩定住房價格若干問題的意見》，業內人士稱之為“穗七條”。
“穗七條”規定了加大土地供應、收回閑置土地、整治房產市場、老城區改造等七大措施，力求抑制廣州房價的過快增長。這個“穗七條”被認為是包括《廣州市住房建設規劃(2006-2010)》在內的2006年一系列政策的延續。“已經不是花拳繡腿。”
廣州市寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同說。
他認為，這次政府的態度與以往有明顯的不同：以前廣州市政府認為房價不高，現在承認“高”了；以前認為房價不能降，現在則認為應該降低中小戶型的房價。所以政府的態度、立場、觀念以及方法都有所改變。
在這一系列“狠招”中，繼續加大土地供應以及加大保障中低收入人群居住的小區的建設，成為重中之重。據悉，2007年政府保障型住房建設3.32萬套，建筑面積262萬平方米，其中廉租住房建設18萬平方米，新社區住房建設168萬平方米。
日前，廣東省出臺了完善住房保障制度的具體實施方案，其中規定，各地年度經濟適用住房竣工面積要達到當年商品住房竣工總面積的8%以上，廉租住房則要達到5%以上。同時，廉租住房和經濟適用住房用地不得低于商品住房用地總量的10%。按照“穗七條”，在2010年底前要建設840萬平方米的經濟適用房。
事實上，自1986年至2002年，廣州共建有7個經濟適用房安居小區，解決了3萬多戶中低收入家庭的住房問題。2000年時，廣州為此耗資40.5億元。后來由于資金問題，經濟適用房的建設，到2002年則完全停止。
1月30日，在經歷一波三折之后，全國首例“三限雙競”地塊(限戶型、限房價、限銷售對象，競房價、競地價)——廣州科學城H3和H4地塊成功出讓，總面積達23萬多平方米，限價房最高限價為6000元／平方米。“三限雙競被人們視為非常好的措施，但是到現在拿到地塊得開發商還未進場，由于手續不完善等原因而開不了工，這是個嚴重的問題。”韓世同說。
而此次“穗七條”中對于限價房并沒有著重提出。業內人士普遍認為，在“五年規劃”中限價房的比重很大，但是“穗七條”未提及，是一個奇怪的現象。
另外，本刊接觸的一些專家和地產商對政府能否完成規劃土地供應量表示擔憂。因為過去幾年廣州土地出讓一直存在的問題是，每年住宅用地的實際供應一直遠遠低于土地出讓計劃，無法滿足后續的房地產開發以及市場需求。
數據顯示，2006年廣州市共出讓各類經營性房地產開發土地35幅，土地面積206萬平方米，總建筑面積492.33萬平方米，僅完成年度出讓計劃24%。市屬八區的住宅用地面積僅占年度計劃的19%。
同時，中心城區的土地出讓屢創“天價”，很難讓人看到樓價下跌的征兆。市區土地供應日漸萎縮，住宅土地只能向花都、增城、南沙等周邊區域發展，與普通市民的需求有較大差距。因此買房人只能在“看得上的買不起、買得起的看不上”的矛盾中苦苦掙扎。
一個樓市，各自表述
在廣州，關于地產調控，官方和地產商基本上是各說各話。因此有當地媒體稱廣州的地產圈是“一個樓市，各自表述”：即官方數據是樓市平穩；業界認為樓價高處未算高；地產商則更務實，表面上緊跟政府言論，暗地里加緊高價搶地。
2006年溫家寶總理曾在為第100屆廣交會揭幕之機，考察廣州當地的經濟發展情況，而房地產就是重點之一。當時，除了沒收到風聲的小型地產商外，很多地產商幾乎停止了推盤活動。
在廣州，大盤開發是不少地產商的開發模式。目前廣州至少有十個樓盤的占地面積超過一千畝，而二百畝的樓盤只能稱之為“中小樓盤”，三百畝的樓盤則比比皆是。大量的存量土地主要集中在富力、保利、中海等大房地產商手中。
據稱，僅在廣州老城區，地產商手中就握有900萬平方米的儲備用地。一些較小的地產公司也在抓緊儲地。去年9月拿下廣州首個“限戶型”地塊的某集團，其營銷中心副總甚至公開表示，該集團手里掌握的地塊已足夠開發兩三年。
韓世同認為，目前各地偏好“大盤”開發，“造城”或“城鎮開發”，一次性出讓土地面積過大，造成了開發企業的區域壟斷。在壟斷條件下，開發商依靠壟斷力量制定壟斷高價、賺取壟斷利潤，造成房價的增長。
廣州市政府顯然也看出了苗頭，因此在《廣州市住宅建設規劃(2006—2010)》中，有5350萬平方米的住宅建筑面積，政府有意安排其中的43%由房地產商用手中的存量土地解決，其他由政府通過土地供應。不過，效果尚待觀察。
盡管張廣寧控制房價論剛出來的時候，就有地產商稱，政府絕不可能控制得了樓價。但更多的地產商都回避對此進行評論。“既然市長都表態了，我們就不說什么了，太敏感了。”一位地產商對記者說。
不過，與這種回避相比，地產商的實際行動卻未見少。“五一”黃金周未到，廣州許多樓盤已開始啟動營銷策略。還有一些地產商暗地里升價。廣州大道某樓盤一周內均價提升3%，目前已達12000元/平方米。
另一方面，一些地產商借拍賣，不斷抬升區域樓市的價格。有媒體報道，位于廣州白云山腳下的兩塊前“地王”——種雞場和種豬場地塊，時隔近兩年，這兩個相連的地塊卻一直不見動工跡象。但該區域的樓價卻已經被節節抬高。種雞場地塊最終成交價高達5億元，樓面地價達3300元/平方米，只比當時廣州的最高住宅樓面地價低48元/平方米。
就在張廣寧“炮轟”房價的同時，3月13日，萬科集團在新年第一拍中，以7082元/平方米的樓面地價奪得廣州海珠區一塊占地9000余平方米的地塊。相比去年住宅地塊的最高樓面地價5481元/平方米，這一價格又高出很大一截。
對此，廣州市寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同說，市長保證“要使房價降下來”的話音未落，其管轄下的國土房管部門就用“價高者得之”這一法寶，在“以豐補歉”的名目下與發展商一起，又一次創下了廣州住宅用地的超級天價。
這多少讓那些仍在觀望的買房人有些失望。更多的“空軍”(廣州稱持幣待購的買房人為空軍)們，也許還要等待下去。可資佐證的是，3月28日，中國人民銀行發布的一項調查結果顯示，廣州居民的購房意愿下降了1.5個百分點。（記者/謝良兵）
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