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“《物權(quán)法》專(zhuān)門(mén)辟出了第六章———業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，從第七十條到第八十三條，總共有十四條，篇幅很大，這充分考慮且保障了業(yè)主的利益。”南京熙典律師事務(wù)所主任律師羅利軍對(duì)此進(jìn)行了解讀，初步列出了五大亮點(diǎn)，認(rèn)為其中對(duì)業(yè)主財(cái)產(chǎn)價(jià)值和小區(qū)自治的“突出”是重中之重。
第七十三條：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。
小區(qū)共有綠地不準(zhǔn)賣(mài)
第七十六條：下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定： （一）……
（七）（省略）決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
第八十條：建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞仁马?xiàng)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例確定。
房屋面積大投票分量大
第七十九條 建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。
維修資金可修電梯水箱
第八十一條：業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。
業(yè)主可不請(qǐng)物管自管小區(qū)
第八十三條： 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
業(yè)主權(quán)益受損可直接起訴
解讀：以前在決定物業(yè)的有關(guān)事項(xiàng)時(shí)，是只要求2/3或者1/2的業(yè)主同意，而這次還另行要求是“占建筑總面積2/3以上的業(yè)主”，因?yàn)楹苡锌赡?/3的業(yè)主在面積上只有1/2，這樣規(guī)定強(qiáng)調(diào)了業(yè)主的房產(chǎn)價(jià)值，面積大價(jià)值大，投票分量也重了。第八十條也是如此，收益的分?jǐn)傊幸蔡峒傲私ㄖ娣e，沒(méi)有約定或不明確的，要按面積來(lái)確定，而不是籠統(tǒng)地按戶分收益。
解讀：肯定了小區(qū)公共綠地不能賣(mài)，但個(gè)人綠地除外，讓一些開(kāi)發(fā)商不能“借一樓送院子之名，侵占小區(qū)業(yè)主共有綠地”。而開(kāi)發(fā)商如果確實(shí)是蓋了個(gè)人的綠地，是可以通過(guò)贈(zèng)送或者出售的方式給住戶的，而一些業(yè)主（以一樓住戶為多）也享有了合法的綠地使用權(quán)。
解讀：之前對(duì)于小區(qū)維修資金的使用，爭(zhēng)議最大的是電梯和水箱能不能修、怎么修的問(wèn)題（南京已經(jīng)可以修），這次《物權(quán)法》在具體的條款中特別提出了這兩項(xiàng)，屬于“法律特指”的部分。
解讀：“自行”二字的話外音就是“業(yè)主自治”，小區(qū)物業(yè)管理完全可以自己管，而不是必須要聘請(qǐng)物業(yè)管理公司，賦予業(yè)主的權(quán)利很明確。另外，這里面還注明了一個(gè)“其他管理人”，這個(gè)其他管理人可以由業(yè)主自己聘請(qǐng)，而不是一個(gè)物業(yè)公司。
解讀：南京曾有小區(qū)內(nèi)部分業(yè)主違反“小區(qū)業(yè)主公約”的案例，法院“喜歡”要求物業(yè)公司接受業(yè)主委托來(lái)上訴，增加了通過(guò)法律途徑解決問(wèn)題的難度，這次明確業(yè)主利益受到侵害時(shí)，可直接向法院上訴。同時(shí)，對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的“權(quán)力”也予以了明確，而不再是個(gè)擺設(shè)。 |