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| 2006-12-27 本報記者:鄧華寧 來源:經濟參考報 |
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“逆勢上揚、整體漲潮”是2006年南京樓市的最基本特點，在國家密集的房地產調控政策下，南京樓市成交量、房價、房地產投資增幅均出現增長。
盡管房管、統計等部門公布的房價總是撲朔迷離，但記者通過一年間多次調查后得到的幾組數據，能夠窺見2006年南京一手房價格跨越式上漲之一斑。
今年5月，記者從南京房產春交會上了解到，今年參展樓盤共54個，普通住宅均價為5002元/平方米，銷售均價在6000元/平方米以下的樓盤占七成。而2005年春交會的參展樓盤為73個，普通住宅均價為4505元/平方米，銷售均價在5000元/平方米以下的樓盤占八成。可以看出，春交會普通住宅均價在一年時間里上漲了497元/平方米，銷售均價在5000元/平方米以下的樓盤大幅減少。
“國六條”出臺后，南京房價更是“芝麻開花節節高”。記者選擇了南京市具有代表性的幾個板塊進行調查，位于南京市中心商業區新街口附近的一家小戶型公寓，今年初每平方米售價剛過萬元大關，而到了三季度，每平方米價格已超過1.5萬元。去年房價大跌的河西新城區，今年以來房價“報復性”猛漲，該區域的“紫鑫中華廣場”等眾多樓盤去年價格曾跌至5000元/平方米左右，而今年三季度以來的價格已經超過6500元/平方米，半年內漲幅突破了1000元。
據南京市官方背景研究機構近日發布的數據，南京市主城區商品房均價目前已經破萬，江北、江寧等邊遠板塊房價漲幅也在500元/平方米左右。與房價畸高畸漲相對應的是成交量的猛增。記者從南京市多家房地產研究機構獲悉，今年1至10月，南京市每月新建商品住宅平均成交量達6500套左右，而去年前10個月每月平均銷量僅為3300套左右。
網尚房地產研究機構分析人士介紹，今年南京樓市的成交量遠遠好于往年。進入11月后，單日的成交套數仍然在上升，持續創出下半年的新高。今年8至10月，南京新建商品房成交量與去年同期相比增幅達到39.7%；新建商品住宅今年頭10個月成交量比去年同期高3.1萬套。
“南京樓市的成交量就像瘋了一樣，最近的日成交量達到了六七百套，已經接近上海的水平。”南京市房管部門一位負責人日前興奮地對記者說。而南京大學教授葛揚指出，近年來南京市民的收入水平每年都保持了10%以上的漲幅，但市民收入增長的總量與商品住宅價格增長的總量相比遠遠落后，“目前南京房價的漲幅越來越背離基本面”。
在二手房領域，今年兩次增稅的直接結果就是導致了二手房價格的上漲。2005年6月的調控政策是對出售兩年以內的次新房征收5.6%的營業稅，而這部分房產只占二手房市場供應量的30%左右，雖然賣方有將稅負轉嫁到房價中的愿望，但由于在市場中所占的比重小，所以未能如愿。今年的兩次增稅，則使二手房市場上近95%的房屋被列入計稅對象，導致絕大多數售房者將稅負轉嫁給買方。
據房產中介“我愛我家”提供的二手房年度報告顯示，南京二手房交易均價由去年的4012元/平方米上漲到目前的4595元/平方米，上漲了583元/平方米。此外，2006年單價在6000元以上的二手房在市場上的占比也從年初的22%上升到8月份的52.8%。
“我愛我家”資深研究人員舒莉莉表示，二手房的買主通常是中低收入人群，因為買不起一手房才轉向二手房市場。統計顯示，2004年和2005年，南京市房產交易中，二手房購房者數量均超過了總購房者的一半，而今年二手房購房者僅占購房者總量的30%。這表明，二手房價格的升高將很大一部分購房者逼入了新房市場。
“每年新分配來的大學生、新涌現的中產階級、居民迫切的換房要求等帶來了目前樓市強勁的剛性需求”，不少開發商和政府官員在接受記者采訪時，這樣解釋目前樓市供不應求、房價上漲的原因。但記者采訪了解到，造成樓市“剛性需求”強勁的另一個原因也來自城市化的快速發展以及開發企業的違規操作。網尚房地產研究機構近日對5000名潛在購房者進行調查表明，開發商通過囤房炒房等違規手段炒高房價、制造市場緊張空氣，引誘消費者提前購房是造成市場供不應求的一個重要原因。
“城市拆遷總量過大，政府通過拆遷制造剛性需求為房地產市場托底是造成樓市供不應求的另一個重要原因。”南京市建設系統一位人士告訴記者。他給記者算了一筆賬，2002年至今，南京市每年的城內拆遷規模保持在兩萬戶左右，五年下來有10萬戶左右的拆遷量。而南京市五年來建設的用于安置拆遷戶的復建房上市量目前為500萬平方米左右，其中還有很大一部分用于安置失地農民。也就是說，城市大拆遷為樓市提供了數百萬平方米的剛性需求。 |
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