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| 收銀放地增供給 各地樓市調(diào)控瞄準(zhǔn)三大重心 |
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| 2010-01-27 作者:于祥明 來源:上海證券報(bào) |
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“收銀、放地、增加供給”成為各地樓市調(diào)控政策三大核心內(nèi)容。記者注意到，目前北京、海南、湖南、山東等多個(gè)省市均表示要增加住房供給，而安徽、云南、河北等地則同時(shí)強(qiáng)化開發(fā)商預(yù)售資金監(jiān)管，以此收緊開發(fā)商銀根來促其加快項(xiàng)目開發(fā)。
多位房地產(chǎn)人士向記者表示，歸根結(jié)底，金融和稅費(fèi)政策是樓市調(diào)控政策最狠也最有效的一招。而從目前各地政府的表態(tài)來看，收緊銀根的大方向正在確立。
“2009年房地產(chǎn)價(jià)格的超預(yù)期上漲，根本不能用房價(jià)收入比來解釋的，不可能2008年大家沒有錢買房，2009年突然都有錢了，其核心問題是貨幣。”全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生認(rèn)為。
事實(shí)上，大量的貨幣投放、低利率，使得無論是開發(fā)商還是投機(jī)投資性購房需求都隨之上升，由此導(dǎo)致房價(jià)過快上漲。有關(guān)專家認(rèn)為，銀根收緊可能是遲早的事。
但是，必須同時(shí)看到，目前國民經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇尚未穩(wěn)固，房地產(chǎn)依然是拉動(dòng)內(nèi)需的引擎，銀根收緊的時(shí)機(jī)尚不成熟，為此通過非金融類政策的手段收緊銀根，恰恰給地方政府留下了操作空間。
而預(yù)售資金管理正是這一政策的核心，即通過變相收緊開發(fā)商“銀根”，促進(jìn)房地產(chǎn)商加快項(xiàng)目開發(fā)銷售。
“如果政策執(zhí)行到位，會(huì)對(duì)開發(fā)商盲目擴(kuò)張起到明顯的遏制作用。”一位房地產(chǎn)證券分析師說。
記者注意到，近日云南、河北石家莊、安徽合肥等省市有關(guān)地方性政策調(diào)控政策的表態(tài)，均提及此項(xiàng)，即建立預(yù)售金監(jiān)管賬戶，專款專用，即只能用于預(yù)售項(xiàng)目的各項(xiàng)后續(xù)開支，開發(fā)商不能隨意支配。
值得注意的是，除去預(yù)售金管理外，在“國十一條”中，中央政府還露出了收緊開發(fā)貸的想法，但目前地方政府還未就此明確表態(tài)，或許在今后還有進(jìn)一步補(bǔ)充。
“與以往調(diào)控政策最大的不同是，今年的‘國11條’沒再收緊‘地根’，相反強(qiáng)調(diào)了增加土地供應(yīng)。”SOHO中國董事長潘石屹向記者直言。
實(shí)際上，“國11條”開篇便指出，“要加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)。對(duì)已批未建、已建未售的普通商品住房項(xiàng)目，要采取促開工、促上市措施，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快項(xiàng)目建設(shè)和銷售。”
記者注意到，目前各地方版樓市調(diào)控政策對(duì)此大都進(jìn)行了“強(qiáng)化”，其中北京更提出來了“雙50%”目標(biāo)。
對(duì)此，分析人士指出，目前各地依靠“土地財(cái)政”的局面還無法從根本上扭轉(zhuǎn)，“放地增加住房供給的政策取向，對(duì)各地方政府GDP增長影響相對(duì)較小，因此更容易得到各地方政府的配合執(zhí)行。”
更值得一提的是，為落實(shí)“國11條”，國土部正在進(jìn)行強(qiáng)化對(duì)各城市建設(shè)用地“透明化”管理的政策安排，增加土地供應(yīng)，并穩(wěn)定土地市場預(yù)期。
據(jù)悉，《國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃編制指南規(guī)范（征求意見稿）》已于本月初征求意見完畢，預(yù)計(jì)不久將出臺(tái)。該規(guī)范要求各地政府供地計(jì)劃要一年一編，并于當(dāng)年3月底之前向社會(huì)公布。再者，該規(guī)范要求土地供應(yīng)計(jì)劃要明確中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和限價(jià)商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房等供應(yīng)量，且要落實(shí)到地塊。
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