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10月以來，境外股市強勢上漲，道指、納指、恒指等股指紛紛創出新高。這使得前期沉浸在“破發陰影”中的中資地產商再度掀起境外上市熱潮。10月17日，國內首只地產科技概念股中房信集團（CRIC）登陸納斯達克，受到投資者熱捧，上市以來累計漲幅達35%。在香港市場，恒大地產、卓越地產、福建明發、廈門禹洲、花樣年等中資地產商相繼啟動招股。
自7月29日北京金隅赴港上市以來，已有恒盛地產、寶龍集團、華南城等多家房企完成境外上市。據中國證券報記者統計，加上已通過聆訊和蓄勢待發的企業，目前，排隊赴境外上市的內地房企超過30家；實際募集和計劃募集的資金合計逾500億港元。
業內人士分析，四季度，資本市場流動性依然充裕；在今年行業景氣回升中，多數房企交出了靚麗的業績答卷；優勢房企將成為境內外資金青睞的對象。而房企上市融資，在為未來投資布局做準備的同時，也將加劇土地等資源方面的競爭。
為擴張“輸血”
作為資金驅動型行業，上市融資是房地產企業為擴張“輸血”最有效的舉措之一。今年以來，包括CRIC、世聯地產在內的“泛房地產”業內企業都開始了上市之旅。而募集資金主要用于主營業務擴張。
CRIC招股說明書顯示，其上市凈募集資金逾2億美元，將主要投資于新信息和運營系統，同時用于銷售和市場拓展。CRIC聯席董事長周忻便指出，此次IPO有利于公司繼續推進國內最大和最先進的房地產信息系統建設，為房地產開發商、供應商、專業機構以及個人用戶提供多元化房地產信息服務；進一步拓展和深化房地產信息和門戶網站服務領域的商機，建立公司在細分市場的核心競爭力。
恒大地產向基礎投資者透露的未來計劃也顯示，按照現在的開發進度，公司在未來3-5年將具備充足的土地儲備，保持物業開發高速發展，并計劃繼續以滾動開發方式維持5000萬平方米的土地儲備。同時，公司將繼續在全國各主要省會級城市快速大規模開發地產項目。預期每年在建建筑面積維持在1500萬平方米水平。
21世紀不動產分析師孟奇指出，基于對國內樓市的長期看好，近期啟動上市的房企均有擴張土地和城市布局的計劃。這些房企中，不乏綠地集團、恒大地產、龍湖地產等全國性開發商；也不乏中駿置業、佳兆業、卓越集團、農工商房產、同策房產、策源置業等區域性房企。顯然，上市“輸血”將成為這些企業今后擴張的主要推動力。
一位投行人士指出，上半年，房地產市場銷售大幅升溫，帶動庫存下滑和土地消耗加快，而下半年，房企將趨勢性加大新開工力度和土地購置的規模，因此，對資金的需求將膨脹。而負債率一向偏高的房地產業，尋求上市融資，將變得較為迫切。
“今年第四季度很可能創歷年來內地房地產企業海外融資額的最高峰。”瑞士銀行投資銀行亞洲區主席蔡洪平對媒體表示。他預計，四季度內地房地產企業在海外融資金額將達到80億至100億美元。
市場現分歧
先行赴港上市的內地房企華南城和恒盛地產在上市首日遭遇“破發”，而寶龍地產定價和發行規模大幅縮水，顯然，房企境外上市潮中也現“暗流”，市場在升勢中也開始趨于謹慎。
寶龍地產占IPO籌資規模10%的面向散戶發行部分的股票約有22%認購不足。為此，公司將招股價由每股3.30~4.90港元降至2.75港元，首次公開募股籌資規模也從6.28億美元降低至3.53億美元，縮水近一半。
消息人士稱，即將進行招股的福建明發、廈門禹洲、卓越地產及花樣年等公司，在招股價上將有明顯折讓。其中，福建明發招股價較其資產凈值折讓將超過60%。
分析人士指出，目前，境外市場整體資金依然十分充裕，此前一度冷卻下來的新股熱潮，正跟隨重歸升勢的大市而再度升溫，“破發潮”也暫告一段落。有較大折讓的內地房產新股依然受到投資者的青睞。蔡洪平認為，香港市場IPO已經從追捧期進入選擇期。
恒大招股價初定3-4港元/股，根據恒大地產2010年預期凈利潤計算的市盈率為5倍至6.6倍，每股資產凈值折讓為54.1%至39.4%。新世界發展主席鄭裕彤、華人置業主席劉鑾雄作為基礎投資者各斥資5000萬美元(約3.75億港元)進行認購。隨后，李嘉誠也宣布將通過長江實業認購恒大股份。
業內認為，金融危機過后，境外資本市場更關心房產商的財務狀況、風險控制能力和土地儲備質量，“投資者最終的選擇，將體現出這種差異性。”
在香港，投行對地產公司IPO的主流估值方法是NAV估值法，即凈資產價值法。相對于簡單的市盈率定價，NAV估值對預期價格變化、開發速度和投資人回報率等因素展開全面評估；但這種方式也推動了開發商對于資產的簡單崇拜。
野村證券一位地產分析師指出，隨著市場對地產企業IPO更趨理性，今后，地產商在關注資產規模的同時，更應關注資產質量和品牌等因素。
上市資源外流
雖然A股提供的市盈率遠高于H股，但一直以來，受A股上市門檻影響，房企IPO多路途艱難。民企居多的房地產類公司在IPO時多數選擇境外市場。而大量房企境外上市，無疑也是對內地股市房地產板塊“新鮮血液”的分流。
近幾年來，房地產企業A股IPO的占比明顯偏少。根據中國證券報記者的統計，以申萬行業標準劃分，自2006年以來的三年多時間里，房地產企業在A股市場完成IPO的公司只有6家。2006年分別是保利地產和北辰實業，2007年是廣宇集團和榮盛發展，2008年為合肥城建和濱江集團。而自2008年下半年以來，已經有超過一年的時間內沒有一家房地產公司成功登陸A股市場。
在中國房地產測評中心最新公布的2009年前三季度房地產企業銷售排行榜中，排名前20位的房地產企業大部分已經在滬、深兩市或香港上市。在這份榜單中，位列前十名的房企中只有萬科、保利地產和金地集團在A股上市，而中國海外、富力地產、世茂地產和華潤置地等公司則選擇了在香港上市。而恒大地產、龍湖地產也將登陸香港市場。
投行人士表示，境外市場對企業IPO的審批判斷標準更偏重于企業在行業內是否擁有良好的發展前景和盈利能力，因此內資優質房企赴海外上市的成功率便相對較高。上市流程短，再融資機會多，企業可與國際接軌等因素，吸引著國內房地產企業競相海外上市。
而在A股市場，對房地產募集資金用于儲備土地、房源，或用于購買開發用地等的IPO，證監會將不予核準。業內人士指出，土地儲備是房地產企業的核心資產，但有“兩年不開發用地由政府收回”政策在前，土地儲備不是證監會考量上市資格的重要標準，這就造成了房企資產質量難以合理評估。而地產公司的盈利水平往往存在波動，這也使得其A股IPO不太順利。
數據顯示，目前在A股的全部109家房地產企業中，只有45家是通過“審核過會”程序上市，其余大部分企業則是通過借助殼資源等其他方式進入A股市場。 |