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南匯并入浦東，上海國際金融中心建設提速，推動REITs試點的步伐也在加快。5月7日，記者從上海浦東金融辦獲悉，新區將在今年第三季度開展房地產信托投資基金（REITs）試點，設立REITs已被確定為新區今年九項重大專項改革之一。
基本框架已成
上海天津等城市均爭奪首個REITs試點，花落誰家？答案目前漸漸明朗。
“上海浦東試點REITs的條件已經基本成熟，將采用先試點再推廣的模式，逐步擴大REITs規模，并做更多創新吸引投資者參與�！鄙虾Ｊ薪鹑谵k主任方星海此前向外界透露。
記者從消息人士處獲悉，上海REITs的首個試點正由上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司牽頭并在積極籌劃中。且為控制風險，將考慮設置一定的資產準入門檻，比如必須是成熟物業，持續經營3年以上，并有租約，租金收益率達8%以上，業態穩定等。
該人士透露，“其實現在基本框架已經建成，在等監管層審批，一旦審批后，浦東將做初步征求意見的方案，最快REITs第三季度就能進入市場交易。浦東陸家嘴或許會與上海國際信托合作。”
此前業內有傳聞，浦東試點REITs擬打包的第一批物業，傾向于浦東大型國資房企旗下租金收益率比較高的資產，如一些商業地產、高科技樓以及工業地產，而民營及外資的物業則會被排除在外。
而該知情人士告訴記者：“不排除張江高科、金橋及外高橋這些地產與陸家嘴合作，將物業資產并購、轉讓后，一起進入浦東REITs的資產包�！�
央行方案更可行
有消息稱，上海REITs發行，無非有央行的債權類產品方案，以及證監會的股權類產品方案。浦東REITs將會采用哪種形式？
上述知情人士表示，“央行的方案更為實際可行。”
據了解，央行方案的債權類產品，屬于信托及偏債券模式，在銀行市場間流通，只是把物業作金融證券化衍生品，房企可繼續持有物業的所有權，將租金收益還本付息。而證監會方案主要是在證券交易所上市的股權類產品，需要房企出讓物業所有權。
上述人士表示，目前不缺收租型的商業地產公司，缺的是持續開發的公司，且這些公司不大愿意放棄對物業的所有權。
記者在采訪中了解到，多數業內人士看來，浦東REITs可以通過信托方式來隔離資產的所有權和收益權，把部分物業資產隔離開，發行人還擁有資產的控制權，只是把資產的收益權轉讓給信托單位持有人。
物業減租降價或不利
今年，受金融危機的影響，上海商業物業紛紛減租降價。無論是陸家嘴這樣區域核心的頂級物業，還是郊區一些購物中心，租用、招商情況都不太理想。
中融信托業務部負責人曹鄒毅表示，若達不到標準，REITs投資產品的收益率還不如國債等。數據顯示，2009年第一季度，浦東陸家嘴整體市場租金季度環比下跌6.2%，空置率升至16.5%。
“今年若租金持續下滑和空置率繼續上升，出臺REITs也許會遭投資者冷落�！辈茑u毅表示，不久，陸家嘴還將有62.22萬平方米的甲級寫字樓竣工交付，空置率的壓力依然存在。 |