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《北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則（試行）》（以下簡稱《指導規則》）從今年1月1日起實施。1月8日，北京市建委召開《指導規則》動員大會，表示將在近期出臺業主大會議事規則及管理公約示范文本，以指導業主大會的相關工作。
按照《指導規則》，社區居民提出成立業主委員會的要求，必須由居委會籌備和召集，并由街道辦事處進行指導監督。當業主大會、業主委員會做出的決定違反法律、法規時，街道、鄉（鎮）應當責令限期改正或者撤銷其決定。
一直以來，業委會成立難是公認的事實，不久前本報曾對此作出報道（見2008年12月18日《業委會：〈物權法〉保障下依然尷尬難產》）。北京市出臺《指導規則》，表明政府開始重視并試圖規范業委會。然而，這一規定卻引發了諸多爭議，認為行政部門干預社區自治。
政府干涉民間組織，好心辦壞事？
《指導規則》一出臺，北京市業委會協會申請委員會發起人之一、業委會主任張大憲的電話就被打爆了。“有章可循是好事，但居委會要是不作為怎么辦？有些業委會成立不了，就是卡在居委會這一關。”張大憲說。
“這一規定剝奪了業主自主組織業主大會的權力。這就像倆人相愛想約會，非得找居委會組織你們約會。”長期從事物業維權的秦兵律師認為，“社區事務本來就應該交給業主們自己去處理，業主自治重在培養業主的自我管理和服務能力，政府不應該把手伸得太長。”
有業主代表表示，一直以來，政府對社區自治組織不是管得太少，而是太多，成立業委會要好幾級政府部門蓋章或備案，一個環節出現問題，業委會就成立不起來。現在，又增加了這一環節，如果居委會不配合，成立業委會就更難了。
北京市國青家園的業主代表多年來為成立業委會奔走，就是因為在居委會、街道辦受阻而至今未果。“居委會、街道辦就像是一大攤膠泥，把我們陷在里邊無休無止。辦公室整天都說主任沒在、這問題我們不清楚、還要再問問……把責任全都推卸了。”
北京市社科院社會學所雷弢副研究員認為，政府的指導思想是把這件事管起來，讓業主大會、業委會盡快成立，但“好心也可能辦壞事”，更要防止公權力濫用。如《指導規則》規定，街道可撤銷業主大會和業委會違法違規決定，如果動輒給業主自治組織扣上“違規”的帽子，業主自治的空間將大大受限。
業主們還擔心居委會權力過大，可能產生腐敗或保護地方企業利益的行為。比如北京市的一個小區，居委會就對業主說：“只要你們答應不炒掉物業，就可以組織你們成立業委會。”
對這些擔心和質疑，1月8日，在接受中國青年報記者采訪時，北京市建委物業管理處處長趙成說：“此前業委會成立和管理有不規范、拖拉的地方，也是因為缺乏規則約束。現在出臺了《指導規則》，就是希望通過這個，讓居委會知道該怎么適應新時期的工作。”
趙成告訴中國青年報記者，一年前，北京市新成立了全國首家社會工作委員會，其主要職能就是加強城市社區建設體，積極培育各類社會組織。今后，在社工委的組織下，將對各區縣的居委會工作人員進行培訓，使其轉變觀念，提高法律意識，更好地為業主服務。
實際上，這些工作已經開始付諸實踐了。1月8日，北京市建委、市社工委等四部門聯合召開了《指導規則》宣傳貫徹會議，對《指導規則》如何落實做了具體部署。會議要求，在區、縣及鄉鎮街道級別要建立定期的“聯席會議制度”，在社區要由黨組織牽頭，建立“社區黨組織、社區居委會、物業服務企業、業主委員會四位一體的協商議事機制”。為提高居委會工作人員的法律素質，各區縣在2月底前召開動員部署，并且要結合《物權法》、《物業管理條例》對相關人員進行培訓。
居委會能否把業主從散沙變為膠泥？
“好不容易可以民選業委會了，通知也貼了橫幅也掛了，我們還專門開了個辦公室供大家咨詢，但是3000多戶的小區到現在就只有個位數的人報名，再這樣下去我們只能再延期了。”這幾天，北京華藤園小區正在進行業委會換屆選舉，結果業主們表現冷漠，作為業委會籌備成員的金先生非常苦惱。
在該小區論壇里有業主坦承：“不管現狀美好不美好，我已經習慣麻木，得過且過了。面對突如其來的改良，真不知有勁往哪里使。”
“每月交這么多物業費，可很多業主還只把房內的當成自己的，沒把小區的公共區域、環境也當成自己的。”張大憲說。
參與《指導規則》討論的專家認為，讓“居委會牽頭業委會”是因為目前僅憑個別熱心業主難以推動業委會成立。孟憲生律師認為，我國業主是剛剛發育起來的一個階層，公民意識還不足。“一方面我們在舉手宣誓我們的權利，另外一方面又拱手讓別人行使我們的權利，許多人都有這種矛盾心理。”
“有人說居委會作為召集人不合適，那誰合適？單憑某些業主的熱心是不夠的。目前大部分社區業委會成立不起來，也正是因為業主太散，需要一個有固定資金、人員、辦公場地的實體來組織。”北京市律協物業管理法律事務專業委員會專家包華律師認為，明確了居委會作為業委會的召集人，將推動業委會的成立。
但包華同時表示，目前大部分居委會還停留在傳統意義上，作為政府在基層的“腿”，而不能真正代表居民，今后需加強對居委會工作人員的培訓，使其轉變觀念，提高為居民服務的意識。
在1月8日的動員會上，北京市建委主任隋鎮江表示，上半年內將《指導規則》的落實工作全面納入社區實踐工作。其中1至3月為動員及培訓階段；4月完成新老對接工作，對已經成立業主大會的社區，要將運轉工作納入到新的規則中來，而對新竣工的物業小區，則要完全按照這個《指導規則》進行；5月份，對各區的存量住宅社區和在建住宅社區，進行全面的摸底盤查，特別是部分具備成立業主委員會的條件、居民意愿又很強烈的商品房，積極支持業主委員會的成立。
業委會成立就萬事大吉了？
“我們一直在談業委會成立難，但是現在已經成立的業委會有多少是運作得好的？我曾經見過北京海淀區一個業委會，每年二三十萬元的經費，就是沒干好事。因此，如果要成立業委會，最起碼應該是安全的業委會。”包華律師說。
華藤園小區業委會至今已換過兩屆，業主大會卻一次也沒開過，許多業主不知道過去的業委會是怎么選出來的。小區的停車位、電梯維修等問題，至今仍讓業主多有怨言。一位入住多年的業主在社區論壇里感嘆說：“前幾屆業委會里差不多一半是開發商、居委會、派出所，再加上幾個業主代表里邊的托兒，哪還有真正的業主說話的份兒啊。這樣的業委會說白了就是傀儡，選舉無非就是走個形式，我們普通的業主哪來那么多熱情陪他們玩啊，就算前幾年還有點兒熱情，這些年來也都被磨沒了。”
專家表示，既要賦予業委會權利，也要規范它的義務，讓它承擔起對社區的責任。由于現在大量業委會純公益性，業主都是拿業余時間做工作，就很難有約束力，有人想不干了就辭，缺乏連續性。
“很多業委會都是打架打出來的、維權維出來的，但是做業委會三四年以后才體會，不當家不知柴米貴。我認為只有和物業公司、居委會協調溝通，才能互相理解，理解了才能有合作，合作了才能小區和諧。”張大憲說。
北京新天第小區在業委會成立前，僅約四成業主交物業費。業委會成立之初就提出“不支持不交物業費”，當時樓里被貼的都是罵“業委會和物業穿一條褲子”的標語。但現在物業費收繳率已經超過了95％，原來貼標語罵的人，現在成了業委會的骨干。張大憲說到這一點時非常自豪。
“《指導規則》實際上是很粗的，給具體運行留下了很大的空間，現在正是缺乏成熟廣泛的實踐。因此最終要看大家如何去實踐摸索小區的管理溝通模式。”孟憲生說。
“現在的時間段是業主、物業公司、居委會三方共同成長的階段。”張大憲說。
本報北京1月11日電 |