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“我決定退出業委會籌備小組，將這項艱難的事業交給其他可能的熱心業主，感謝大家多年來的支持。”近日，北京某小區曾致力于籌備業委會的業主代表，被業主們親切地稱為“大哥”的阮先生在小區論壇里無奈地發表聲明，該小區業主期盼多年的業委會隨即宣告流產。
該小區業主自2006年入住以來，與物業公司和開發商的糾紛不斷，業主維權多因勢單力薄而屢屢失敗。業主們通過前期的自發維權，體會到了“團結的力量”，希望能夠盡快成立業主委員會，但歷經兩年多的努力，還是以失敗告終。
“真的是太難了，我為此搭進去多少時間和金錢已經無法計算了，卻發現離成功還有很遠。”多年來，為成立業委會東奔西走的阮先生告訴記者，他已經身心疲憊，決定“退隱江湖”了。
北京市人大常委會報告顯示，在北京3200余個住宅區中僅有574個成立了業委會，僅為18％。
開發商和物業公司的“合理”阻撓
依據2007年新修訂的《物業管理條例》，只要二分之一以上有投票權的業主認可，就能選舉業委會、制定和修改業主大會議事規程。但現實中的操作，遠不能做到“由業主說了算”。
成立業委會，首先要過開發商和物業管理部門這一關。根據現行規定，成立業委會必須由業主發起組成委員會籌備組，需要準備十余種不同的文件，并負責做好召開業主大會的前期組織準備工作。其中，籌備組必須向小區辦辦理備案手續，這需要提供產權清冊、小區規劃總平面圖、規劃批準文件等，這些文件均掌握在開發商或物業管理公司手中，他們常常相互扯皮、推托，或以各種理由拒絕提供有關文件，造成業委會無法完成備案手續。
阮先生和其他業主代表經過艱難的前期組織工作，終于成立了業委會籌備小組。然而，籌備組馬立面臨一個現實的困難：開發商拒不提供產權清冊，因此無法計算投票權數和比例。
“希望開發商和物業公司配合成立業委會，無異于與虎謀皮。”北京市崇文區花市棗苑小區業主代表李某說。棗苑小區曾兩次組織業委會選舉，都告失敗。在物業費、公攤等涉及業主利益的事項上，業委會更能夠對小區物業進行抗衡、制約，比單打獨斗的業主更能有效維權。自2005年《北京市住宅專項維修資金使用管理辦法》實施以來，每個小區大筆的維修基金應如何使用，就成為業主和物業爭執的一大利益焦點。北京萬科城市花園業主代表朱某說：“如果成立了業委會，此后物業要動用我們小區的基金就要經過業委會檢驗、批準，他們哪兒愿意放棄這么一大塊肥肉啊！”
政府部門：“備案”成了“審批”
目前北京市物業管理辦法尚未出臺，依據現有的綱領文件《北京市貫徹〈物業管理條例〉的若干意見》規定，業委會只需在選舉后30天內，到所在地區縣的房管局備案，而不需事先申請的程序。
但《意見》中還規定，業主大會會議籌備組由街道辦、居委會、建設單位、業主代表組成，但業主代表又“在業主自薦、推薦的基礎上”由街道辦、居委會確定。
而阮先生等人在發起成立業委會時，小區所屬的社區居委會對業主大會籌備組的人數和人選不滿，提出業主大會籌備組5人足夠，其中3人還必須是居委會指定的人。
“我們就這樣陷入僵局，時間在一天一天過去，業主們的心也一天一天冷下來，誰又能有這個時間和精力耗下去呢？”阮先生無奈地說。
北京通惠家園的鐘先生向記者出示了小區辦所發的籌備組表。在這張表上，當地居委會是“籌備組組長”。“去年11月領的，到了今年11月還沒批，就是不給蓋章。法律規定居委會是負責監督指導，沒有審批權，但現在居委會就是在行使審批權！必須得它蓋章，業委會才能成立。”鐘先生苦笑說。
北京市建設委員會預計今年年底出臺《業主大會設立和運作辦法》，在最新的討論稿中依然規定，“籌備組的業主代表由社區居委會或街道、鄉（鎮）組織推薦。”
海淀學知苑住宅區業委會原副主任苗正華認為，業委會成立難，一個很大的原因在于政府責任的缺位。
今年年初，民進北京市委作為黨派提案提交至政協大會的《關于北京社區業主經濟自治組織存在問題制度和制度創新的建議》報告指出，北京80％的小區沒有成立業委會，很多業委會處境艱難。報告認為，政府部門在業委會成立和指導上具體職責界定不明確，對于不履行義務、推諉等造成業委會成立工作延誤等情況，沒有明確的罰則。
“一些政府部門視業委會為洪水猛獸，其實它既不會給政府添亂，也不是想找開發商的麻煩，它就是一個解決問題的平臺。”曾任北京市東花市小區業委會副主任的業主延洲說。
業主是“撮不起的散沙”
多年參與業主維權、曾任北京市海淀區百旺家苑業委會副主任的魏強分析認為，現在業委會難以建立，還在于廣大業主對自身權益的漠視。
“現在北京市大多數建立了業委會的小區，都是因為出現了危機或突發事件業主才團結起來，而更多小區業主不了解自己的權利，暫時沒有危機，大家對小區業委會就不關注，很難團結。”魏強說。
根據北京市國土資源房管局《轉發建設部業主大會規程及有關問題的通知》規定，業委會要成功地在房管局備案，需要提交三分之二以上業主投票通過的業主公約和業主大會議事規則。這個文件提高了備案的門檻，因為廣大業主缺乏維權意識，難以收集到三分之二的簽名。
“業主利益很復雜，就像一盤散沙，怎么把業主組織起來是主要問題。靠我們個人努力，怎么也撮不起這攤散沙。”北京市朝陽區某大廈業主彭先生無奈地說。
目前推動北京小區業委會工作的，大部分是個別熱心業主，他們用業余時間做工作。“業主自己也有一攤事，做業委會耽誤自己的事不說，很多東西也都沒爭取來，很容易心灰意冷。”朱某說。
阮先生就是在籌備業委會過程中，聽到有業主代表說他收受了開發商的賄賂，個人可以不交停車費等。“做了這么長時間的義工，為的是大家的利益，最后卻費力不討好。”得不到廣大業主支持，成為阮先生辭去籌備組負責人一職的重要原因。 |