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土地是房地產市場的源頭，土地市場的冷暖興衰直接關系到房地產市場的后期發展趨勢。在調查了最受關注的房價和外資因素后，上海證券報“聚焦樓市這一刻”第三期，就從土地源頭的最典型事件說起。
應該說，從土地源頭對房地產市場進行整頓，在近幾年的宏觀調控中，始終未予放松。然而，實際效果怎樣呢？上海證券報獨家獲得的調查數據顯示，雖然有關部門三令五申，相關文件也在不斷出臺，但土地開發“兩年為限”的措施仍有被變相架空之虞。
以中國樓市的橋頭堡上海為例，在2006年-2007年間上海公開招拍掛出讓的大批地塊中，不少至今仍不能投入市場，或是處于完全閑置狀態，或是被不斷轉讓而未能開發。僅在浦東新區，兩年間閑置或轉讓的土地項目便已近兩成之多。即便那些所謂開發的，也大多是緩慢推進，真正進入市場供應的寥寥無幾，這也成為上海房地產市場供應偏緊、價格緊繃的重要原因之一。而開發商在銀根持續緊縮的情況下，又面臨土地閑置的高額支付成本，這類主動或被動的“囤地”，已成為套在其脖子上的枷鎖。
“兩年開發”成空談
上海2006年3號土地出讓公告中，浦東新區南碼頭地塊被東方海外置業（上海）有限公司收入囊中。該幅土地占地面積5.7118公頃，是一幅位于上海內外環間的住宅用地。東方海外以4.18億元的價格獲得，高出起始價0.18億元，折合樓板價為4056.63元/平方米。
昨天，記者找到了南碼頭地塊現場，看到地塊周邊已圍上外墻，但工地上未有絲毫動靜。
該項目整體占地規模并不算大，但地塊處于世博會輻射區域，距離上海世博局所處之地僅10分鐘車程，可謂頗有潛力。早在東方海外兩年前競得該幅地塊時，周邊的在售新盤銷售均價便已在11000-12000元/平方米。按照當時市場人士的預測，在正常的開發進度下，南碼頭地塊項目最早在2008年中旬便能開盤預售。但從現場情況來看，這一預期無疑早已落空。
這并非個別現象。記者手頭掌握的資料顯示，上海2006年年初掛牌出讓的一幅商業用地同樣在閑置之列，2007年下半年拍出的一幅住宅用地項目則已被轉讓了數次。內部數據更顯示，2006年和2007年兩年期間，上海公開招拍掛出讓的土地，有不少尚在閑置狀態，已經轉手出讓的項目也不在少數。僅以出讓規模居前的大區浦東新區為例，該區兩年內出讓的土地，閑置或轉讓的數量已占到全區出讓土地的18%之多。
資金壓力加大
“不是不想開發，主要還是因為缺資金。”一位不愿意透露姓名的民營房企負責人說。
據上海證券報記者在上海市房屋土地資源管理局查實，這家小型房地產企業在2006年取得的土地項目，至今“四證”尚未齊全。也就是說，根本未能達到向銀行貸款的要求。而銀行貸款，對于絕大部分內地房企來說，依然是依賴度最高的融資渠道。
2007年9月，由央行、銀監會共同發布的《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》中，對商業性房地產信貸政策進行了調整，強調對具有囤積土地、囤積房源行為的房地產開發企業，商業銀行不得發放貸款。
“如今搞房產，開發商的自有資金占比越來越高。”一家銀行的信貸部門負責人向記者透露。據他介紹，土地成本和建安成本一直占房地產開發過程中所需資金的大頭，是需要拿出真金白銀的。按照銀行規定，除了“四證”齊全等基本條件之外，開發商的自有資金還需達到一定比例才能放款。
然而，今年銀根緊縮的狀況，使得銀行的放款門檻越來越高。“即使‘四證’已經齊全了，銀行還會挑三揀四地篩選其他條件。導致的一個結果是，從前要求自有資金比例是35%，現在已經上升到40%甚至50%。這樣一來，一個項目的整體資金占比就變成：50%是自有資金，40%是銀行貸款，剩余的10%則來自于銷售回籠。”該人士說道。
這樣的資金壓力，對于許多中小型開發商來說都是“不可承受之重”。
在今年年初發布的《國務院關于促進節約集約用地的通知》中，明確土地閑置滿2年的，依法應當無償收回的要堅決予以執行；而土地閑置滿1年不滿2年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費，尤其是對閑置土地特別是閑置房地產用地要征繳增值地價。
這是繼2007年《關于加大閑置土地處置力度的通知》、《關于認真貫徹〈國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見〉進一步加強土地供應調控的通知》陸續出臺之后，第三份關于如何處理閑置土地問題的相關文件。
除去政策方面的壓力，囤地這一方式對于開發商資金鏈帶來的緊迫程度更是不容小覷。據一位開發商向記者介紹，如今土地囤積帶來的資金成本非常高。在今年貨幣政策持續緊縮的情況下，如果不能將土地及時地轉換成項目銷售以套取現金的話，對于資金鏈緊繃的開發商來說，無疑是雪上加霜。
“香餑餑”成了“燙手山芋”
北京師范大學金融研究中心提交的《中國房地產土地囤積及資金沉淀評估報告》提及，2002年至2006年，雖然房地產企業購置土地面積（除2004年）增長率在15%-30%之間，但房地產企業開發土地面積的增長率卻在呈現逐年下降的趨勢。其中，2005年和2006年房地產企業開發土地面積增長率甚至出現負值。報告指出，到2007年底，估計全國土地囤積面積實際可能達到10億平方米。
報告指出，房地產企業囤積土地的過程，同時也是資金沉淀的過程。根據粗略數據測算，截至2006年，囤地所沉淀的資金大約在2.4萬億元，其中，來自于銀行信貸的資金可能高達1.32萬億元。對于房地產企業來說，如果想順利套取這些沉淀在土地中的資金，無非是通過轉讓或開發兩種途徑。
在記者調查的部分閑置或出讓地塊中，不少是在中小開發商的名下，還有少數持有企業的主業并不是房地產。“前兩年樓市火的時候，做房地產是賺取利潤最高的產業了，管他以前做什么的，都摻和進來了。”一位民營企業老總坦率地說。
業內人士表示，一些企業拿地的初衷純粹就是為了“炒地”。如果能最終完成商品房銷售，充分獲取土地價格上漲的收益當然最好不過；即使沒有能力完成，捂個兩三年等地價漲了，轉手也能賺差價。“2007年的時候，土地賣方完全是強勢市場，即使連土地增值稅都會轉嫁給買方，賣方則是凈賺。”一家外資房地產企業的投資部負責人說。
但到了2008年，房地產市場行情急轉直下，使得這些原本的“香餑餑”成了“燙手山芋”。《國務院關于促進節約集約用地的通知》中，進一步強調指出，在2008年6月底前，各省、自治區、直轄市人民政府要將閑置土地清理處置情況向國務院做出專題報告。而在2007年發布的相關文件中，閑置土地的清理處置情況只是上報至國土資源部。對于土地閑置處理的重視，可見一斑。
北京師范大學金融研究中心的《報告》表示，雖然單純的地價上漲并不構成房價上漲的決定性因素，但囤地會導致市場供應不能形成有效的商品房供應，同時巨大的成本開支正在使得房地產企業的總體財務狀況穩健性迅速下降。 |