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盡管在資金、土地緊張和銷售、新開工量下降等因素影響下，房企未來的一系列收益面臨重重壓力，但整體市場矛盾并不如想象的突出，因此，業(yè)內(nèi)認為此前不少開發(fā)商呼吁“救市”是一種生存計謀。
憂慮情有可原
縱然大部分開發(fā)商對敏感的“救市”二字避而不談，但期待政策“松綁”的心思昭然若揭。也有自比“豬堅強”的開發(fā)商們抒發(fā)己見，一致認為政府不宜再出臺從緊的房地產(chǎn)政策。
“現(xiàn)在對開發(fā)商貸款基本全面停止，各銀行只收不貸。這種極端做法，可能有把不是壞賬的資產(chǎn)變成壞賬的危險。現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)中呼吁的銀行對房地產(chǎn)的‘救市’，也只是希望能把房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)一樣對待，不要再有行業(yè)歧視，給房地產(chǎn)的金融政策‘松綁’而已。”SOHO中國董事長潘石屹曾表示。
而在上海證券報日前獨家披露的、一份由國家權(quán)威部門對全國7136家重點房地產(chǎn)企業(yè)進行的調(diào)查中，諸多開發(fā)商對下半年的預期也不算樂觀。如有50.1%的房企認為銷售將同比略有下降（降幅在5%-10%之間），39%的房企認為銷售可與去年同期持平，只有10.9%的房企認為同比將增加。
至于對未來銷售下降情況的預期，21.3%的房企認為銷售下降的局面不會持續(xù)，41.3%的房企認為銷售下降局面會持續(xù)半年，37.3%的房企則認為會持續(xù)一年以上。
另外，對于下半年資金情況，64.9%的房企表示自己資金面一般，7.1%的房企表示資金充裕，28%的房企則表示資金緊張。其中，深圳房企感覺資金緊張的比例最高，占到32.5%。
分析師指出，基于樓市進入“價滯量縮”的新階段，開發(fā)商對于后市的擔憂屬“正常情緒”。并且，無論是此次的房企“摸底”調(diào)查，還是之前市場議論的相關(guān)部門“座談”、行業(yè)協(xié)會“諫言”等，也都已表明中央對房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整及其對宏觀經(jīng)濟之影響的高度關(guān)注。“但同樣的，正是基于所面臨的樓市變局，開發(fā)商對相關(guān)調(diào)查也可以‘技術(shù)性’操作，選擇對自己有利的。”
局面并未惡化
預期畢竟只反映一個市場信心問題，而開發(fā)商的現(xiàn)實狀況真的已經(jīng)惡化到需要“救市”的地步了嗎？答案恐怕是否定的。
如在上述調(diào)查的受訪企業(yè)中，有57.2%認為上半年的經(jīng)濟效益和去年同期差不多，還有7.1%表示經(jīng)濟效益好于去年同期，其余35.7%表示經(jīng)濟效益有所下降。
并且，在對導致銷售下降的原因的選擇中，購買者減少并不是首要原因，35.7%的房企把可供面積減少列為第一位原因。“這一定程度上表明開發(fā)商對需求潛力還是有信心的，但是可供面積下降表現(xiàn)出房企在資金和土地等方面存在一定困難。”佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄分析，“如果開工量增加得不多，可能導致今后供應量的減少，從而又增加未來房價上漲的壓力，我想這才是政府擔心的。”
另外，本周房地產(chǎn)上市公司的中報也開始陸續(xù)發(fā)布，已披露企業(yè)的營業(yè)額仍是繼續(xù)增長的。如萬科上半年實現(xiàn)銷售面積265.8萬平方米，銷售金額241.3億元，同比分別增長15.0%和38.1%；實現(xiàn)營業(yè)收入172.6億元，凈利潤20.6億元，同比分別增長55.5%和23.6%。首創(chuàng)置業(yè)上半年的營業(yè)額約24.79億元，比去年同期的3.54億元成倍增長；利潤約2.52億元，也比去年同期的1.02億元翻番增長。
首創(chuàng)置業(yè)還透露，雖然旗下在售樓盤的成交量隨大勢萎縮，但成交價格仍保持穩(wěn)定，如在北京地區(qū)項目的簽約銷售均價約23153元/平方米，比去年下半年的18953元/平方米增長22%；在北京以外地區(qū)項目的簽約銷售均價約6747元/平方米，比去年下半年的6020元/平方米增長12%。
開發(fā)商“逼宮”？
在不少反對樓市“救市”的業(yè)內(nèi)人士看來，開發(fā)商所透露出的悲觀情緒實際是在“求救”，甚至賭政策“松綁”。
一些市場人士認為，面對樓市低迷、成交量大幅萎縮、資金鏈緊張的生存困境，一貫以強勢為習慣的開發(fā)商當然不會善罷甘休，勢必采取各種計謀和手段如釋放各種“言論煙霧彈”，試圖結(jié)束購房者觀望，并通過說明房地產(chǎn)業(yè)對于中國經(jīng)濟的重要性，“逼迫”政策執(zhí)行者停止對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，讓房價繼續(xù)上漲。
如果真如上述所言，開發(fā)商的“如意算盤”至少目前打得并不成功。中國社科院金融研究所研究員易憲容表示，樓市“救市”論在喧鬧兩個月后，從媒體報道的政府調(diào)查結(jié)論看，目前房價運行比較穩(wěn)定，商業(yè)銀行也沒有因樓市造成重大風險，也就是說，國內(nèi)房地產(chǎn)市場根本就不存在什么“救市”的理由。“樓市要‘救’的其實是房地產(chǎn)暴利模式。中國房地產(chǎn)市場早就進入大的調(diào)整周期，這種調(diào)整并不是一年半載可結(jié)束的，而是要經(jīng)歷一個漫長的時期。經(jīng)過這種調(diào)整，市場的優(yōu)勝劣汰把一些資質(zhì)不好的房地產(chǎn)企業(yè)淘汰掉，讓一些好的房地產(chǎn)企業(yè)存活下來，這是市場的基本法則。”
“正如相關(guān)部門調(diào)查顯示的，資金緊張、市場觀望等因素對房企的發(fā)展起到了一定影響作用。不過，眼下房企可分為‘熬過’、‘應變’、‘搶位’三類，他們還是站在自己的立場進行表態(tài)。在我看來，在此輪樓市調(diào)整中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)退出30%都是沒有問題的。”中國指數(shù)研究院副院長陳晟認為。
所以，在眼下的樓市“十字路口”上，房企“求救”不如考慮“自救”。首創(chuàng)置業(yè)就在半年報中指出，今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)變局，盡管固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率依然高位運行，但是，“價滯量縮”成為當前房地產(chǎn)行業(yè)的“標準樣式”，房地產(chǎn)市場已進入高位調(diào)整期。而在宏觀經(jīng)濟增幅穩(wěn)步回落、全球性通脹形勢依然嚴峻、從緊貨幣政策仍將繼續(xù)的情況之下，預計未來的房地產(chǎn)市場仍將繼續(xù)調(diào)整，購房者的觀望心理短期內(nèi)難以改變，所以，企業(yè)更要靈活安排銷售策略、全力提升銷售業(yè)績，并加強成本監(jiān)控、穩(wěn)定利潤水平，及積極拓寬融資管道，同時尋求其他融資創(chuàng)新模式等。萬科也在半年報中表示，鑒于宏觀環(huán)境的復雜性和不確定性，此次行業(yè)調(diào)整的時間可能會延長，并將原定年度開、竣工面積目標分別下調(diào)165萬和103萬平方米。 |