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經歷了2007年二、三季度的房價大漲，去年第四季度以來，全國70個大中城市房屋銷售價格漲幅趨緩，廣州、深圳等一線城市房價開始出現回落，一些房地產企業開始打折銷售，市場觀望氣氛彌漫。長期供不應求的住房市場供需狀況是否就此將出現逆轉？記者日前就此問題采訪了有關專家。
去年投資大幅增長，但供需矛盾未解
2007年全國房地產市場總體供需兩旺。在人民幣升值、流動性過剩、房地產市場預期看好的背景下，資金通過各種途徑進入房地產開發領域，全年完成的商品住宅投資增長32.1%。
盡管商品住宅投資的大幅度增長，但并沒有緩解市場供不應求的矛盾。據40個重點城市2007年1—12月統計數據，商品住宅批準預售面積同比增長約10%，登記銷售面積同比增長24%，需求類指標的增幅依然明顯高于供應類指標的增幅，相差近14個百分點，有效供給依然不足。
專家認為，供應不足首先與一些開發商取得土地后沒有按期開發有關。去年全國土地購置面積實現了較大幅度增長，但一些企業在取得土地后，開發建設進程明顯減慢。有些開發企業2004年“8?31”以來取得的開發用地，竟有一半以上還未動工開發。
二手房交易市場和租賃市場不夠活躍，也是造成住房市場有效供給不足的重要原因。據40個重點城市2007年統計數據，二手住房成交面積僅為新建商品住房登記銷售面積的40%。租房住是城市中低收入家庭、外來人口和剛就業的大學畢業生希望選擇的一種重要居住方式。但是，我國目前租賃市場發展也明顯滯后，不少擁有兩套以上住房的家庭，住房閑置。不僅浪費了資源，而且不利于改變目前住房市場供不應求的局面。
住房供應結構調整進展緩慢，也導致適合大多數家庭需求的中小套型住房供應不足。隨著住房價格不斷上漲，中低收入家庭住房支付能力下降，首次購房家庭對首付款的支付能力不足，加上稅收政策的引導，更多的家庭傾向于選擇中小套型住房。而有關數據顯示，40個重點城市新建商品住房套型建筑面積90平方米以下的僅25%左右，基本上是供應多少，銷售多少，供不應求的矛盾突出。
觀望氣氛彌漫，調整或將延續
“觀望”是去年底以來房地產市場被提及最多的詞。部分大中城市房地產市場銷售量出現明顯下降，出現了有價無市的情況。一些城市地價也大幅回落，甚至出現土地流拍。這一市場變化，使得人們對房價普遍上漲的預期發生了變化，觀望氣氛濃厚。這表明部分城市供需矛盾有所緩和。
市場出現這一現象的原因是多方面的。一是第二套房貸首付比例不得低于四成的政策出臺、從緊的貨幣政策和央行連續6次加息，抑制了部分超前消費和投資性購房需求。二是保障性住房建設力度加大和各地限價房計劃供應量的增加，分流了部分購房需求，使更多的中等及中等偏低收入家庭寄希望于通過限價房等政策性住房。三是由于一些城市房價上漲過快，超過了購房者的承受能力，部分購房者不得不推遲了改善性購房計劃。再加上市場波動帶來的預期變化，一些一線城市房地產市場出現調整和觀望是必然的，或許還將延續。
專家指出，預期發生變化同時，人們也要客觀、全面看待市場出現的這一現象。去年四季度市場出現調整和觀望，在不同的地區和城市存在很大的差別，北京、上海等城市商品住宅成交量下降，一定程度上也伴隨著供應量的下降。市場出現銷售量的適度下降及房價的適度回落，從某種意義上說也是市場回歸理性的表現。
需求旺盛，供給偏緊仍是大問題
雖然市場出現了一定波動，但需求旺盛仍然是現階段房地產市場發展的基本特征，供給總量不足依然是當前房地產市場面臨的突出問題。
專家分析，目前房地產市場旺盛的需求主要來自四個方面：一是快速城市化帶來的新增城市人口首次置業的需求。二是居民收入不斷增長帶來的舊房換新房、小房換大房的改善性需求。三是人口結構變化和持續的舊城改造、城鎮房屋拆遷帶來的剛性需求。四是流動性過剩、通脹壓力和負利率造成的投資、投機性需求，人民幣升值帶來的外資投資需求。
從供給方面看，我國房地產企業開發資金主要來自銀行貸款和房屋預售款，央行不斷緊縮銀根，嚴控房地產開發貸款，并限制個人住房按揭貸款，將導致房地產開發企業資金緊缺，對房地產市場的供應產生影響。再加上今年初南方一些省市受大雪和冰凍天氣的影響，延緩了一些項目的開工，使供給壓力進一步加大。
如何緩解供需矛盾？專家建議，有關部門應該適當增加住宅用地供應量，并嚴格落實中小戶型住房政策。強化金融政策的實施效果，提高投資尤其是投機需求的成本，控制外來投資購房的規模。在市場秩序方面，應加大查處企業囤地、捂盤惜售的力度。同時應加快推進住房保障建設，大力發展住房租賃市場和二手房市場，增加有效供應。 |