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第二套以上住房貸款的首付比例調整至40%以上，利率上浮空間大幅提高，商業用房和商住兩用房首付比例同時上調，利用信貸手段進一步規范開發商囤積土地、房源的投機行為……
昨天（26日），上海證券報獨家披露，一系列房地產信貸新政已制定，并開始征求商業房地產信貸部門意見，最終會由銀監會和人民銀行聯合通知形式下發，可能會趕在國慶前出臺。
“提高購房首付比例，這是被市場公認的最具‘殺傷力’的房地產調控政策之一。隨著樓市逐日升溫，這一調控‘壓箱之作’正準備啟動。”一位房地產資深人士這樣看待這一系列政策。
第二套房利率或漲10％
消息一出，引起市場軒然大波。昨天，A股地產板塊大跌4.21%，跌幅與“5·30”相近。根據Wind資訊統計，70只A股房地產股昨日成交逾81億元，下跌股票58只，占比83%。權重地產股則全線下跌，其中萬科A、金融街、中糧地產、招商地產、保利地產、泛海建設分別下跌5.30%、5.19%、4.20%、5.16%、5.41%和6.43%。
昨晚有進一步消息稱，新政除上調首付比例外，可能明確二次購房房貸利率上浮空間達10%。另外，新政中還提及加大對住房保障體系的金融支持，包括從利率、期限、資本金要求等方面全面支持廉租房建設。這一工作，將由央行、銀監會會同財政部、建設部等多部門共同落實。
一場與房地產有關的全面金融調控很快將走向前臺。分析人士認為，若上述政策最終在國慶前后落定，本已處于較高市盈率水平的地產股可能因此進入調整期。
對于提高首付比例等房貸政策本身，上海易居房地產研究院上海區副總經理于丹丹表示，新政出臺后，樓市的改善性需求和彈性投資需求（指流動性過剩、股市回流引起的樓市投資需求）會由于初始投資成本增高減少。加上增加供給的政策配合，未來樓市供需摩擦會進一步縮小，而市場對提高首付比例政策出臺早有預期，并已經向購房者進行政策預熱。
專家評價，新政在指導思想上“比較科學”，針對第二套住房的政策可避免打擊自住需求。另外，因為央行征信系統數據庫已經覆蓋全國，在跨城市范圍內界定第二套住房的技術條件已經成熟。數據顯示，截至去年底，5.33億自然人和1116萬多戶企業已進入央行信用檔案系統。
落實情況值得關注
也有專家表示，政策最終影響有待檢驗，一方面僅對第二套以上購房提高首付，這一起點弱化了此前市場估計的政策影響。另一方面，因政策執行細則未出，能否落實到位仍存在未知數。
“其中可能存在的執行難點在于是否有必要對改善型第二套住房‘一刀切’。”上海浦東改革與發展研究院房地產研究中心副主任叢城表示。比如因工作調動問題需要異地購房，因大家分小家的原因需要二次置業等。而如果購房者需要在賣掉第一套房后再購入第二套房，無疑會有較大的時間成本。
上海交通銀行、浦東發展銀行相關人士昨天介紹，目前支行方面還沒有收到房貸新政的落實通知。“現在仍然可以貸到七成，無論第幾套。”一位商業銀行個人信貸部經理表示。
回顧近三年來的房地產宏觀調控過程，上調首付比例幾乎成為和取消預售制度等政策并列的撒手锏。提高首付成為市場公認的解決樓市過度升溫的“最后一著”。也正是因為影響較大，提高首付比例的政策出臺遠比提高利率來的謹慎。
宏觀調控以來，唯一一次首付比例的調整在去年5月，建設部、人民銀行等九部委聯合下發《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，要求從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執行首付款比例20%的規定。 |