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9月以來，隨著樓市成交回落和政策信號的影響，房地產股一改此前領漲大盤的氣勢，成為A股調整過程的頭號領跌板塊。而此前以高調看好地產和金融股著稱的經濟學家——摩根大通中國投資銀行副主席龔方雄近日首次詳細解析此輪地產股下挫原因，并明確預期明年上半年地產股將再次跑贏大市。
“最近幾個星期，房地產板塊嚴重跑輸市場，這里面邏輯本身就有問題。”在25日舉行的上海證券報“2009中國房地產高峰論壇”暨第二屆“金地產”頒獎典禮上，龔方雄語出驚人。
龔方雄介紹，全球投資者對未來經濟正顯出日益樂觀的姿態，這從最近全球商品資源和資本市場的走強就可以看出。而國際投資者對中國資本市場的看好程度明顯高于國內投資者。“首先，國際投資者要買A股買不到，額度用滿了。”龔方雄稱。
相比之下，龔方雄認為，國內投資者對A股市場，尤其是房地產股過于憂慮，這種憂慮基于對通脹和對政策轉向的過度擔憂。“沒有滯就沒有脹。”龔方雄稱。今年五、六月份以來的全球經濟復蘇來得比市場想像得要早和強。這主要因為全球消費者沒有市場想像得差。隨著金融風暴的過去和金融體系功能的恢復，經濟進入“添加庫存”階段。在這個添加庫存的過程中，企業運行一般滯后于經濟周期，失業率同樣滯后于經濟周期。“因為企業一般不會很快增加員工，而是以原有員工加班加點來完成最早的庫存補給。”龔方雄稱。也就是說，“這一輪復蘇填滿庫存也就差不多了，明年全球經濟不會出現實體經濟中的通貨膨脹，因為沒有這個條件。”
而從政策轉向的力度看，龔方雄更認為，中國政府不斷強調政策的穩定性、連續性。在這種情況下，即使明年出現政策的轉向，比如加息，那也將非常溫和。
在此背景下分析房地產市場和房地產股，龔方雄認為，各國貨幣都可能出現貶值的情況下，而此時最可能升值的是和紙幣相對應的黃金、土地等有形資產。而房地產的緊縮只能來自政策上的緊縮。“有時候國內投資者把貸款的高低作為流動性的指標來看待，作為貨幣政策的方向來看待，這實際上是錯誤的。貸款放量在每年都是前高后低，只不過4萬億在某種程度上大大放大了上半年的放款程度。”龔方雄稱。
“所以我們出現一個結論，目前的結構調整是技術回調。房地產大概在未來幾個月跑輸市場或相對中性，而隨著明年上半年信貸市場回升等因素影響，房地產股有望重新跑贏大市。”龔方雄另外表示，未來6至18個月，中國經濟成長的速度和質量會比今年已經過去的時間要好得多。尤其是明年出口會有10％左右的增長，民營企業受益于此，會比今年有更大的投資實力。房地產市場“國進民退”的局面也會有所改觀。 |