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地產(chǎn)行業(yè)正面臨調(diào)控，地產(chǎn)股一度深幅下調(diào)，或許是萬科（000002，200002.SZ）2007年年度股東大會爆棚的原因。昨日（4月23日）326名股東或股東代表參加萬科股東大會，創(chuàng)下了萬科成立18年來的一個新紀(jì)錄。
面對主會場爆滿而只能站立的部分股東，萬科董事長王石表示了歉意。他說：“股市不好、地產(chǎn)行業(yè)面臨調(diào)整的時候，大家都關(guān)心公司的經(jīng)營情況；股市好了，可能大家不一定都來了。當(dāng)前，地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)拐點已是事實，并面臨節(jié)能減排等不確定性因素，萬科正以小戶型的主流產(chǎn)品，通過住宅產(chǎn)業(yè)化的開發(fā)模式，滿足自住性質(zhì)的剛性需求，以應(yīng)對行業(yè)風(fēng)險。
[行業(yè)趨勢]
市場剛性需求仍然存在
股東非常關(guān)心萬科管理層對房地產(chǎn)行業(yè)未來走勢的判斷。王石回應(yīng)說：“地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)拐點已是事實，所以，我們?nèi)ツ?1月份在廣州、深圳調(diào)整了住宅產(chǎn)品的價格。跟著萬科調(diào)整價格的房地產(chǎn)公司，房子賣得不錯；不跟著降價的房地產(chǎn)公司，都很難受。但只要城市化的進(jìn)程不改變，3.5億人持續(xù)進(jìn)入城市，房地產(chǎn)行業(yè)仍然存在堅實的剛性需求，產(chǎn)品小型化是趨勢。”
王石與萬科總經(jīng)理郁亮都認(rèn)為，房地產(chǎn)市場調(diào)整的重點不在價格，而在于市場心態(tài)。郁亮分析：“大家都知道，去年曾出現(xiàn)消費者排隊買房、搶購的現(xiàn)象，現(xiàn)在市場亢奮的心態(tài)已經(jīng)消除，心態(tài)理性調(diào)整的過程基本完成。不過，市場的現(xiàn)狀可能會繼續(xù)引起消費者的觀望，消費者對市場的預(yù)期和判斷也需要時間來消化，消費者過度觀望、市場過度調(diào)整的可能性也依然存在。”
王石與郁亮認(rèn)為，目前的調(diào)整只是階段性的插曲，不會改變行業(yè)向上的趨勢。萬科今年一季度的銷售數(shù)據(jù)顯示，1-3月份，該公司累計銷售住宅面積114.5萬平方米，銷售金額101億元，同比分別增長82.9%和119.1%.進(jìn)一步分析這些數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，萬科1月份銷售的房子中，屬于首次置業(yè)或改善自住條件的剛性需求部分占83%；到3月份，這個比例已上升至89%.
[資金瓶頸]
個人房貸成主要資金來源
萬科的股東們非常擔(dān)心2008年房地產(chǎn)企業(yè)緊繃的資金鏈會出現(xiàn)斷裂的風(fēng)險，并且提到了購房者“斷供”對地產(chǎn)商的影響。
郁亮表示：“地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在的狀況就是，誰準(zhǔn)備了更多的糧草，誰取得了先發(fā)優(yōu)勢，誰就會獲得更多的機會。銀行對地產(chǎn)企業(yè)的銀根確實在縮緊，信貸成本上升不是問題，關(guān)鍵是如何得到銀行貸款。也有外資希望給我們注入資金，但是國家對這種資金的口子收得很緊，外資還進(jìn)不來。所幸的是，銀行對我們的客戶購房按揭是有保證的。其實歸根結(jié)底，資金周轉(zhuǎn)的關(guān)鍵還是在銷售，所以我們更關(guān)注存銷比，當(dāng)銷售不好的時候我們會減少開工量。”
對此，國泰君安分析師孫建平認(rèn)為，今年房地產(chǎn)企業(yè)從股市再融資或從銀行貸款都受到了限制，銀行相對支持個人按揭貸款，因此，個人房貸成為房地產(chǎn)開發(fā)商最主要的資金來源，萬科看到了這一點，所以該公司非常果斷地調(diào)整住宅產(chǎn)品價格。
即使在資金需求較大的情況下，王石明確表示，近期萬科沒有從二級市場再融資的計劃。有股東當(dāng)即表示，萬科的做法比中國平安更負(fù)責(zé)任。
[應(yīng)對策略] 提高小戶型銷售比重
未來地產(chǎn)市場充滿不確定性和模糊性，對此，王石表示，萬科則領(lǐng)先同行一步開發(fā)小戶型產(chǎn)品，這使公司在應(yīng)對市場不確定性方面取得了先發(fā)優(yōu)勢。源于萬科的數(shù)據(jù)表明，該公司今年1月份售出的房子中，90平方米以下的戶型只占39%；到3月份，這個比例上升至54%.
“對于銷售價格達(dá)200萬元的大戶型住宅，價格下降30%，銷售情況會好嗎？”王石現(xiàn)場詢問在座股東后接著說：“大戶型住宅即使降價30%，也不會有太多的人買。但是在我們產(chǎn)品中占主導(dǎo)地位的小戶型住宅，價格只要下調(diào)5%，市場就會很敏感了。”
前兩年，地產(chǎn)市場火熱的時候，因為利潤高，絕大部分的地產(chǎn)商都想建大戶型，沒人想做小戶型。2005年，有關(guān)部門要求新開工樓盤套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上時，大多地產(chǎn)商都在抵制，整整一個月都沒有人拿地，唯獨萬科第一個響應(yīng)了這一政策的要求。
王石說：“我們把重心調(diào)整到小戶型住宅上的策略是正確的。而在房地產(chǎn)市場上，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整不是6個月內(nèi)就能做到的，住宅的戶型從土地的使用規(guī)劃、建設(shè)、設(shè)計這些環(huán)節(jié)就已經(jīng)確定了，要調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)需要一年半的時間。我們已經(jīng)取得了先發(fā)的優(yōu)勢。”
郁亮稱，90平方米以下住宅占萬科去年銷售總量的比重為40%，今年小戶型住宅的銷售比重將進(jìn)一步提高。
此外，王石還透露萬科將通過住宅產(chǎn)業(yè)化方式促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的節(jié)能減排工作。他表示：“在全球氣候變暖的背景下，再加上中國政府已經(jīng)承諾減排20%，所有的企業(yè)都將受到嚴(yán)格的節(jié)能減排限制。房地產(chǎn)企業(yè)在這方面要未雨綢繆。我們不僅在建筑施工方面，而且還和上下游聯(lián)系，使用通過綠色認(rèn)證企業(yè)的產(chǎn)品，促進(jìn)節(jié)能減排目標(biāo)的實現(xiàn)。”
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此外，居民在等待觀望后也會逐步選擇進(jìn)入住房市場。所以，部分城市經(jīng)過一段時期調(diào)整后住房交易將會有所回升，二季度房價上漲壓力加大，全國房價整體將保持溫和上漲趨勢。（何靜） | | |