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“金九銀十”，房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)旺季或?qū)⒒髋萦?/STRONG>
觀望，這是目前中國一線城市房地產(chǎn)市場的流行性注腳。而“價升量跌”的數(shù)據(jù)顯示，中國樓市走到了一個岔道口。對于后市，一批研究者認為，一線城市市場的量價關系顯示出前期透支的征兆。房地產(chǎn)住宅市場必將面臨拐點調(diào)整。另一種聲音則認為，目前的開發(fā)商資金狀況良好，提供佐證的是開發(fā)商拿地熱情不減
“金九銀十”或成泡影
隨著7月傳統(tǒng)銷售淡季的到來，市場卻醞釀著對未來房價產(chǎn)生普遍看漲的預期。與此同時，一線城市開發(fā)商已經(jīng)開始有意放慢推盤速度。綜合因素已經(jīng)導致各城市庫存量繼續(xù)下滑。諸如上海、杭州、深圳等城市已經(jīng)降到歷史較低水平，市場供應開始偏緊。
不過，市場需求不免被高位運行的房價嚴重打壓。30個檢測樣本城市的總成交面積環(huán)比6月下跌約4%。熱點城市中，廣州跌出100萬平方米行列。
價升量跌的背后是觀望心態(tài)濃重的表現(xiàn)。國巨資本總裁、首席經(jīng)濟學孫飛告訴記者，“觀望”的本質(zhì)是有效購買力的嚴重不足。他將此預見為“樓市泡沫的先兆”。不僅如此，接下來的市場或?qū)⒂赡壳暗膬r升量跌轉(zhuǎn)化為價平量跌，最后出現(xiàn)量價齊跌的慘烈結(jié)局。
回顧今年歷史數(shù)據(jù)便可看出，無論是研究機構(gòu)甄選出的一線城市情況，還是被國家統(tǒng)計局、國家發(fā)改委納入監(jiān)測的72個大中城市市場，中國樓市總體已經(jīng)迅速達到高位。此情此景之下，決策層不僅開始收縮流動性，并將以更加嚴格的態(tài)度收緊銀行二套房貸制度。這樣的針對性政策已經(jīng)對房地產(chǎn)投資和投機行為帶來了明顯的壓力。“投資和投機者們面對這樣的政策措施必然謹慎面對成本壓力，并提高投資風險的預期。”孫飛認為，過高的房價已經(jīng)鉗制了原本的剛性需求，有效購買力被大面積壓制。
海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭分析認為：“今年3月到8月的房地產(chǎn)市場已經(jīng)偏熱，成交量非常大，已經(jīng)透支了‘金九銀十’的能量，難再現(xiàn)熱潮。”他以身居城市—上海為例說，自2005年以來，上海已連續(xù)４年都沒出現(xiàn)明顯的“金九銀十”現(xiàn)象，反倒是４、５月份的成交情況好于９、１０月份。
持續(xù)的“土地偏執(zhí)”
住宅地產(chǎn)消費者的交易意愿下降尚不能撼動開發(fā)者對土地的偏愛。盡管上述市場概況已經(jīng)頗為緊張，但是房地產(chǎn)商取得土地的數(shù)據(jù)依然不斷上揚。
中國指數(shù)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，在8月最后一周，全國20個重點城市土地推出量略有下降，但是成交量環(huán)比增加。根據(jù)公開資料顯示，8月27日，央企華潤集團旗下華潤置地從長江實業(yè)、萬科、金地集團、保利地產(chǎn)等地產(chǎn)巨頭包圍圈中殺出重圍，以35.22億元總價將上海嘉定南翔的兩幅相鄰地塊一舉納入囊中。
“這說明開發(fā)商看好未來市場。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長何琦認為，由于3月到6月的樓盤銷售大幅攀升，開發(fā)商所持有的資金鏈已經(jīng)脫離去年的落魄境遇。何琦預計，起碼到今年年底，開發(fā)商不會再次出現(xiàn)資金緊張的憂患。
一位來自廣東的不愿具名的開發(fā)商告訴記者：“我看多未來，起碼對自己所處之地有信心。”這位資深開發(fā)商認為，畢竟房價總體上升的趨勢是不可逆轉(zhuǎn)的。他正在與董事會商議是否向內(nèi)陸二線城市進軍。而資金問題則尚未納入議事日程，因為他們的一些庫存已經(jīng)被消化，現(xiàn)有資金流動已經(jīng)能夠滿足組織運轉(zhuǎn)。
盤整節(jié)點已現(xiàn)
何琦在看待目前市場氛圍時表現(xiàn)出與他人不同的觀點。何琦認為，經(jīng)過樓市經(jīng)過5個月的暴漲，應該出現(xiàn)盤整節(jié)點。“就像股市一般，漲漲停停，才是正常的市場行為”。而“一升一降”的成因則是由于各地高檔住宅的大幅成交。“但是，這里面不排除投資和投機行為的存在。”
當開發(fā)商繼續(xù)在土地市場上拼力“耕作”之時，國土資源部于9月1日正式下發(fā)通文，要求地方全面清理批而未用土地。并明確提出，在9月份對用地供地率仍未明顯提高的地區(qū)，將暫停對該地區(qū)建設用地審批的受理。
這樣的“嚴打命令”能否對開發(fā)商囤地不建的行為構(gòu)成打壓還需時間考證。來自戴德梁行的研究結(jié)論認為，短期內(nèi)整體住宅市場價格仍將維持高位運行，但價格的持續(xù)上漲已經(jīng)導致部分購房需求推遲了入市步伐，選擇持幣待購。戴德梁行預計，下半年政府的調(diào)控措施將以增大微觀市場的供應以平抑高位運行的房價為主。 |