|
|
|
|
|
|
|
|
| 2007-05-08 記者:董偉 來源:《中國青年報》2007-05-08 10版 |
|
|
房地產行業一直是近年來公眾強烈要求治理整頓的行業之一。在網絡上，房地產企業更是廣大網友們經常齊拋板磚兒的對象。然而，除了個別企業奮起自衛自鳴清白，大多數房地產企業主們拿沉默當武器。
針對上述情況發生緣由，中國社會科學院近日發布的“2007年中國房地產發展報告”認為，房地產行業遭到集體“丑化”，主要是由于行業本身存在的種種問題所致，并非公眾無風起浪胡亂說事兒。
應該說，房地產行業已經發展成為我國經濟最重要的產業之一。2006年，房地產行業的投資規模近2萬億元，擁有企業近6萬家，從業人員150萬，年銷售面積6億平方米，年銷售額超過2萬億元。幾乎和汽車產業一樣，房地產也已成為我國新時期消費結構和產業結構變化的動力。
然而，就是這樣一個支柱產業，它的名聲卻并不是那么光鮮。虛假廣告，它有；虛假承諾，它有；質量不合格，它有；惡意拖欠，它有；野蠻拆遷，它有；偷逃稅款，它也有。
按照社科院的本次報告的說法，“我國房地產企業素質較低”。
該報告共統計了房地產企業“四宗罪”，分別如下：
一、受到土地資源約束，房地產企業在區位范圍內集中度很高，擁有過強的左右市場價格的能力，導致價格偏離普通消費者的購買能力。
盡管中國的房地產離全行業壟斷還有較大距離，但是通過區位結構性壁壘阻止競爭性企業的進入，開發商卻能在很大程度上形成高位的協同價格，甚至有能力削弱政府對房價的政策性調控。這至少給博弈論提供了一個新的難題。因為根據博弈論，個別廠商秘密降價以擴大自己的收益，最終會導致市場協同無法實現。
報告認為，協同價格的形成提高了社會成本，加劇了社會分配不均，也降低了社會總效率。這首先表現在消費者剩余一部分被轉移為生產者利潤，消費者利益受損；其次，與充分競爭的市場價格相比，協同價格保護了低效率，資源配置效率降低。
二、房地產企業忽視社會成員主體的普通住房需求，產品結構失衡，有限的土地資源不能盡可能多地配置于大多數人所需求的普通住房，加劇了普通住宅供應的緊缺。比如，房地產大佬任志強就曾明確地說，他的房子就是要蓋給富人住的，窮人要住房去找政府好了。
偏愛大戶型，幾乎是房地產企業的一個通病。據統計，2006年1~6月份，40個重點城市上市預售的商品房套均建筑面積115平方米，與此相對應，中小套型普通商品住房供應卻是嚴重不足。價格結構矛盾更是非常尖銳。高價位商品房比重過高，低價位商品房開發量不足，與城鎮普通居民家庭收入不適應。當然，這還有政府的問題在里面。土地供應、租賃住房補貼、住房保障等方面政策的缺失和滯后也促使局面更加嚴峻。
三、由于房地產市場利潤空間較大、有效競爭不足，很多房地產企業維持著落后的經營管理機制，忽視產品質量和企業信譽，引發各種各樣的社會矛盾。這種情況在眾多小型開發企業行為上更加明顯。
這些企業不像大型企業，可以在土地和資金上獲得先機，并高效利用這些要素，致力于企業形象和品牌建設，它們一般的自有資金比例普遍較低，資產負債率偏高，市場力量較弱，由于受到土地和資金要素的制約，只能以獲得單個項目的最大利益為目標，短期行為嚴重。“挖一桶就走”是老百姓對它們形象的說法。不過，從整個行業來說，由于利潤豐厚、供需不平衡，中國的房地產企業還沒有遇到強有力的外部競爭，因此也缺少內涵式擴張的足夠動力。過去四年，房地產行業一直位列暴利排行榜頭幾名，然而在創新方面卻少有建樹。
四、由于房地產產業發展速度驚人，市場約束機制相對滯后，存在著房地產企業以非正常手段獲取超額利潤的途徑，很多企業憑借非正常手段獲得高額利潤后，短期內得以發展壯大并取得顯著“成功”，甚至形成了房地產企業的經營有方就是“成功”運用非正常手段的社會共識，對整個產業的行為方式產生了影響，損害了企業的社會形象。
這其中官商勾結、權錢交易尤其為人痛恨。有關研究人員甚至提出，房地產界多富豪并非因為房地產業已成為中國的黃金產業，而在于房地產業是國內最大的權力尋租場所。據統計，過去幾年里，在“落馬”的領導干部以權謀私、貪污受賄的案件中，涉及土地批租問題的約占三分之一。這從反面印證了房地產企業的問題。
該報告認為，由于我國房地產市場體制建設時間較短，所以政策體系很不健全。近年來我國政府以房地產產業暴利和不規范的土地開發行為為突破口，借助房價過快增長引起的社會輿論，創造了有利于政策出臺和實施的優勢環境。已經出臺的宏觀調控政策主要針對資源要素的調控、市場環境的建設和利益分配格局的調整，以嚴格限制房地產信貸、規范拆遷行為、規范土地供應政策、加大稅收征管力度為標志。
該報告同時建議，應該變項目前期審批為全程服務、全程管理；加大市場整頓的力度，嚴格開展房地產市場專項整治工作，對于違法違規企業給予曝光和必要懲處，直至清出；建立房地產信用檔案，懲戒失信主體，促進公平競爭和優勝劣汰。擴大信用系統的覆蓋面和影響力，通過與商品房網上銷售系統的鏈接，使其成為購房者決策的重要參考依據。
|
|
|
|
|