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《土地管理法》修改風波持續(xù)燃燒。雖然有關政府部門公開出面澄清事實真相，但爭論仍在持續(xù)。
當初我國在制定《物權法》的時候，也是頗費周折�，F(xiàn)行的《物權法》將土地使用權到期后產生的法律后果概括為“自動續(xù)期”，其實是一種權宜之計。這個問題之所以變得如此棘手，原因就在于政府在出讓土地使用權的時候，一次性收取土地出讓金，結果導致在現(xiàn)實生活中，土地使用權到期，但商品房依然存在的尷尬局面出現(xiàn)。假如土地使用權按年征收，商品房不復存在時，停止征收土地出讓金，那么，所有的問題都會迎刃而解。
假如商品房提前報廢，那么，房屋所有權人就不需要繼續(xù)繳納土地出讓金；假如商品房使用的年限較長，那么，“自動續(xù)期”之后，房屋所有權人還必須繳納土地出讓金。為了防止開發(fā)商人為地延長商品房使用年限，法律可以規(guī)定強行報廢制度——商品房使用一定期限之后，必須強行報廢，這樣就可以有效地避免土地使用權到期之后，出現(xiàn)“自動續(xù)期”的情形。
由于當初立法機關考慮不周全，結果導致在現(xiàn)實生活中出現(xiàn)了天大的麻煩。我國《物權法》非但沒有解決問題，反而將這個問題隱藏起來，成為一顆“定時炸彈”。《土地管理法》的修改，可以及時排除隱患，防患于未然。可是，由于相關行政部門遮遮掩掩，結果使這個問題變得更加難堪。
《土地管理法》不能回避這一問題，更不能以“打太極拳”的方式，將問題繼續(xù)隱藏下來�！锻恋毓芾矸ā繁仨毭鞔_土地使用權到期之后，房屋所有權人究竟應該怎么辦？假如需要繳納土地出讓金，那么，必須明確相關標準；假如不需要繳納土地出讓金，那么，必須在立法中說明理由。
我國憲法規(guī)定城鎮(zhèn)土地歸國家所有，所以，收取土地出讓金，是體現(xiàn)國家所有權的基本表現(xiàn)，也是我國憲法的基本要求。“自動續(xù)期”而不需要繳納土地出讓金，就意味著變相實行土地私有化，這是修改憲法的重大事件，需要全國人民代表大會啟動憲法修改程序。否則，修改后的《土地管理法》就會與憲法發(fā)生矛盾。
筆者的建議是，我國《土地管理法》可以在尊重事實的基礎上，制定如下法律規(guī)范：首先，規(guī)定土地使用權到期之后，“自動續(xù)期”，但是需繳納土地出讓金；其次，土地出讓金的征收標準，可以比照當初土地出讓價格，按年征收；第三，對于高出土地出讓價格的增值部分，應當征收房地產稅，確保國家能夠從土地增值獲得收益；第四，房屋自然損壞或者依照法律被宣布報廢之后，不需要繳納土地出讓金，土地使用權不復存在，土地仍然屬于國家所有。
政府一次性收取土地出讓金，不僅導致地方政府急功近利，大量出讓土地，形成“土地財政”，而且剝奪了消費者的權利。消費者的房屋所有權是一種最基本的民事財產權利，在房屋尚未自然損壞或者依照法律被宣布報廢之后，強行收回消費者的房屋，是一種侵權行為。當初我國《物權法》之所以規(guī)定“自動續(xù)期”，目的就是為了保護消費者的房屋所有權。可是，圍繞著土地使用權的爭論，使得消費者的房屋所有權又一次陷入到危險漩渦之中。即使出于保護消費者房屋所有權的考慮，立法機關也應該盡快改變我國當前土地使用權出讓規(guī)定，實行按年征收土地出讓金制度。這樣做不但可以確保消費者的房屋所有權不受損害，而且可以防止地方政府急功近利，在房地產開發(fā)方面追求短期利益。
實現(xiàn)新舊法之間平穩(wěn)對接，應該成為我國立法機關追求的目標。在土地使用權70年不變的情況下，筆者的建議是，可以根據(jù)房屋建筑質量，適當延長土地使用期限，從而使房屋所有權人能夠繼續(xù)使用購買的商品房。 |