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新年伊始，存量房貸利率可以打7折的消息令“房奴”們格外興奮。盡管有些“心有不甘”，但從各地分行陸續公布的申請標準來看，各家銀行的“老貸新惠”政策明顯有了松口跡象。業內人士分析，隨著房地產市場的持續低迷和轉按揭客戶爭奪戰的日益激烈，各家銀行對存量房貸的執行很快就會全部到底(按基準利率0.7倍執行)，曾經“暴利”的房貸業務進入微利時代已是大勢所趨。
銀行之所以對于存量房貸打折態度曖昧，主要是認為打折后房貸業務利潤太微薄。有銀行個貸部經理向記者抱怨，現在５年期以上貸款利率打７折只有４．１５８％，與五年期存款利率３．６０％相比，只有０．５５８個百分點的利差，這樣的利差水平和前兩年實在是天壤之別，根本無法承擔包括營銷費用、準備金成本、日常經營成本在內的銀行資金運營成本。
其實，中國銀行業房貸業務曾經享有的高利差原本就非業界常態。從全球范圍看，以房貸業務為代表的傳統商業銀行業務早已進入微利時代，在國外主要市場，銀行房貸的利差都在1厘以下，而國內銀行因受惠于央行多次加息政策和房地產市場的狂熱，前幾年房貸業務的利差一直維持在2厘左右。隨著經濟景氣的下行和寬松貨幣政策的實施，貨幣市場的流動性日漸充裕，房地產投資需求卻依然低迷，代表資金成本的房貸利率必然下行。
從政策層面來看，對于以自住為目的的房貸消費，政府的鼓勵態度日漸明朗，從最開始允許優惠住房按揭利率為基準利率的9折到去年的8.5折，再到如今的7折，政策逐漸松綁。而且，由于房地產投資對于中國的GDP增長起著舉足輕重的作用，為保經濟增長，各級政府將來有望出臺更加寬松的貨幣政策來刺激樓市。在一些地區，二套房貸也開始享受優惠利率。在此背景下，銀行昔日的“暴利”勢必難保。換言之，在所有行業都不景氣的年代，曾經被保護政策“寵”慣了的銀行業不可能再過以前一樣的好日子。
而且，今天的房貸市場已非四大銀行壟斷的天下，而是各家中小銀行激烈競爭的大蛋糕。7折之后的房貸利差雖然降到了0.558厘，但依然是銀行信貸業務中風險最低的優質資產，2008年中期上市銀行披露的個人住房貸款不良率均在1%以下，所以銀行一方面擔心利潤損失，但另一方面，更擔心房貸客戶流失。在此背景下，銀行很難結成價格同盟。事實上，不少地區，各銀行之間轉按揭客戶爭奪戰已進入白熱化，免費辦理轉按揭的銀行并不鮮見，爭戰的結果必然是所有存量房貸一律打7折。
房貸進入微利時代，對于消費者來說當然是一件好事情。對于中國的銀行業來說，雖然痛苦，但也未必是一件壞事。與世界成熟銀行相比，目前，中國銀行業的利潤來源仍顯得非常單一，中間業務占比不到20%。這其中很重要的原因就是有“中國特色”的高利差讓中國銀行業喪失了業務拓展的動力。以房貸為代表的傳統業務利差下降，也許能夠激發銀行苦練內功，加大對中間業務的研發，推出更多創新類的金融產品和服務。事實上，縱觀西方金融史，銀行業的成熟和創新也都是被傳統業務的不斷衰敗給逼出來的，信用卡、電子銀行、貨幣市場基金……無一不是“急中生智”的產物。漸行漸遠的房貸暴利，也許能讓中國的銀行更有活力，也更健康。 |