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■美國次貸危機已經(jīng)演化成一場波及全球的金融海嘯并危及實體經(jīng)濟。細(xì)究這場危機的產(chǎn)生，不難發(fā)現(xiàn)它與美國近些年的住房政策有著直接關(guān)系，也可以說是美國失敗的住房政策把這個國家乃至全世界都拖入了一場災(zāi)難深重的危機之中。
美國人的“房產(chǎn)夢”緣何破滅
上世紀(jì)30年代的大蕭條曾讓許多美國家庭無家可歸，于是“讓每一個家庭都能在適宜的環(huán)境里擁有一個家”，成為這個國家住房政策的基本目標(biāo)。在此后的半個多世紀(jì)，美國政府不僅通過住房信貸、稅收減免等政策鼓勵人們購房，通過公共住房、住房券等方式讓中低收入人群能夠租得起房子，甚至還通過合作建房和共有住房等途徑解決百姓住房問題。這些政策措施的實施使美國的住房困難得到了緩解。
但進入新世紀(jì)尤其是小布什擔(dān)任總統(tǒng)后，美國的住房政策卻發(fā)生了變化，由以往多種措施并舉，轉(zhuǎn)向了以售為主的政策取向。2007年7月美國住房和城市發(fā)展部部長阿方索·杰克遜來華，在接受記者采訪時說：“我就任時布什總統(tǒng)曾讓我減少美國的無房人口比例�！睘榱藞A美國人的“房產(chǎn)夢”，政府不但放任金融機構(gòu)發(fā)放零首付的次級按揭貸款，甚至向全世界發(fā)行包括次債在內(nèi)的高風(fēng)險債券。那位住房和城市發(fā)展部部長當(dāng)時來華的目的，就是游說中國購買美國的住房債券。憑借發(fā)行高風(fēng)險債券從全世界籌來的資金，一時間許多美國家庭圓了“房產(chǎn)夢”。然而當(dāng)那些原本就充斥著風(fēng)險的金融工具終于引發(fā)了次貸危機，繼而又演化成波及全球的金融危機時，不僅讓許多美國人又失去了他們的房產(chǎn)，也讓全世界都體驗了如同上世紀(jì)30年代的大蕭條。
面對突如其來的危機，人們從金融視角查找原因，指出罪魁正是金融過度創(chuàng)新和放棄監(jiān)管。其實，美國政府為了避免上世紀(jì)末的網(wǎng)絡(luò)泡沫可能帶來的經(jīng)濟衰退，竭力刺激住房消費、讓人們過度消費去圓“房產(chǎn)夢”的住房政策也是導(dǎo)致這場危機的禍?zhǔn)住?
中國不可重復(fù)美國人的“房產(chǎn)夢”
1998年，為了應(yīng)對亞洲金融危機帶來的外部經(jīng)濟環(huán)境惡化，避免出口下降和經(jīng)濟下滑，中國適時啟動了住房分配貨幣化改革，停止了福利分房、擴大了住房需求、拉動了經(jīng)濟增長。這與美國為了避免網(wǎng)絡(luò)泡沫破滅可能引致經(jīng)濟衰退，從而鼓勵人們?nèi)A“房產(chǎn)夢”具有某些相似之處。不同的是中國的房地產(chǎn)業(yè)還缺少像美國那樣的金融工具來為其融資，所以還不可能招致次貸危機那樣的災(zāi)難性后果。
但是必須看到，始于1998年的住房分配貨幣化改革在擴大了需求、拉動了增長的同時，也在一定程度上帶來了房地產(chǎn)業(yè)的非理性擴張和房地產(chǎn)泡沫的形成。住房分配貨幣化改革中，許多地方都出臺了鼓勵市民買房的優(yōu)惠政策，從而在很短的時間里中國城市住房的私有化率就超過80％。而小布什執(zhí)政近8年，美國的住房私有化率也才提高了約5個百分點，還不到70％。再從我國目前的住房保障看，多數(shù)城市還是以經(jīng)濟適用房、限價商品房為主，而這兩種保障方式其實也還是在鼓勵人們買房子。要知道，美國人均收入是中國的20多倍，尚且無法去圓人人有房產(chǎn)的夢，那么中國就更不可以重復(fù)美國人的“房產(chǎn)夢”了。
解決中國住房問題的政策考量
當(dāng)今中國要解決好人民群眾的住房問題并實現(xiàn)住有所居目標(biāo)，必須吸取美國政府在住房政策上的教訓(xùn)，并從國情出發(fā)制定出切實可行的相關(guān)政策。
公共政策是保障基本人權(quán)、通過資源的再分配維護社會公平、實現(xiàn)社會穩(wěn)定的政策。為了維護社會整體和長遠(yuǎn)利益，社會必須通過公共政策幫助那些依靠自身能力無法解決住房問題的低收入人群，讓他們也能住有所居。但也要看到，所謂低收入人群，實際上是缺乏市場競爭能力和財富積累能力的群體，因此也就不該通過“買”這種交易方式來滿足他們的住房需求，他們的住房需求應(yīng)通過住房保障體系下的救助、援助，通過非競爭的社會再分配得以實現(xiàn)。這就決定了我國基于公共政策的住房保障體系建設(shè)應(yīng)該是廉租房、貼租房和租金補貼等方式。而不可像小布什政府那樣，不切實際地鼓動低收入人群都去借貸買房。
產(chǎn)業(yè)政策是從產(chǎn)業(yè)性質(zhì)出發(fā)確立的保證產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的戰(zhàn)略方針及措施。但直到目前我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策還有待完善，關(guān)于房地產(chǎn)準(zhǔn)確的產(chǎn)業(yè)定位也有待明確。這些年來對房地產(chǎn)業(yè)一會兒“鼓勵”一會兒“限制”，都與產(chǎn)業(yè)定位不清、產(chǎn)業(yè)政策不明、產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略迷失有關(guān)。所以，從理論與實踐的結(jié)合上弄清房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)定位，在此基礎(chǔ)上形成包括企業(yè)規(guī)模起點、工藝設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、房屋節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)、金融信貸支持、外資進入限制等一系列相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策體系，已成為房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和解決群眾住房問題的迫切需要。
宏觀政策是維護產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程的穩(wěn)定性政策，其短期對策性的調(diào)整政策，對房地產(chǎn)業(yè)的短期運行會產(chǎn)生重大影響。尤其在當(dāng)前，為應(yīng)對世界金融危機的影響，應(yīng)當(dāng)通過宏觀政策來防止、抵御和減輕危機對我國房地產(chǎn)市場的沖擊。要把通過財政政策推進保障性住房建設(shè)與通過貨幣政策擴大住房銷售統(tǒng)一起來；把維護國民經(jīng)濟穩(wěn)定運行與滿足人民群眾合理的住房需求統(tǒng)一起來；把住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整與促進房價的理性回歸統(tǒng)一起來；把短期對策性的房地產(chǎn)救市政策與保證產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的長期政策統(tǒng)一起來。 |