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房地產業發展有兩大矛盾,一是穩定與發展的矛盾,二是市場與公益的矛盾。
正因為有這兩大矛盾存在,制訂政策時常常陷于兩難:既要保持穩定,又要保證發展;既要維持市場平穩,更要保障公益———只有抓住主要矛盾,才能避免政策動輒得咎,房地產市場預期不明的現狀。
近日,住房和城鄉建設部部長姜偉新在全國建設工作會議上透露穩定房地產市場三條藥方:一是試點將6000億閑置公積金用于支持經濟適用房等保障房建設;二是地方政府負責,穩定地區房地產發展;三是政府部門引導開發商調整價格,以促進住房銷售。
這三條藥方顯示了城鄉與住房建設部穩定房地產市場發展的良好愿望,但從當前情勢看,要在調整結構與保持穩定之間取得平衡,對各級政府而言都存在相當難度。從部分政策的實施情況看,有關部門和各級政府仍需在兩難狀態中作出決斷,以抓住房地產市場的主要矛盾。
首先,在把穩定房地產發展的大任賦予了地方政府的同時,又強調2009年地方穩定房地產市場政策要進一步規范,不許地方政府出臺一些超出本身權限范圍的稅收、土地等方面優惠政策。這難免令地方政府陷入兩難。因為就如何行事才能穩定房地產市場方面,建設部與地方政府態度迥異。倘若要求地方政府承擔起穩定之責,顯然難免賦予地方政府一定的話事權。更何況,我國房地產市場的法規規則主要由地方政府制訂,建設部顯然難以一紙令下,取消地方制訂法規的權力,更不可能取消此前地方政府與地方房地產市場相關的幾十萬個規章。
其次,發言人肯定了前一段時間房地產商的降價行為,同時鼓勵房地產商以降價減庫存、增加銷售。降價對房屋銷售量是有推動作用,但房地產市場遵行的是資本市場的風險預期原則,只有房地產增值前景高于風險預期,大多數人才有入市動力。在價格下行預期仍然存在的時期,房地產降價銷售量未必增加,更何況市場信心難以控制,降價幅度難以把握。政府只應聽任市場自發尋找價格底部,無論是以政府行為尋求市場降價,還是以行政手段維持畸高房價,都只會增加市場風險和不確定性,難以達到促進銷售的政策目的。
再次,以6000億元的閑置公積金解決保障房資金缺口,用意良好,不料卻受到眾人反對。由搜狐網組織的“住房公積金用于住房保障建設”的網絡調查中,85%的網友反對公積金用于保障房建設,理由是住房公積金屬于個人繳納,應征求住房公積金繳納人的意見。在“公積金建設貸款應由誰監管”的回答中,60%網友選擇“將公積金機構改革成一種新的金融機構,采用市場化運作和監管機制”。而“您認為此舉能徹底解決地方政府投入難的問題嗎？”82%的網友選擇“不能”。
這涉及到住房公積金的本質。住房公積金制度從本質上來說,是一種住房信托機制,由公積金管理機構管理繳存人的本金,并進行年末結息,其財產權屬于繳存者,而不屬于管理者,管理者按比例抽取管理費。不管以何種道德的名義動用這筆錢,都屬于侵犯私人財產,有違物權法。因此,即便公積金有閑置資金,也不能以盤活資金、為保障型住房籌資為名,一紙令下充公,這會令委托人對公共基金難以放心。
從上述三條來看,有關方面應該抓住房地產市場的主要矛盾,解決主要矛盾,即便在短期內可能付出一些成本,但只要能夠取得房地產市場健康發展的長期收益,就應該堅持下去。
如果主要矛盾是保障型住房不足,那么,應該從積極財政政策的財政撥款和以往的土地收益結余中,撥出款項,大力建設保障型住房。所付出的代價是財政赤字增加,房價在今年年內將繼續回落。如果認為主要矛盾是房地產交易量下降、庫存增加影響宏觀經濟,那么,就可讓人民幣適度貶值,增加貨幣,形成輕微通脹態勢,進而減少房地產稅費、減少保障型住房支出。如此,房價沒有下跌預期,房地產市場交易量才可能上升。所付出的代價是保障型住房繼續稀缺,民意不滿。
中國經濟的主要矛盾是結構性矛盾,產能與消費失衡,保障與市場失衡,就房地產市場而言,保障型住房不足,導致市場孵化不全,行政與市場不分,房地產市場化遭到民意抵制,主要矛盾是保障型住房不足。增加保障型廉租住房,搬掉房地產業長期發展的攔路虎之一,從長期來看,得必定大于失。 |