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國務院辦公廳21日發布了《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》,《意見》有六大要點:加大保障房建設、鼓勵商品房消費、支持房企應對市場變化、強化政府職責、加強市場監測等。政策意圖非常明顯。
在樓市新政六大要點中,尤其值得注意的是,鼓勵開發商以合理價格促銷。其用意是鼓勵開發商積極促銷,準確地說是鼓勵降價促銷,目的既是應對目前疲軟的樓市,更是提振正在滑坡的中國經濟。降價促銷本是市場行為,現在提到政策層面,令人深思。
依筆者之見,政策意圖首先是要開發商認清當前形勢。樓市之所以疲軟,顯然與開發商不降價或降價不到位有一定關系,歸根結底是開發商錯誤判斷了當前形勢�！兑庖姟穫鬟f的信息是,開發商既不能依賴于政府救市,更不能存有暴利幻想,而是要積極自救,降價銷售是必要的自救手段。
政府不是萬能的,自然不可能解決所有市場問題。因此,很多開發商盼望“解放軍”的觀念亟待改變:要救樓市,開發商必須要與政府共同努力,而不是單純指望政府;要救樓市,必須先提高交易量,而降價銷售是目前活躍房屋交易的必然路徑。而且,部分降價樓盤的熱銷也證明了國務院鼓勵開發商降價促銷是合理的。
其次為開發商降價銷售掃除行政障礙。當前,在個別地方就出現了行政干預開發商降價銷售的苗頭。《意見》鼓勵開發商促銷,也是為了避免出現行政亂作為。尤其在當前,如果行政行為不當,很有可能給擴大內需造成麻煩。所以,地方政府穩定樓市的做法要聰明,不能愚蠢。
南京江寧區房管局負責人關于“將查處低于成本價賣房開發商”的表態,無疑成了行政行為不當的標本。
雖然江寧區政府日前回應:無房企因降價銷售受罰,但要干預低價賣房的表態,還是說明我們一些地方官員缺乏應有的市場常識�！兑庖姟芬彩窃诎凳镜胤秸響鹬厥袌鲆幝�。
更重要的是,《意見》蘊含的深意是當前經濟形勢比之前預計的更嚴峻。雖然從中央到地方出臺了一攬子經濟刺激計劃,但卻缺少立竿見影的手段,而房地產一直以來扮演著支柱產業的角色。因此,促進住房消費就成了當前刺激經濟快速回暖的重要手段之一。甚至可以說,如果經濟繼續疲軟的話,政府關于保障房建設的承諾估計都難以兌現。
就當前形勢來說,鼓勵開發商降價促銷,就是救樓市,也就是救中國經濟。如果不鼓勵開發商降價促銷,不僅會增加空置房面積,也有可能增加爛尾樓,給未來樓市和經濟帶來不確定性,更有可能引發各種經濟矛盾和社會矛盾。
但在筆者看來,支持開發商降價促銷不能只是口頭鼓勵,還需要實質行動,比如,對于因為開發商降價促銷而引發的各種矛盾要有具體的化解之法�？傊�,要以促使更多的開發商一起參與降價促銷、活躍樓市、刺激經濟為目的。
另外,僅僅鼓勵開發商降價促銷還不夠,還應該鼓勵地方政府降低土地出讓價格。這是因為,很多地方政府寧可讓土地流拍,也不愿意降價出讓土地。土地成本占房價成本將近一半,如果土地市場不活躍,自然也制約著樓市健康發展,制約著經濟發展。 |