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十項(xiàng)措施、四萬(wàn)億元總投資，最近國(guó)務(wù)院推出的刺激經(jīng)濟(jì)、擴(kuò)大內(nèi)需十項(xiàng)措施引起了全世界矚目(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)十條”)。對(duì)于國(guó)十條，房地產(chǎn)政策同樣是處于最為重要的地位。但是，國(guó)十條的房地產(chǎn)政策是什么？其意義如何？它將把中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶向哪里？以及它能否對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需真正起到重要的作用？等等。對(duì)于這些問(wèn)題，國(guó)十條出臺(tái)后，討論的意見(jiàn)很多，大家都能夠從各自的角度來(lái)看及詮釋對(duì)房地產(chǎn)的影響。本文也是對(duì)國(guó)十條房地產(chǎn)政策有一點(diǎn)理解。
首先，從國(guó)十條來(lái)看，房地產(chǎn)對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需的重要性同樣得到十分肯定。但是，大家都知道，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的模式與途徑有多種多樣，而不同的房地產(chǎn)模式，房地產(chǎn)發(fā)展的差異性會(huì)很大。比如，房地產(chǎn)可以是以保障性住房為主導(dǎo)的房地產(chǎn)發(fā)展模式，如新加坡；也有以保障性及商品性各自分開(kāi)，并占比重相差不大的房地產(chǎn)發(fā)展，如中國(guó)香港；也有以投資為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，但目前國(guó)際上這種情況比較少，因?yàn)檫@種方式是經(jīng)濟(jì)危機(jī)及金融危機(jī)的根源；絕大多數(shù)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)都是以消費(fèi)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。
在國(guó)十條中，房地產(chǎn)作為擴(kuò)大內(nèi)需切入點(diǎn)，重點(diǎn)放在保障性住房及自住性住房的發(fā)展上。比如說(shuō)，在國(guó)十條的第一條，強(qiáng)調(diào)安居工程對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需的重要性。而且在安居工程的基礎(chǔ)上，中央政府準(zhǔn)備在三年內(nèi)用9000億元來(lái)加大對(duì)保障性住房建設(shè)，以此來(lái)解決1300萬(wàn)戶(hù)居民的基本住房問(wèn)題。如果說(shuō)1300萬(wàn)戶(hù)居民的住房以每戶(hù)一套，每一套為90平方米，也就是說(shuō)，三年內(nèi)生產(chǎn)保障性住房可達(dá)到11萬(wàn)億平方米，相當(dāng)于2007年全國(guó)商品銷(xiāo)售總面積150%。這樣一個(gè)量的投入，可以看到中央政府改善居民基本住房條件的決心。
其次，國(guó)十條在加強(qiáng)安居工程及保障性住房的基礎(chǔ)上，把商品房發(fā)展放在個(gè)人自住型消費(fèi)上。也就是說(shuō)，對(duì)于個(gè)人合理的自住型住房購(gòu)買(mǎi)，政府通過(guò)信貸優(yōu)惠政策、稅收優(yōu)惠政策、生產(chǎn)中小套型住房、激活二手房市場(chǎng)等鼓勵(lì)個(gè)人住房購(gòu)買(mǎi)。由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)剛從計(jì)劃分配中走出不久，住房消費(fèi)需求仍然存在巨大的市場(chǎng)，也就是有人一直強(qiáng)調(diào)的房地產(chǎn)潛在消費(fèi)需求。但是，這里同樣面對(duì)一個(gè)問(wèn)題，就是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)必須讓投資型為主導(dǎo)的市場(chǎng)向消費(fèi)型主導(dǎo)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)型，否則住房的消費(fèi)者沒(méi)有支付能力進(jìn)入以投資者為主導(dǎo)的市場(chǎng)。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本問(wèn)題，就在于這種轉(zhuǎn)型或是太慢或是還沒(méi)有開(kāi)始。因此，從國(guó)十條所顯現(xiàn)出來(lái)的房地產(chǎn)政策意蘊(yùn)來(lái)看，未來(lái)的商品房市場(chǎng)就是一個(gè)以消費(fèi)者為主導(dǎo)甚至是合理住房消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)。在這樣的一個(gè)市場(chǎng)中，其價(jià)格基本上是由消費(fèi)者實(shí)際支付的能力來(lái)決定。如果國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格仍然保留在以投資者為主導(dǎo)的市場(chǎng)價(jià)格上，那么要達(dá)到擴(kuò)大內(nèi)需的目標(biāo)是根本不可能的。
第三，既然中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，那么對(duì)房地產(chǎn)投資需求國(guó)十條基本上承接從2007年以來(lái)的房地產(chǎn)政策，既嚴(yán)格限制房地產(chǎn)投機(jī)炒作，不鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資需求，也認(rèn)識(shí)到以投資性為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅不可持續(xù)而且也是未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)潛在風(fēng)險(xiǎn)及危機(jī)的根源所在。正是在這樣的一個(gè)基點(diǎn)上，最近不少人鼓吹的放開(kāi)第二套住房的政策看來(lái)不太容易，估計(jì)政府的相關(guān)部門(mén)不會(huì)冒此巨大風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)此，國(guó)十條的房地產(chǎn)政策及意蘊(yùn)十分明確，房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要性是擴(kuò)大內(nèi)需的重要切入點(diǎn)，也是未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展之動(dòng)力。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)擴(kuò)大內(nèi)需是放在保障性住房及以消費(fèi)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，對(duì)于這兩個(gè)方面，國(guó)十條有各項(xiàng)相當(dāng)優(yōu)惠政策來(lái)鼓勵(lì)居民消費(fèi)。同時(shí)，國(guó)十條明確表示，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作與投機(jī)不僅不鼓勵(lì)而且嚴(yán)格遏制，要讓當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)由投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)改變到以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)上來(lái)。 |