|
在國務院最近出臺的刺激經濟十條舉措中將保障性住房建設列為第一項，緊接著住房和城鄉建設部公布了總額為9000億元的保障性住房的建設計劃，準備在今后三年內要新增加200萬套廉租房、400萬套經濟適用房，并完成100多萬戶林業、農墾和礦區的棚戶區改造工程，總投資將達到9000億元，平均每年3000億元。其中，對廉租房投資2150億元；棚戶區改造投資1015億元；經濟適用房投資6000億元。
我們以為，此舉不僅是為保增長的應急之需，而且具有長期戰略意義，可為中國經濟下一輪增長打好基礎。該計劃的實施不僅惠及數千萬低收入群體，而且可確保中國經濟向以內需為主的道路上邁進堅實一步。
需要強調的是，十年前我們在應對亞洲金融危機時，主要手段也是從房地產投資入手，收到了明顯成效，使中國經濟成功克服了亞洲金融危機的影響。如今，我們還是從增加房地產投資入手，但現在的背景與十年前有很大差異，因此選擇途徑也有很大不同。十年前，我國城市居民的住房制度改革還沒真正啟動，還是在計劃經濟體制遺留下來的高度福利化住房分配制度之下，只要打破制度約束，住房的需求立即釋放出來，1998年后的10年經濟發展歷程也充分證明了住房制度改革對刺激房地產投資的重大意義。
但我們也應該看到，以市場化為主導的住房制度改革在刺激經濟增長的同時，也帶來了一些負面結果，經濟失衡與住房制度改革之間就有密切的聯系。住房制度改革之后，隨著房價的不斷飆升導致居民住房消費支出迅速增加，而企業及政府在房價及地價上漲過程中受益，結果是居民在總儲蓄中的比重由1998年前的50%以上下降到2007年的40%以下，十年時間下降10個百分點。而政府及企業的儲蓄在總儲蓄中的比重則相應上升10個百分點。居民財富相對減少的結果一定是消費不足，中國經濟越來越依靠外部需求，經濟失衡由此而生。
顯然，在住房改革十年后的今天，房價高企，老百姓早已囊中羞澀，如果再設法刺激商品房的價格與投資，我們將在經濟失衡的道路上越走越遠。
增加住房保障投資的力度才是一招活棋，是我們今天在住房領域唯一正確的選擇。該計劃的實施，在拉動經濟增長的同時，可以有效縮小居民收入分配差距(給低收入者以住房保障等同于政府給這些群體大額收入補貼)；減少居民在住房消費上的開支可以有效刺激居民消費，校正經濟失衡，使中國經濟盡快回到依靠內需為主的軌道上來，有利于中國經濟可持續發展，有利于構建和諧社會。
但我們應該清醒地看到，此計劃的實施不符合地方政府的利益，因為其收入減少而支出增加。為此，我們建議中央財政設立住房保障專項基金。對地方政府住房保障的投資給予貼息或轉移支付，以此來調動地方政府在完善住房保障制度方面的積極性。
另外，增加保障性住房的投資力度不利于商品房的銷售，我們建議應該鼓勵地方政府通過逆向拍賣的方式購買存量商品住房。所謂逆向拍賣是指政府給出一定區域房地產價格的指導價，讓開發商參與競拍，價低者賣給政府，政府將其用于保障用房，賣(或租)給中低收入群體。此舉可以緩解開發商資金緊張局面，還可以減少政府建房的時間及人力成本。但其關鍵是操作程序上需要確保“公開、公平、公正”，防止暗箱操作。
完善保障性住房的運行規則也是不容回避的事實。目前的經濟適用房在運行過程中出現很多弊端，其關鍵在于管理及分配上存在問題。應該將經濟適用房的單位戶型嚴格控制在一定范圍內(如50平方米左右)，禁止在二級市場自由買賣經濟適用房。居住在經濟適用房里的居民收入水平提高后，只允許將經濟適用房賣給政府，由政府按照適當的價格回購。此舉可以有效杜絕個別人在經濟適用房制度上的尋租行為。 |